二线城市楼市调控只是温柔一刀

近期，三大暴涨的二线城市合肥、苏州、南京都出台调控政策了。初看起来气势不小，但细看之下，这些政策非常温顺，更多是微调，很难对楼市产生根本影响。

无妨总结一下核心条目：苏州的政策对比较较严格，成为首个重启限购的二线城市。外地人买二套房需交1年社保。已有2套房及以上则停止贷款。

合肥弱一些。首付款比例有了较大提升，并且采用了更多限贷办法，对开发商缴纳土地款的时间进行了束缚。

而南京新政则更加稍微。主如果稍微提升了一下首付，转变了土地出让政策，更像是面临熔断为难的无奈之举。

所以，比较2011年的限购政策，这些政策只能算温顺一刀。关于这些城市的火爆局势来讲，难有本质用处。

而如今经济环境，银行利率之低和货币发行之高都远超当年，这样的市场自己就猖狂多了。几个热点城市的调控底牌，明白表示了地方政府的有所顾忌和持续依附地产业支持经济的企图。

中央高层迄今没有任何声响，住建部约谈了几个大企业后，再无下文，似乎一切都没产生过。这样的局势下，融资本钱低、手握大把钱的地产商们自然有备无患，勇于撒手抢地，即使国资委的约谈让国企收敛抢地举动，民企也照样会补上空白。

所以，我们看到了史无前例的为难局势，一方面地方政府调控声高，另外一方面各大城市地王仍旧猖狂，地价又创新高。

尽管，采用了调控办法的几个二线城市还没有出让土地，但要推断新效应如何，看看上海就晓得了。在调控政策五个月后，上海新地王在本来北京地王和深圳地王价钱的7万上翻了一番达到14万，基本上和香港地价接轨了。

并且地王在八月持续呈舒展之势，中部除过合肥，发展不错的郑州、武汉、甚至南昌都出现了地价超出房价的现象，地王遍地开花。特别是郑州地王价钱已超出广州，达到36900元。经济不发达的中部地区产生如此高价，真有点惊心动魄。

这样的局势什么时候才能够终结？

处理办法还要在供求关系上做文章。首先在需求上，去年以来的改良性需求升温，加上今年的投资性需求猛增，一直存在的刚需，三大客群在货币放水政策的背景和房价高涨的残暴现实下簇拥而至。致使热点城市供求关系快速逆转，加上地王刺激，房价进一步快涨，致使越涨越买的循环效应发生发火，局势不可整理。

如前所述，调控也只能挤掉一部分投资客，大大部分需求还在。只能靠地方政府增加土地供给来减缓，而这也需求时间。更况且今年出让的土地多为地王，将来房价必定居高不下。到那时刚需已够不到，投资者顾忌高位风险，改良者持币而观，加上经济不振等因素，楼市整体需求萎缩，才有也许使楼市再现拐点。

这就是市场机制的自我调整，核心是地王的曲高和寡让供需再次逆转。所以地王出现得越多，地价上涨越快，临界点的到来也就越快。

□张百忍（地产学者

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