新城控股601155：政策宽松有望提速腰部龙头估值修复可期

2022Q1公司实现营收186.8亿元，归母净利润5.1亿元，归母净利润5.4亿元，加权平均净资产收益率0.85%点评Q1整体表现符合预期，后续展望依然稳定2022Q1虽然公司竣工面积同比—36.6%，但由于结算面积和结构的影响，公司收入仍实现一定增长综合毛利率跟随行业同比下滑1.3pct至19.1%，投资收益为负拖累公司业绩2022Q1公司归母净利润同比微降5.9%展望全年，虽然2022年完成计划同比—14.9%，但鉴于2021年末公司预收/结算=1.2X，毛利率已边际趋稳，减值压力大幅降低，公司全年业绩有望保持相对稳定在周期的压力下，资金安全更为重要，管理层面倾向于跟风受居民购房信心不足，部分房企风险暴露，疫情反复等因素影响，公司2022Q1销售业绩随行业下滑，销售金额310.6亿元，销售面积314.9万平方米，单季销售均价0.99万元/平方米在行业基本面仍在恶化的背景下，资金安全是民营企业最核心的担忧，公司投资趋于谨慎2022Q1继续暂停投资拿地，依靠手中储备等待后续行业回暖相比较而言，公司仍拥有丰富的土地储备，其中近67%位于长三角一二线和三四线短期投资的衔接可能不会造成过大的推货压力，后续的销售表现可能更大程度上取决于市场的回暖信用修复已经启动，自持业务快速扩张去年底成功晋升绿档后，公司仍坚持发挥杠杆控制作用，有息负债规模持续下降，财务结构持续优化3月，公司提前清偿到期债务，Q1共清偿境内外公开市场债券46.3亿元后续到期公共债务分布相对均衡，规模可控，金融安全仍有保障债券发行已重启，其中，62.32亿元小额公募债券已收到上交所反馈意见，此外，近期高层频繁表态支持房企合理融资需求，政治局会议明确提出优化商品房预售资金监管民营企业的信用修复已经正式开启公司自持业务继续保持优异表现2022Q1，商业运营总收入24.1亿元，2022年，公司计划新开25家吾悦广场，实现商业运营总收入105亿NPI将接近覆盖综合利息支出，估值体系有望重塑一旦新加坡的房地产投资信托基金建成，这一进程将会加快政策宽松有望提速，优质腰部龙头估值可修复短期来看，公司是资金链相对安全的腰部龙头，效率优势一直明显领先，业绩展望依然稳健，更重要的是，近期债券发行的恢复将是信贷修复的一个重大信号一旦行业进入相对稳定阶段，具有效率优势的民营企业将表现出较强的竞争力，当政策宽松预期加速时，风险偏好的适度下沉是大概率事件，优秀的腰部龙头有望获得更显著的估值弹性长期来看，自持业务的快速扩张和超过100亿的稳定现金流为估值重塑提供了坚实的基础和显著的安全边际预计公司2022—2024年净利润分别为129/135/143亿元，对应PE分别为4.9X/4.7X/4.4X，维持买入评级风险提示1结算利润率触底时间存在不确定性，2.行业销售形势存在不确定性

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