地产：复苏加快 单月成交创年内新高

　　核心观点：

　　新开工因高基数同比下滑，投资增速继续下探1-11月份，全国房屋新开工面积16.47亿平米，同比降9.0%，其中，住宅新开工面积11.46亿平米，同比降13.05%，降幅扩大。单月数据来看，由于去年基数较高导致商品房和住宅单月新开工数据同比大幅下滑，降幅分别为31.4%和33.82%，但环比来看，商品房和住宅新开工环比呈现弱改善趋势，环比分别增4.36%和5.68%。投资方面，1-11月全国房地产开发投资8.66万亿，同比增长11.87%，较1-10月增速下降0.5个百分点，其中住宅投资5.87万亿，同比增长10.52%，增速较1-10月份下降0.66个百分点，增速继续下滑。

　　目前看投资仍然会在低位徘徊，得等价格回暖后投资才有可能起来。

　　宅地市场弱复苏单月来看，2014年11月，300城市住宅用地推出规划建筑面积8752万平米(环比增32%)，成交规划建面4888万平米(环比增16%)，成交土地出让金1520亿元，楼面均价3110元/平米，平均溢价率约12%，较10月上升了1个百分点。供给/成交这一数值在连升4个月后实现了下半年来的首次下降，无论从供需环比增幅还是从供给/成交数值来看，住宅土地交易市场呈现弱复苏迹象。

　　单月销售面积创年内新高，成交改善明显1-11月份，全国商品房销售面积10.17亿平米，同比下降8.22%，降幅较1-10月份扩大0.47个百分点，其中，住宅销售面积8.9亿平米，同比下降9.97%，降幅较1-10月份扩大0.5个百分点。单月数据来看，11月商品房及住宅单月销售面积均创年内新高，改善力度十分显著。重点城市情况来看，44城市成交指数11月为347，环比继续上涨11.6%，同比实现止跌且微增5%。

　　我们认为未来一个季度内，基本面将呈现量升价跌，政策及信贷环境持续友好，叠加房价环比下降，成交将加快速度。

　　信贷环境持续改善，房企积极寻求多元化融资1-11月份，房地产开发企业到位资金11.01万亿，同比增长0.6%，开发贷增速继续保持下滑趋势，银行对于房地产开发依旧保持相对审慎的态度。

　　但越来越多的主流房企开始在资本市场寻求多元化融资并取得一定进展。

　　按揭贷方面，“930”新政效应持续发酵，据融360统计，11月全国平均利率创年内新低，考虑到银行资金成本的降低，预计未来按揭折扣将越来越多。

　　风险提示成交修复改善不及预期，降息影响存在滞后。

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