蓝光发展负债817亿：永续债55亿成A股房企占比最高公司

负债率较高是当前A股房企的普遍现象，而永续债由于被计入权益工具，似乎成为房企调节负债率的利器。

2015年借壳上市的蓝光发展(600466.SH)，一跃成为四川龙头房地产企业。截至2018年3月底，公司总资产1021.83亿元，较2015年末的562.44亿元增加了375.56亿元，成为A股第19家总资产规模突破千亿关口的上市房企。

上市三年资产破千亿，负债规模也同步攀升，长江商报记者梳理发现，蓝光发展近三年(2015-2017)及2018一季度负债分别为448.93亿元、593.55亿元、761.94亿元、817.35亿元，三年增长了368.42亿元。近三年资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%。在A股当前139家上市房企，蓝光发展以79.99%的资产负债率排名第34位，高于行业中位数的63.3%。

值得注意的是，过去两年蓝光发展的永续债金额增长幅度位居行业前列。从2016年末的7.8亿元增至2017年底的45.53亿元，不到两年时间增长了4.84倍。2018年一季度，蓝光发展永续债再次增加10亿，余额达到55.5亿元，成为A股上市房企中，永续债占净资产比例最高的公司。

对于公司的经营与财务状况，长江商报记者联系到蓝光发展，对方回复称在半年报发布前公司处于缄默期，不方便接受采访。

上市三年总资产破千亿

蓝光发展，原名迪康药业，2015年之前主要从事制药以及药物研究。于2015年借壳迪康药业登陆A股，实控人旗下房地产业务注入上市公司。随后，上市公司更名为蓝光发展，房地产成为主业，成为四川地区的地产龙头。

2018年是蓝光发展完成资产重组的第三个年头。随着房地产业务占比提升，上市公司的资产规模迅速增加。截至2018年3月底，公司总资产1021.83亿元，较2015年末的562.44亿元增加了375.56亿元，成为A股第19家总资产规模突破千亿关口的上市房企。

借壳迪康药业时，蓝光集团和实控人杨铿预计，若重大资产重组在2015年实施完毕，标的资产在补偿期2015—2017年扣非后净利润预测数分别为8.03亿、9.35亿和11.56亿。

记者梳理发现，2015年，蓝光发展实现扣非后净利润9.01亿，超出业绩预期；2016年，蓝光发展盈利能力下滑，全年扣非后净利润为8.64亿，不达业绩预期。2017年扣非净利润13.37亿元，超出业绩预期。

此外，近三年蓝光发展销售额几近翻番，2015年，蓝光发展全年销售额为183亿；2016年，全年销售额为301亿；2017年，全年销售额已达582亿。从2016到2017，其同比增长率高达92.97%， 另一方面，销售面积亦增长强劲：2017年全年销售面积609.27万平方米，较上年同比增长达116.36%。

对于上市以来营收和净利双双大涨，蓝光发展方面表示，蓝光坚持实施以改善性住宅为核心的产品战略，在重点区域积极布局包括“雍锦系”、“公园系”、“林肯系”等改善型住宅，并于2017年进一步升级产品、推出“黑钻系”。这些项目在一定程度上提升了当地的住房品质、扩大了企业影响力，同时也提升了蓝光的产品竞争力，从而为业绩增长做出贡献。

土储超8成来自收并购项目

在调控趋严，融资渠道不断趋紧，多家房企发债被中止，四处“找钱”的当下，不少地产商通过收并购的方式实现快速扩张，并购已经成为蓝光发展“开疆扩土”最主要的手段，土储超8成来自收并购项目。

从拿地布局来看，蓝光发展的扩张版图已走出四川，加速全国化，在华北、华东、华中都开始布局。在拿地策略方面，蓝光发展总裁张巧龙曾透露，蓝光发展在并购拿地上占比超过七成，更看重长三角、珠三角和京津冀的市场。

