长租公寓纳入保租房体系进阶新赛道如何“微利可持续”？

存量房和市场化房源转化为保障性租赁房，再加上集体土地和租赁土地上新建的租赁房，这两方面可以共同努力，尽快解决租购错位的矛盾日前，在由中国房地产估价师与房地产经纪人学会，上海交通大学住房和城乡建设研究中心联合主办的租赁企业战争流行病的故事第二讲网络直播上，建信房屋服务有限公司副总裁，中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产租赁专业委员会秘书长赵小英表示

最近几年来，许多长租公寓被纳入保障性租赁房体系，这得益于不炒，租售并举，扩大保障性租赁房供应等一系列利好政策问题是，在受保人的过程中，有哪些问题需要明确租房和市场化住房租赁是什么关系，应该如何和谐发展

三家住房租赁公司纳保占比超10%。

今年以来，中国住房租赁行业迎来了实质性的转折点40个保障房试点城市建设加快推进，多地公布筹建进度，供应增量迅速扩大同时，在一系列利好政策下，许多长租公寓被纳入保障性租赁房体系

根据ICCRA的统计，截至2022年第二季度末，中国约有6.9%的开房量被纳入当地的保障性租赁房，总规模为62019套租房小区保障房比例最高，保障房占宿舍公寓总规模的8.4%青年公寓和宿舍公寓的投保率分别为5.1%和3.1%

同时，纳宝企业名单不断更新除了国企，一些非国企也拿到了进入租房领域的门票，包括徐汇仙寓，安信，柚米语等企业参与租赁住房的方式有成立合资公司，整体租赁后经营，委托管理等

根据ICCRA的统计，截至目前，中国共有13家住房租赁公司，其保险覆盖率占10%以上ICCRA住房租赁产业研究院院长赵冉分析，当前租赁住房市场呈现两大特点:一是保障性租赁房建设运营呈现市场主体多元化趋势，国企，央企在该领域发挥了压舱石作用，民企百花齐放，二是深耕的国企优势明显前五名企业中，有四家是深耕企业

政策，资金支持，政企合作等多方面都成为租房持续加速的重要驱动力以金融领域为例最近几年来，中国建设银行积极探索新的金融实践，大力推进住房租赁战略，既服务于长租市场，又助力保障性租赁房健康快速发展据赵小英介绍，建信住房今年已纳入26个认定为租赁住房的项目，近万套房源，建筑面积近50万平方米，主要分布在上海，重庆，江苏，浙江，湖南，河北等一二线城市

我们也在积极探索租赁住房领域在这个领域，我们可以充分发挥集中式公寓的运营能力，高效盘活闲置住房资产，提高其利用效率，同时，整体稳定的运营体系为资产持有人的长期合作赋能免费公共事务中心副总经理马说

新京报记者还获悉，目前，魔方积极响应政府量力而行的号召，推动地方项目纳入保障性租赁房体系，部分区域部门主动找到魔方进行合作魔方首席技术官常在与沪，杭等地的租赁房项目交流过程中发现，租赁房不缺钱，不缺设计，不缺施工但是，到目前为止，市场上还没有合适的系统可以满足各种业态的租房需求以此为切口，魔方与多家租赁房源项目达成系统化合作，租赁房源由魔方公寓管理系统赋能

此外，从民生角度出发，乐居集团充分利用全链条行业商业模式优势，制定了租赁住房个性化解决方案，同时在保障性租赁住房项目建设中着力发展绿色运营。

低利润可持续的发展模式可能会成为主流。

在中国房地产估价师与房地产经纪人协会副会长兼秘书长赵新明看来，市场化的住房租赁企业将其项目纳入保障房体系，具有积极意义但在保的过程中，市场租金的不确定性导致保租的不稳定性，这是企业需要重点关注的问题

赵新明指出，保障性租赁房的租金是有限的，租金低于同地段，同品质的市场租金但是，目前同品质同地段的市场租金如何确定，政策上并不明确，一些地方正在尝试采用市场评估的方法来制定保障性租赁房的租金价格，这是一种有益的探索今年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会也把如何合理计算和确定租金作为重点研究课题之一

此外，市场租金是不断变化的，这给纳入租赁住房体系的项目收入带来一定的不确定性，因为很多住房租赁企业从产权人手中取得房屋后转租，与原房东签订的租金一般都是提前锁定的如果市场租金大幅下降或大幅波动，将给住房租赁企业的经营带来巨大压力，甚至可能造成亏损

由于租金的限制，出租屋的出租率相对有限因此，在保障性租赁房的运营机制上，很多企业采用低利润可持续的开发模式在这个过程中，企业要想算过去的账，除了制定合理的保障性租赁房租金价格，落实相关扶持政策外，还需要提高自身的经营管理能力

具体而言，赵新明呼吁住房租赁企业通过扩大规模和科技赋权来降低固定成本还有一个关键点是，他们需要通过多元化经营来弥补保障性租赁房的低利润甚至平均利润多元化经营不是什么都做，而是对不同类型的出租屋进行多元化经营，不能简单的跑一个项目，要组合开发

租赁住房是有保障的，市场化的租赁住房企业应该为解决民生发展做出相关贡献因此，企业不能在租赁房项目上追求过高的利润目标，否则就违背了保障性租赁房的宗旨此外，保障性租赁房还可以享受一定的税收优惠政策企业要开发低利润的保障性租赁房，同时做好市场化的住房租赁，让企业实现齐飞两翼更好的发展赵新明说

保障性租赁房和市场化租赁房是相互依存，共生的。

那么，保障性租赁房和市场化租赁房是一种什么样的关系他们之间会有竞争吗如何实现协调发展

在此基础上，根据陈杰的分析，租赁住房将与市场化租赁住房形成一定的竞争关系，充当租赁住房市场的压舱石和稳压器，稳定市场租金，促进市场化租赁住房机构提高质量虽然保障性租赁房和市场化租赁房在供应对象上是否有限制是有区别的，但更多时候是针对同一个群体——新市民和刚毕业的大学生同时，市场化的出租屋也与出租房屋形成竞争关系，即出租房屋也要提高质量和服务质量，否则其租客就会被市场化的出租屋所吸引

事实上，租赁住房的大规模建设为市场化租赁住房企业发展轻资本模式提供了蓝海空间，市场化租赁住房企业长期积累的管理经验和社区运营技术也为租赁住房的高起点，高质量发展提供了保障所以，在现实中，双方存在着密切的合作关系

赵小英表示，经过几年的快速发展，市场化的住房租赁机构已经积累了一定的规模，但建设保障性租赁房还需要一段时间因此，今年的重点是，市场化住房租赁机构的自营项目，在达到相应的国家条件和门槛后，可以转为租赁住房，也可以享受相应的优惠政策，另外，对于需要运营服务的出租房，市场化运营机构也可以提供技术输出，对这些出租房进行运营管理存量房和市场化住房转化为租赁房，加上集体土地和租赁土地上新建的租赁房这两方面可以共同努力，尽快解决租购错位的矛盾

展望未来，租赁住房和市场化租赁住房仍然是共生的他们相互学习，也相互制约和支持两条腿走路，租房市场会更稳陈杰说

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