房地产是实体经济还是非实体经济？

房地产是实体经济还是非实体经济？

易宪容

对于房地产市场是实体经济还是非实体经济，市场上一直争论多多，公说公有理，婆说婆有理，众说纷纭，莫衷一是。何也？这主要是与住房属性的多元化有关。可以说，房地产这个行业，由于住房的多元化属性，要说它是什么经济都能找出一大堆理由来证明。

因为，就住房本身而言，住房既是生活必需品，也可是奢侈品；既可是消费品，也可是投资品；既可私人物品，也可是公共品。所以，住房既有社会的属性，也有政治的属性，也有经济属性，其形成的功能也具有政治、经济、社会等多方面的含义。所以，要对房地产绝对界定为是实体经济还是非实体经济当然是件不容易的事情。

不过，从全球国民经济核算体系及中国的国民经济统计核算体系来看，住房从来就没有把算作是实体经济，而且是把购买住房算作投资品。也就是说，如果中国的国民经济统计体系把住房算作是投资品，居民购买住房是投资，那么对于整个房地产业来说，其行业产品的整个出口是投资品，在这种情况下，说房地产不是实体经济没有什么不可。更何况在现实的房地产市场中，特别是在中国的房地产市场，国内居民早就把购买住房作为投资，而且是高杠杆的投资，中国居民早就把住房购买金融化了，这更是可以把房地产市场算作是非实体经济了。

正因为全球国民经济核算体系及中国国民经济统计体系把住房购买作为投资品，或房地产市场界定为投资品，那么这对整个国民经济统计体系及各国的经济政策带来前所未有的影响。我们可以看到，按照一般经济学的理论，整个经济生活中物价水平的高低，主要是与货币流通量及商品的供应情况有关。当市场上流通的货币过多，所提供的商品既定时，那么该商品的价格肯定会上涨。反之，当市场上流通的货币过少，所提供的商品既定时，那么该商品的价格肯定会下跌。但是，这一经济学的基本常识，现在已经失效。

从二十一世纪以来，特别是2008年美国金融危机爆发以来，全球几个最大经济体，让各国的货币政策宽松了再宽松，利率降到了几十年历史最低水平，各个国家及全球的金融市场流动性涌现了出来。但是，金融市场的流动性成十倍、百倍的增长，货币发行泛滥，就是不能让居民消费物价指数（CPI）上涨，反之，各国政府还在担心通货紧缩。正是怪事!问题出在哪里，就出在全球及中国的国民经济核算体系把住房作为投资品。大量的资金流入各种资产特别是房地产，让其价格推高，而不会计算到CPI。而CPI是货币政策参考最为重要指标。CPI不上去，央行的货币政策岂能收紧？央行货币政策宽松，这样才能让流动性越来越泛滥，投资品的房价越推高。在这种情况下，岂能说房地产业是实体经济呢？

有人论证说，房地产业并不能认定为非实体经济。但是他的论证不仅不知道国家统计局对住房购买的统计分类，不知道住房是一个种多元化属性的商品，与其他商品有很大不同，而且其举出的理论或所定义概念早就过时。此人说，“所谓实体经济，与虚拟经济是一对互为“反义”的概念，除了可明确地归为虚拟经济的股票、有价证券，特别是金融衍生品如期权、金融期货等经济构成部分，其他经济形态，如金融之外的物流业、其他许多服务业，都不能简单归入虚拟经济之列（虚拟经济概念本身其实也并非注定为贬义，但整个国民经济中虚拟经济成分过多会发生泡沫化问题）”。

其实，在现代经济学理论中，实体经济并非与虚拟经济所对应，而是与金融经济所对应。虚拟经济应该是马克思经济学的一个概念，至于这个概念在现代经济生活中有多少解释力，现有市场早就有了清楚答案。比如说，此人把金融产品、金融市场等理解为虚拟经济，这肯定是一个笑话了，因为，按照这个逻辑，现在大数据时代的网络经济、数字货币更是不知道虚拟到何种程度了。如果互联网经济、物联网经济等都是虚拟经济，那么中国及这世界要去发展这些虚拟经济吗？

实际上，实体经济对应的金融经济，金融经济也有实体性，不能说银行的出现、证券的交易、数字货币运行没有实体性，这些金融经济不是实实在在在促进社会经济有效运行吗？而且实体经济与金融经济的最大差别，就在于其交易的目的是什么，是为了消费性效用，还是为了获得未来收益。正因为其交易的目的不同，其定价基础、价格的运行方式及价格运作机制有很大的差别。而这种差别也是是否引发泡沫化经济的根本所在。

所以，此人论证不能把房地产说成了非实体经济，没有逻辑上的理由。他还说，“房地产业，广义地说是包括工业房地产、商业房地产和住宅不动产（房地产）在内的概念，但是狭义地说，现实生活中，人们往往把“房地产业”专指住宅属性的房地产。不论是广义的，还是狭义的房地产概念，都不宜等同于虚拟经济或非实体经济，所以房地产与实体经济之间的关系，总体而言，不是在外部相互区别而成的“一虚一实”的关系，而是在实体经济内部，房地产业作为局部与实体经济整体的关系。”

从这个论证来看，不仅重义反复，而且使用一个没有解释力的“虚拟经济”的概念来说明金融市场及金融经济是虚拟经济而不是实体经济。但是如果按照他上面所指出的不能把房地产说成了非实体经济的逻辑，金融市场及金融产品岂能是虚拟经济吗？金融市场不也有个体与整体和内部与外部之分吗？他用自己之矛戳穿自己之盾。

其实，房地产业是否为实体经济，不应该看国民经济核算体系是如何分类，也不用看房地产业与整个经济的整体与局部之分，关键要看的是它的最终交易的目的，如果房地产业最终产品交易的目的只是投资谋利，它完全金融化了，那么这种房地产肯定不是实体经济，无论商业地产还是住宅都是如此。如果房地产的最终产品的交易目的只是为了满足居民的消费性需求，那么这房地产市场当前是实体经济了。如果当前中国的房地产市场是以投机炒作为主导的市场，那么这种房地产市场当然不是实体经济。这不是十分简单明了的事情吗？

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