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碧桂园朱剑敏:围绕地产主业探索产城融合新模式

www.041799.com|时间:2017-07-27 19:52|责任编辑:夏冰|来源: 中国网   阅读量:18301   

龙头房企碧桂园,一直在顺应城镇化的思路下布局探索。

“做产城融合,其实也是碧桂园的回归。”在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上,碧桂园集团副总裁朱剑敏这样表示。

梳理近年来碧桂园的战略变化,均显示出其产城融合的发展路径。碧桂园在2016年财报中,就提到“针对城镇化的不同阶段制定相应的投资组合”。

之所以称之为“回归”,按照朱剑敏的观点,在于碧桂园早期对城镇化的理解——在城市周边造城,并进行教育、交通等一系列配套服务。而现在,碧桂园更多是朝着政策鼓励方向,尝试在此基础上进行产业导入,这也是碧桂园正在大力推进的科技小镇模式。

在行业集中度提升、政策环境变化以及土地成本抬升等整体环境下,谋求新的增长点是房企开始思索的方向——特色小镇属于其中一个切入口,此外的应对方式则是在提高运营效率和质量上有更多突破。对于后者,碧桂园的经验是,加强企业内部管控。

从整体战略而言,碧桂园仍旧是围绕地产主业,逐步覆盖到产业链环节进行配套服务,同时提升公司的建筑效率。

产业导入,嫁接资源

从去年开始,将实业与地产结合,成为房企开始思索的新发展模式。这也是房企面对土地红利逐步减退、行业步入白银时代过程中,围绕持有化运营逻辑的一种出路探索。

碧桂园属于较早开启特色小镇尝试的房企之一。去年8月,碧桂园启动科技小镇计划,今年5月,其第一个科技小镇项目在广东省惠州市潼湖生态智慧区动工。

据介绍,为真正实现产业导入,碧桂园与诸多跨界企业开展合作,其中包括思科、清华大学、李开复创新工场等。

从职能设置上,碧桂园同期设立了产城事业发展部,并在今年6月成立产城融合发展中心。这是集团的第16个中心,是专门研究和实践打造科技小镇的职能中心。

“碧桂园的发展会不断适应市场变化,找到政府、市场、产业跨界整合的合作共赢点。”朱剑敏表示。

在论坛现场,朱剑敏还分享了碧桂园打造的科技小镇“1+N”模式。

该模式包括1个重资产平台和N个轻资产平台,共同形成大生态。碧桂园自身持有重资产,为凤筑巢,培养企业成长。

碧桂园的城镇化之路分为3个阶段。最初的“郊区大盘”模式即城镇化1.0版本;随后提出的“做三四线城市的劳斯莱斯”,是认识和产品形态提升;随着新型城镇化建设的提出,加之近年来供给侧结构性改革的机遇、人口政策的调整和对改善型自住产品需求的挖掘,碧桂园开始在城市布局和产品类型方面进行调整和探索。

科技小镇主要布局在一线城市周边和二线城市周边的重要区域。“距离城市核心不超过60公里,一般有高速公路直达。”朱剑敏说。

产品优化,提高管理水平

随着行业整体规模逐步见顶,房企之间的正面竞争态势开始加剧。最直接的体现是行业集中度速度正在加快。而对于规模型房企而言,盈利成为更加重要的检测指标。

在产品线角度,碧桂园通过运营科技小镇,谋求新的长期盈利增长点。在内部,碧桂园近年来通过加强产品和内部资源管控,提升效率和竞争力,以应对外部环境变化。

统计显示,长期以来,碧桂园的合同销售均价在行业十强房企中最低,2017年上半年其合同均价约每平方米8956元。

现在,日渐上升的土地价格成为影响房企盈利能力的重要因素之一,如何进行平衡?

朱剑敏坦言:“土地投资的溢价确实在缩小房企的利润空间,所以我们正在进行产品品质、成本方面的优化。”其中涉及到项目的运转周期、资金回笼速度等。

据介绍,碧桂园目前正在推进SSGF建造方式。“该体系的核心是建筑模具一体化设计和通过勘测施工解决渗透、开裂等建筑质量问题。采用这套建筑体系后,平均建筑工期缩短了8~10个月。”朱剑敏介绍说。

在内部资源管控方面,除了日常对员工的各类培训和交流,碧桂园还会对地区做横向切割和纵向裂变,在区域内形成竞争机制。

“比如在市场条件好、还能有很大提升空间的区域,会配备更多的专业团队去深耕。”朱剑敏介绍说,为了更多地把集团权力授权给区域,碧桂园会在区域下设城市公司、执行总裁。

“发展到今天,我们整个集团也在重新认识碧桂园,继续优化,提高管理水平。”朱剑敏说道:“惟一不变的就是变,很多事情都是边做边完善。”

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