访谈：房地产市场最新形势与中国经济潜在风险

注：本文为笔者接受《中国房地产金融》记者的书面访谈。尚未发表，谢绝传统媒体发表。

1、我们关注到您最新发布的一篇文章《中国房地产市场前瞻——各线城市，结局迥异》，里面谈到房地产行业的集中度将提高。前段时间发生了碧桂园的事情，您认为一定程度上是否会给高周转大规模的房企以警告，规模化的进程减慢？

张明：碧桂园最近安全事件屡现，的确给那些以高周转率为核心策略的大房企敲响了警钟。未来这些房企可能会适当降低周转规模，以避免再度出现安全问题。但中国房地产行业集中度提高的大趋势不会有任何转变。三四线城市房地产市场的历史性高峰，很可能就在2017年。未来预计很多三四线城市的中小开发商会遭遇很多困难，要么跑路倒闭，要么被全国性大地产商收编。

2、近来各大房企相继发布半年报，去年有3家房企全年销售额超5000亿元，您对今年各家的成绩预测如何？是否会超过往年规模，增长/减缓的主要原因是？

张明：全国性大房企，今年至少在销售额增速上将会明显放缓，销售额绝对额是否一定会收缩，存在不确定性，因为三四线热销可能还会持续一段时间。然而在未来几年内，销售额收缩则是大概率事件。增速放缓的主要原因，是因为三四线城市房地产市场难以继续扩张，一方面，棚户区改造的总体规模在2018年要比2017年略微下降；另一方面，三四线购房者也难以持续加杠杆。

3、国内经济十几年来与房地产行业息息相关，一方面政府不断加强对房地产的严苛调控，一方面又难以承受房产价格显著下跌的冲击。所以这个矛盾应该如何解决？哪些手段（租售同权、城市更新…）最能有效带来转变？

张明：这个矛盾的实质在于，中国地方政府其实是最大的房地产开发商，他们的本意并不愿意压低房价，调控的目的仅仅是为了防止房价过快上涨。但每次调控的结果总是压缩了房地产的有效供给，为下一轮房价上涨埋下了伏笔。真正要解决房价越调越涨的问题，第一必须大力增加有效供给，既包括商品房也包括公租房；第二必须大力增加优质服务品的供给，这意味着必须向民间资本开放教育、医疗、养老等行业；第三可以考虑显著增加炒房者的投机成本，并降低银行信贷对炒房行为的支持。

4、您如何看中美贸易战？是否会给房地产带来影戏，或最受影响的是哪个产业？

张明：中美贸易战对房地产行业的直接影响较为有限。受到贸易战冲击较为严重的行业，一是外贸部门，出口部门可能面临出口受阻，而进口部门则可能面临进口成本显著上升的冲击；二是具有对外直接投资需求的企业，目前中国企业赴美并购的难度已经显著上升。市场目前在猜测一种可能性，即如果中美贸易战继续加剧，那么中国政府是否有可能为了稳定经济增长而放松房地产调控。不过从目前中国政府宣布的政策来看，房地产调控可能非但不会放松，反而可能会进一步收紧。

5、“中国经济正面临三难选择下的艰难权衡。不可能三角的三个角点分别为外部环境的确定性、防控系统性金融风险与宏观经济稳增长。”基于理论，最好的状态也是三个目标中保二舍一，那在您看来，就当前国内经济而言，这三者是如何排序的，保谁舍谁？

张明：这个问题问得很好。首先，目前中国外部环境变得越来越不确定，即使中国政府有意愿来改进对外关系，但短期内外部环境显著转好的概率较低；其次，在控风险与稳增长之间，我认为，控风险的目标应该高于短期经济的稳增长。这是因为，如果再来一轮显著的宏观政策放松，的确有助于稳定短期的增长与金融市场，然而却无助于提高经济增长的效率，并且可能让控风险的共识与努力毁于一旦。因此，宏观政策进行微调是有必要的，但应该千万避免过度放松。

6、未来中国经济面临的最大风险是什么？您对2018年的总体经济预测是怎样的？

张明：未来中国经济面临的最大风险，在我看来，是国内结构性改革由于这样那样的原因，一直不能如期推出，导致中国经济增长的效率不断下降。这就意味着，为何实现一定水平的经济增长，中国经济不得不消耗越来越多的资源，而这种模式是注定不能持续的。在中国这样的体制下，我们的确能够避免显性金融危机的爆发，然而却无法阻止僵尸企业、僵尸银行甚至僵尸型地方政府的出现。2018年中国经济增速仍有可能稳定在6.5-6.6%左右，下半年三、四季度的经济增速可能分别在6.5%、6.3%上下。

7、最后是关于您个人的问题，去年加入平安证券担任首席经济学家的契机是什么？会主要负责哪方面的工作，研究方向或立场是否会出现变化？

张明：我加入平安证券的一个重要目的，是在长期研究宏观问题的基础上，增加一下对金融市场微观机制的了解，回过头来再增进自己对宏观问题的研究能力。我主要负责指导平安证券研究所宏观小组的研究，并在研究的基础上为内外部客户提供咨询服务。我的研究方向一直是国际金融与宏观经济。之前的研究更偏重于中长期，而在券商的研究则要关注短期。迄今为止，我的研究立场一直是做独立客观的研究，这个立场没有也不会发生变化。

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