其透露并购已经成为蓝光发展“开疆扩土”最主要的手段，且多以住宅为主，体量占比太大的商业项目暂不考虑，而且项目拿下后要具备快速开发资质。

长江商报记者注意到，2017年蓝光收并购模式扩张加速，在不到一个月的时间里，蓝光通过收并购方式至少已获取了4个项目，除成都项目外，还包括天津杨柳青项目、长沙岳麓区项目以及合肥肥东经济开发区项目等。

今年5月，蓝光发展获得6个土地项目中4个是通过合作开发或者收并购取得，部分项目获取成本较为低廉，其中徐州市丰县2017-38到41号四宗地块成本仅为450元/平方米。

蓝光方面表示，通过并购模式，可获得较低成本的可开发资源，有利于提高房地产项目盈利能力。蓝光发展在其年报中透露，截至2017年12月31日，公司非直接招拍挂项目的储备资源占比已超过85%。

一位匿名财经人士对长江商报记者表示，并购本身也是弯道超车的策略，并购优质的、暂时现金流有困难的项目，这样项目改造的成功率较高但成本也高。否则也有可能出现并购失败的情况。

“企业通过收并购的方式扩张，的确能够提升扩张速度，但同时也会出现债务问题和企业大而不强的问题。如果要实现企业的长远发展，应该做减法而不是加法，要不断回归核心业务，追求业务盈利是关键。”上述匿名人士表示。

成A股房企永续债占比最高公司

蓝光发展迅猛势头的背后，是债务的扩张和攀升。

长江商报记者梳理发现，蓝光发展近三年(2015-2017)负债合计分别为448.93亿元、593.55亿元、761.94亿元。资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%。

最新数据显示，2018年一季度蓝光发展资产负债率79.99%，下降1.11%；经营现金流净额-24.85亿，同比下降1451.58%。可供对比的是，去年同期行业平均资产负债率65.38%，下降0.06%；行业平均经营现金流净额-6.79亿，同比下降23.49%。

负债率较高是当前A股房企的普遍现象，尤其是资产规模超过1000亿的19家房企，普遍高于70%，但更应该关注的是现金流。记者梳理发现，蓝光发展从2015年至2018年一季度公司经营活动产生的现金流净额分别为14.30亿元、-26.88亿元、75.54亿元、-24.85亿元。

蓝光方面解释称，2016年公司经营活动产生的现金流量净流出较大，主要是公司房地产开发项目规模增加导致支付的土地款、工程款较上期增加所致。2017年公司经营活动产生的现金流净额较大，主要是因为本期销售规模扩大；新增土地主要通过股权收并购方式获取。

为了融资和补充现金流，过去两年蓝光发展的永续债金额增长幅度位居行业前列。财报显示，从2016年末的7.8亿元增至2017年底的45.53亿元，不到两年时间增长了4.84倍。2018年一季度，蓝光发展永续债再次增加10亿，余额达到55.5亿元，成为A股上市房企中，永续债占净资产比例最高的公司。

蓝光发展副董事长、总裁张巧龙曾在2017海南博鳌房地产论坛上对包括长江商报在内的媒体记者表示，蓝光坚持规模与利润并重、有质量的增长模式。在注重模式的同时，蓝光更关注企业的负债结构和利润，讲究规模与利润并重，强调可持续增长。

“对于永续债来说，虽然不需要偿还本金，但实际上还是每年会发生相应的利息支出，所以总体上看，永续债项目其实也会带来一定的财务压力。总体上说后续也需要在此类债务工具上减少压力，或者说减少依赖。”上述匿名财经人士表示，由于被计入权益工具，永续债可以使得账面资产负债率有所下降，但本质上仍然是一种债券。并且在续期后还面临利率大幅攀升的压力。

根据2018年4月30日公告披露，蓝光发展累计新增借款已经超过上年末净资产的40%，借款余额为426.35亿元，较公司2017年末借款余额347.81亿元增加78.54亿元。

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