招商蛇口边喊“去地产化”边疯狂拿地密集卖资产+发债折射资金压力

(记者舒越 实习生马雨筱旭)A股上市公司招商蛇口近年似乎对出售资产颇为热衷。

3月9日，北京产权交易所网站显示，招商蛇口旗下沈阳金道汇通房地产开发有限公司(以下简称“沈阳金道汇通”)100%股权及4.94亿元债权正式挂牌转让，转让底价9亿元。其中，招商蛇口51%股权的挂牌价为2.07亿元。

这是招商蛇口第三次将“沈阳金道汇通”挂上北京产权交易所网站。此前两次挂牌时间分别是2019年12月19日和2020年2月7日。值得一提的是，最新一期的转让价较2月7日下调了4515.1万元。

根据最新的挂牌条款，沈阳金道汇通的交易款需一次性支付，并缴纳1亿元保证金。除此之外，依据相关授权委托协议安排，沈阳金道汇通分别欠招商局集团财务有限公司和成都招商远康房地产开发有限公司的3亿元和1.94亿元债务，也一并挂牌捆绑转让。

资料显示，沈阳金道汇通旗下主要项目为沈阳招商钻石山广场综合体项目。截至1月31日，沈阳金道汇通营业收入为813.57万元，净利润亏损203.79万元，负债总计7.01亿元。

除转让沈阳金道汇通股权外，今年以来，招商蛇口还通过增资形式出让了佛山、长沙、西安和嘉兴4处项目股权。据不完全统计，2018年和2019年招商蛇口分别出售资产11项和7项。

2015年喊出“去地产化”，目前仍处阵痛期

频繁的资产出售使招商蛇口对投资收益的依赖不断加重。2015年招商蛇口的投资收益仅为5.85亿元，而2016-2018年末及2019年前三季度，招商蛇口的投资收益分别为42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元和48.19亿元，在当年净利润中的占比分别达到43.87%、22.99%、42.97%和94.62%。

但在投资收益急剧提升的同时，招商蛇口的业绩却不升反降。截至2019年9月30日，招商蛇口实现营业收入255.43亿元，与上年同期相比减少了24.39%；实现净利润50.93亿元，同比减少38.46%。对于业绩下滑的原因，招商蛇口在公告中解释称，根据公司生产经营计划，房地产项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度，本报告期结转面积较小，导致结转收入同比减少。

事实上，2015年喊出“去地产化”转型口号的招商蛇口，其主营业务发展一直未及预期。2015年招商蛇口董事长许永军在业绩会上提出，预计3至5年内，社区运营业务比例下降到70%甚至60%，园区运营提升到30%，邮轮运营则占比达到10%。

但2019年半年报显示，招商蛇口社区开发与运营、园区开发与运营和邮轮产业建设与运营业务的收入分别为124.08亿元、40.08亿元和2.7亿元，占总收入的比例分别为74.36%、24.02%和1.62%，离上述目标的实现仍有一定差距。

疯狂拿地资金状况受关注，285亿元债务待偿还

令人费解的是，喊着“去地产化”口号的招商蛇口，拿地力度却未曾减少。据中国网财经记者不完全统计，招商蛇口2020年已累计新增7个项目，土地面积共计42.17万平方米，拿地总代价为129.29亿元。

克而瑞《中国房地产企业新增货值TOP100》榜单显示，2018年招商蛇口新增土地货值为1874亿元，排名第14；新增土地建面1142.8万平方米，排名第19。而2019年招商蛇口新增土地货值为2423.5亿元，新增土地建面1297.1万平方米，排名分别为第9和第15。

在大手笔拿地的同时，招商蛇口的负债水平也随之上升。2018年末及2019年前三季度，招商蛇口资产负债率分别为74.28%和75.62%。截至2019年9月底，招商蛇口短期借款达286.28亿元，流动负债达2976.98亿元，均为近三年新高，而同期招商蛇口现金及现金等价物仅为677.79亿元。

除此之外，招商蛇口还面临较大的偿债压力。据招商蛇口《2020年第一期中期票据募集说明书》披露，截至3月3日，招商蛇口待偿还债务融资工具及其他债券余额为284.5亿元。招商蛇口称，公司短期内到期的债务规模较大，面临较大的短期偿债压力。

在偿债压力下，招商蛇口多次发债以借新还旧。3月10日，招商蛇口发布公告称，公司已完成发行2020年度第一期中期票据品种一、品种二以及2020年度第三期超短期融资券。其中品种一和品种二实际发行金额分别为13亿元和7亿元，具体用于偿还于2017年3月发行的“17招商蛇口MTN001”债券，该笔债券规模为20亿元，发行期限为三年期，到期日为2020年3月13日。

第三期超短期融资券实际发行总额为19亿元，其中，2亿元将用于补充为支持疫情防控工作，实施租金减免而产生的营运资金需求，4.47亿元用于偿还公司未到期银行借款，12.53亿元用于偿还公司其他有息负债及置换招商蛇口已归还银行借款的自有资金。

招商蛇口频繁出售资产的原因是什么？公司是否面临着较大的偿债压力？中国网财经记者致电董秘办，得到的回复是“只接受传真形式采访”。随后中国网财经记者将采访函以传真形式发送至对方，但截至发稿未收到回复。

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