上市银行楼市“私房钱”或超过6万亿元

编者案：上市银行自用房产的价值究竟该如何评价？答案可谓众说纷纷：房地产公允价值入账——史玉柱曾在微博建言；多地黄金地段房价已经翻倍甚至翻数倍——地产中介说法并获上市公司宣告印证；自用房产尽管升值，仿佛对银行影响不大——上市银行高层；仅投资性房地产可按公允价值入账——管帐师；房产多按本钱入账，还要每年计提折旧——上市银行财报。值得一提的是，这笔觉醒的财富也在悄悄清醒。今年上半年，有数家银行将部分固定资产转入投资性房地产或许直接进行了处理，完成了“估值变现”。

你不也许穿越回10年前买房，然而即便是在房价已经增长数倍的今天，你仍旧能够依照十年前房价七折的价钱“曲线买房”——买入持有大批房地产类固定资产的A股上市银行。事实上，在近3000家A股上市公司参加的房屋及建筑物类固定资产排名“TOP10”中，国有四大行分别占领了第二位、第三位、第四位和第八位。

据《证券日报》记者独家统计，截至今年中期，上市银行的自有“涉房固定资产”（含房屋及建筑物、在建工程和房屋装修）净值约为5500亿元，原值接近8000亿元。即便依照守旧的估量，这部分资产的真实市价也将达到4万亿元，较如今的净值“充裕”3.45万亿元；假如估价再勇敢一点，则账外隐蔽的“私房钱”也许超出6万亿元。假如说6万亿元的天文数字比较笼统，那么能够拔取上市银行2015年共计的净利润来进行比较，后者仅为缺乏1.3万亿元。

房产原值接近8000亿元

《证券日报》记者依据上市银行中报独家统计发现，截至今年中期，上市银行的自有“涉房固定资产”净值约为5500亿元（个体银行中报未披露有关数据，依照其去年年报数据预算），原值接近8000亿元。

涉房固定资产的原值与账面净值之所以出现比较大的差别，是缘由是依照有关规定，绝大大部分银行涉房固定资产都是以本钱作为初始价值，并依照必定的速度进行折旧，广泛的每年折旧率在2%-7%之间，比较广泛的管帐手段关于部分资产的年折旧率接近20%。需求说明的是，四大行的房产的入账办法有些与众不一样，缘由是其上市之前经历了大规模的财务重组和注资，所以，其部分固定资产是依照重组时的评价值入账。

例如，农业银行在2015年年报中明确，该行“固定资产按本钱并考虑估计弃置费用因素的影响进行初始计量。对为本行股份制改组而评价的固定资产，按其经财务部确认后的评价值作为入账价值。固定资产从达到预定能够应用状态的次月起，采取年限平均法在应用寿命内计提折旧。其中，房屋建筑物应用寿命为5年-50年，年折旧率为1.94%-19.40%。

建设银行则表示，除该行继承原建行的固定资产和在建工程以重组基准日评价值为本钱外，固定资产以本钱进行初始计量。外购固定资产的本钱包含购置价款、有关税费和使该项资产达到预定能够应用状态前所产生的可归属于该项资产的费用。自行建造固定资产的本钱由建造该项资产达到预定能够应用状态前所产生的必要支出组成。该行房屋及建筑物的年折旧率为2.8%–3.2%。

从本报记者的统计来看，上市银行的平均累计折旧率约为30%，其中，有6家上市银行的折旧率超出30%，即就是折旧率较低的上市银行，如今账面涉房固定资产的价值也较原值打了八折。

房产真实市价已翻数倍

即就是8000亿元的原值，固然也远远不是这些涉房固定资产如今的所有价值。9月21日，本报曾刊发文章，报道了“上市公司靠卖两套学区房保壳 *ST宁通B买房12年狂赚16倍”。

“12年赚16倍，在北京这样的一线城市其实不算夸大，一些重点区域（例如通州），房价的涨速比这还快呢”，一名地产中介公司老员工对《证券日报》记者表示。

“我2003年在马家堡买的房子，单价是4000元/平方米，目前差不多6万元/平方米”，家住北京市南三环外的李女士也印证了“房价增长10多倍不是传说”。

固然，关于上市公司来讲，买楼绝大大部分都是为了自用，或许能够懂得为“另类刚需”。“其实，开始买楼的时候也有些迟疑，可是考虑到银行需求与本身品牌相当的办公场合，且金融街的好地位也有限，就点头买下该商业房产”，某上市银行时任高层曾对记者表示，“当时确实没想到，几年今后回头一看，房价已经翻了数倍，可是因为房子是自用，并未认为地产升值对银行产生本质性影响”。

北京市的金融街，街如其名，是许多上市银行总部或北京分行的驻扎地，且房地产也以金融机构自有为主。以相比较建成较晚的北京市金融街B7大厦（即现北京银行和中国人寿大楼）为例，其出售时（2005年）价钱在14600元/平方米左右，如今市价据附近的地产中介估量，“能够达到10万元/平方米以上，并且只是有价无市”。假如依照地产中介估量的B7大厦市价大致计算，B7大厦共计建筑面积约22万平方米，每平米上涨约8.5万元，整体增值超出180亿元。而相邻区域内，建设银行、中信银行、交通银行等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦（其建设时间多是在1993年-2005年间），本钱更要低得多。

事实上，房产真实价值飙升不只在北上广等一线城市出现，多地媒体曾经测算出“房价十年上涨近十倍”的区域性数据。据《证券日报》记者了解，即便是一些三、四线城市，其黄金地段的房价10年来起码也都翻了起码四倍。更况且，上市银行的房产许多年代长远，甚至有近二十年的历史。另据本报记者独家统计，上市银行购置固定资产增速最大的年份为2008年和2009年，这两年恰逢国际金融危机，国内房价出现过阶段性降低。综合来看，上市公司涉房固定资产公允价值的平均更改起码能达到原值的五倍，假如估值再勇敢一些，也许达到原值的八倍以上。也就是说，上述8000亿元资产如今的公允价值在4万亿元-6.5万亿元之间是也许率事件，上市银行财报中的“私房钱”有也许达到了6万亿元。

事实上，曾有一些投资界高手留意到了银行的“私房钱”。数年前，史玉柱就曾经在其微博中表示，“各银行拥有大批黄金地段房产，数目大得吓人，都是按当年建造或购置的本钱做账的，常常按10年、20年、30年前的本钱入账，入账金额特别低。假如按国际通例重新评价，以公允价值入账，银行资本金就会大幅增加，三年不需求向股民伸手要钱”。另外，私募界人士崔军曾经“逼宫”5家上市银行，提出将银行房产按公允价值入账。值得一提的是，如今的全国楼市，较史玉柱公布微博或崔军“逼宫“”时甚至更加火爆。(记者/张 歆)

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