用集体土地建可销售住宅中小房企探索生存空间

近日，北京大兴瀛海镇一宗集体建设用地出让成功，用以建设共有产权房。

值得注意的是，这不仅是北京首次利用集体建设用地建设共有产权房，也是全国首次利用集体建设用地建设可售的住宅产品。

过往，在对集体建设用地利用方向主要是产业用地和建设租赁住房上，如今农地入市，终于从梦想照进了现实。

房地产长效机制的建立，完善多层次、多主体供应的住房供应体系必不可少，毫无疑问，集体用地丰富了过去单靠国有用地供应的土地市场。

勇闯新领域的是一家偏居河南一隅的房企正商实业(00185.HK)。据公司报表，今年上半年，正商实业总营业收入仅为3.28亿元，同比增加2%，净利润为0.370亿元，比2018年的0.286增加29.4%。截止期末，正商实业的账上现金仅为13.186亿元。

正商实业主要在河南郑州经营地产开发，今年上半年总共收购了6宗地，分别在1月新增了3宗、5月2宗、6月1宗，其中5宗位于河南郑州，1宗位于河南登封。

瀛海镇地块无疑是正商实业下半年拿下的重要地块。9月12日，正商实业“欣然”公布，在北京获取了一宗国有土地。这个错误直至9月17日才被正商实业意识到，发公告澄清此地块为集体建设用地。

上述瀛海镇地块被限制为销售均价每平方米2.9万元，含全装修费用，地块规划建面10.8万平方米，楼面价格每平方米约为1.4万元，加上建安及资金成本等费用，正商实业的利润空间有限。

走出发家之地，是每一家区域型房企的梦想，正商实业曾多次提及“第一、第二线城市发展的策略”，总算夙愿得偿，尽管进入的方式不算主流，但近年来房企为进军一个有标志意义的新城市，或豪华掷重金、或曲线拿地，费尽心思。

北京、上海、深圳的市场，对未进入的开发商而言，向来都是战略意义高于经济意义。这些年来，开发商一再为了攻克堡垒突破预算的例子比比皆是。今年6月24日，广州老牌房企越秀地产(00123.HK)为进入深圳，不惜以5.81万元／平方米的地价拿下深圳尖岗山项目，而此地块除了价高外，还背负着泰禾拿地4年尚无法入市的经验教训。

尽管共有产权房并非主流的房企开发方式，但开发规模、资金实力量级如正商实业，显然选择不多。

创新用地出让方式、创新的住房供给方式，给了缺乏资金的中小房企更多表现机会，也给行业格局带来更多改变。

共有产权房，自2007年起在江苏淮安进行试点，通过和政府共同拥有房屋产权的方式，让中低收入住房困难家庭减少买房成本。或许是有流通性等限制。目前北京推出的共有产权房出现高弃选率现象，个别项目弃选率甚至超过95%，不过也有试点城市的共有产权房颇受购房者欢迎。

除此外，租赁住房用地也是近年核心城市推地的新方向，如深圳于2017年11月推出首宗70年自持租赁用地，被深圳人才安居集团所获，2018年2月，人才安居集团又在深圳一口气拿下3宗租赁用地。

凡此种种，被视为构建房地产长效机制、稳定房价水平的动真格之举。

只是共有产权房未来如何推广、如何被更广泛购房者所接受、租赁用房如何实现真正的“租购同权”、地产业寡头时代中小房企如果保有生存空间力争上游，依然任重道远。古老又传统的地产业，期待更多改变。

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