“打补丁”又“钉钉子”北京储备更多楼市调控工具

《北京市共有产权住房管理暂行办法》日前向社会公开征求意见。作为对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，共有产权住房将从建设品质、管理水平、供应规模上进一步提高。在业内专家看来，共有产权住房政策是北京房地产市场调控从供给侧发力的重要举措。

实际上，自3月17日北京开启新一轮房地产调控以来，市场逐渐回归理性，市场秩序不断规范。北京市提出5年内提供150万套住房，用4个“三七开”的措施，兼顾刚需购房人群和“新北京人”住房需求。业内专家表示，北京用供给侧结构性改革思路进行楼市调控，在需求侧抑制投机，在供给侧保障刚需，“双管齐下”推动市场平稳运行，体现出“房子是用来住的，不是用来炒的”调控理念。

“共有产权房”

瞄准夹心层刚需

北京市住建委近日会同北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，对共有产权住房的审核、分配、管理等方面进行了明确规定。

共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，充分减轻购房负担，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需。

该办法明确，共有产权住房的供应对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。

为促进职住平衡、精准分配，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍无房家庭，以及符合北京市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

2013年以来， 北京市已在自住型商品房工作中探索出一些行之有效的经验做法，如供应对象限定为无房家庭、实行按区域分配、引入专家审查提升规划设计标准等，受到了群众和社会的一致认可。共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，今后不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。

北京市住建委相关负责人表示，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，让住房制度更加公平合理，促进房地产业平稳健康发展，加快形成符合首都特点的房地产市场基础性制度和长效机制，帮助更多的人实现住有所居。专家表示，共有产权住房政策推出，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决抑制投资投机性购房需求，将对北京市房价平稳运行起到有效推动作用。

4个“三七开”

抑制“炒”保障“住”

共有产权住房政策作为北京市在供给端进行房地产市场调控重要举措之一，正有序开展。着眼于探索长效调控机制，北京市正用4个“三七开”进行房地产市场的供给侧结构性改革。

近日，朝阳区锦都家园自住房项目启动网上申购，与以往不同的是，这个项目70%的房源面向朝阳区户籍和在朝阳区工作的北京市户籍家庭，30%的房源面向在朝阳区工作且符合北京市限购政策的非京籍无房家庭。

北京市住建委副主任邹劲松表示，对长期稳定就业的新北京人实行自住房和公租房的专项配租配售，把他们纳入住房保障范围体现了北京应有的包容度和温度。“新北京人”和老北京人将共享改革开放和首都发展的成果。

新北京人和北京户籍家庭的自住房、公租房等保障性住房分配“三七开”的方案，是北京楼市在供给侧调控提出的4个“三七开”之一。其他3个“三七开”包括：在北京市未来5年供应的150万套住房中，产权类占70%，租赁类占30%；在产权类的住房中，面向市场销售的商品房占70%，定向安置等保障性质的住房占30%；在商品房中，中小套型和中低价位的住房占70%，改善型的住房占30%。

“北京市这次提出未来5年供应150万套住宅，既是提前公布供应数量稳定预期，更是要通过结构性调整优化市场供给。”北京市住建委主任徐贱云介绍，例如，以当前为节点，此前供应的150万套住宅中，租赁住房占比不到10%，对于暂时无力购房的人群保障力度就没那么大。这4个“三七开”就是提供不同类型的住房满足不同层次人们的需求。

“仅仅从需求侧进行抑制的调控手段难以持续，不仅供需矛盾没有解决，反而会积累更多风险。需求方也会研究对策削减政策效应。”首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池说，在需求侧抑投机，在供给侧保刚需——北京“双管齐下”的楼市调控做法会打消百姓对于“越调越涨”的疑虑。

在业内专家看来，北京提出的住房供给4个“三七开”是楼市调控供给侧结构性改革的充分体现。北京市从供给侧结构性改革的思路进行楼市调控，强化了住房的居住属性，不仅抑制“炒”，还是在保障“住”。

储备更多楼市调控工具

在位于北京朝阳北苑地区的一家知名中介门店，经纪人小马最近经常给客户推荐下调报价的房源。“一套103平方米的两居室报价刚刚下降到510万。”小马说，这套房源在“317”调控前能卖到600多万。

在不少“商改住”项目小区周边，不少知名房产中介门店早已关闭。“由于北京市叫停‘商改住’新项目对个人出售，个人购买该类项目的二手房需无房并缴纳5年社保，‘商改住’房源已经无生意可做。”链家地产表示，目前已经关闭“商改住”小区附近的中介门店40多家。

在位于北京市西城区宣武门附近的多家中介门店，当询问是否有“学区房”时，中介人员已经不复往日热情，得到的回答是“北京市实施‘多校划片’的范围越来越大，以前的学区房以后未必是。”

上述三个场景是记者近日走访北京多个区域的二手房市场了解的情况。日前公布的《北京市住房和城乡建设发展白皮书（2017）》显示， 二手住房与新建商品住房销售套数之比由2015年的2.2：1提高至2016年的4.6：1。北京楼市已经进入“存量时代”，因此，二手房市场最能反映市场整体情况。

如今，买卖双方已日趋理性，市场秩序正不断规范。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年7月，北京全市二手住宅共网签7158套，同比2016年7月下滑68%，环比今年6月同期下滑19.7%，自“317”新政出台后，北京二手房网签量已经连续第4个月回落。7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%，自5月以来连续第3个月回落。

“北京楼市的积极变化源于一系列楼市调控的‘打补丁’政策。”北京市住建委主任徐贱云说，在楼市疯狂上涨的阶段，及时在需求侧“踩刹车”是尤为必要的。这既是为了稳定市场，更是为了稳定民心。从差别化信贷，到离婚申请贷款算二套，再到规范“商改住”项目，北京已连续出台18项政策调控楼市，抑制投资投机行为。

“政策出台后，更重要的是坚持到底，严厉执行。北京市除了‘打补丁’，还发扬‘钉钉子’的精神。”徐贱云表示，北京楼市调控的原则就是保持市场长期稳定，如果市场再有波动，还会有更多储备政策对外发布。“稳定房价的决心不会变。”

“补砖头”变“补人头”

构成“购租并举”体系

“去年女儿成为了首师大附中大兴北校区小学部一年级新生，上学期又戴上了红领巾。”采访中，承租了高米店家园公租房项目鲁女士难言喜悦之情，“孩子上学是件大事，公租房住户也能享受就近入学政策，给我们解决了一个大难题。否则孩子就要回到户籍所在地青云店镇去读小学了，实在距离太远了。”

在未来5年的供应计划中，租赁住房占比较高，为了保证租赁住房的承租人能够享受均等的公共服务，北京市正研究扩大租赁住房赋权，让承租人享受均等的公共服务。居住在高米店家园公租房小区的鲁女士就率先享受到了子女就近入学的政策利好。

2016年市保障房中心持有的16个公租房项目中，有199名承租家庭适龄子女实现了就近入学。记者了解到，北京市有关部门正联合研究制定住房租赁管理办法，住房租赁市场的不断规范，对稳定市场预期，稳住房价意义重大。

未来5年，北京市提供的租赁住房比例较高。北京市土地市场当前实行的“限房价、竞地价”，最终进入竞自持面积的做法将会提供一部分租赁住房。邹劲松介绍，北京市将在集体建设用地上建设租赁房，并吸引社会资本进入，解决土地成本过高的问题。

实际上，从2011年起，北京市在海淀唐家岭、朝阳平房村等5个地方陆续开展集体土地建设租赁房试点项目，面向周边产业园区职工出租，或者由区县政府整体趸租作为公租房，面向城镇中低收入家庭出租。由于解决了土地问题，也就直接降低了建设成本，这些试点项目平均成本为每平方米5300元，租金每月每平方米30元，低于周边市场租金30%左右。

“由集体经济组织持有房屋，住房保障部门可以趸租过来，并按照公租房的一整套规则实现规范的出租运营管理。”邹劲松说，北京试点中，由市或区县政府整体趸租，支付5至10年的租金作为建设资金，房屋用作公租房，面向城镇住房保障对象，变“补砖头”为“补人头”。

保障4个“三七开”落地首先要保障土地供应。记者了解到，除了在集体建设用地上建设租赁住房，北京市今年将确保供应1000公顷的国有建设用地用于建设住宅。北京市规划国土委总工程师丁晓表示，北京不仅首次对外公布周期为5年的供应计划，还将供地计划由指导性改为指令性，今年的计划是必须完成的。

此外，北京市梳理出了拿地未开工项目161项1312万平方米，开工未入市项目228项965万平方米。在市区两级有关部门的协调推动下，截至5月底，拿地未开工项目实现新开工295万平方米，开工未入市项目实现项目入市216万平方米。北京市住建部门正采取多项措施推动这些项目尽早入市。

“北京市为控制地价，采取的限房价、竞地价土地出让方式将会影响土地财政的收入；一系列严格的房地产调控措施也将影响房屋交易，导致税收大幅下降。”赵秀池说，从目前来看，北京并没有因为各方面收入的降低而放松房地产市场的调控，保持了应有的定力。

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