广州"地王们"的难题 扎堆入市需破盈利去化难关

　　每一次“地王”的落锤，楼市都会引起一番震荡;每一个“地王”的面世，都能引起一阵围观。

　　近日，一份关于“广州2015年预计推出市场的地王项目情况表”流出市场，瞬间，广州“地王们”的命运走向成为行业内的关注焦点。

　　根据报告，预计于2015年集中入市的“地王”主要是2013年、2014年创下广州各区的总价或单价记录的13宗地块，其中供应稀缺的中心区的荔湾白云区占据7宗，其余分布在番禺、黄埔、萝岗、南沙、增城。

　　不过，在当前成交低迷的情形下，这些即将入市的地王项目注定不能走得一帆风顺。广州房地产资深研究人士赵卓文表示，总体来说，这些项目入市的风险还是比较大的。

　　地王扎堆入市

　　在上述13个入市的项目中，最受关注的无疑是位于中心城区的7个“地王”。包括荔湾广钢新城的融穗华府、华发中央公园、中海广钢项目，以及白云区的华发四季、恒大御府、佳兆业天御、佳兆业天墅。

　　由于拿地成本高，地王项目在售价及产品定位方面都尤为讲究。不过，在今年普遍成交低迷，各大开发商纷纷降价促销的大背景下，“地王”在售价和定位上陷入了尴尬局面。

　　以今年11月份率先入市的恒大御府为例，中原地产项目部总经理黄韬表示，该项目的正常售价应该是在4—5万/平方米左右为合适。

　　“不过，因为今年整体楼市开始调整，要卖这个价格难度很大。”

　　据了解，恒大御府楼面价已经高达24997元/平方米，但目前在售均价仅为34500元/平方米。分析认为，除去建筑和配建保障房的成本，该项目几乎是贴着成本在卖。

　　同属白云区的华发四季在12月已经开放了临时销售中心，该项目以大户豪宅面市，推出8栋住宅楼，主力产品为144-260平方米的精装四房户型。

　　但是，在广州依然执行限购政策的情况下，大户型产品一直是去化难题。合富辉煌首席分析师黎文江表示：“广州市十区二市库存可售的6万多套商品住宅，套均面积137平方米，当前市场去化不良的，绝大部分都是大户型。”

　　除去中心城区的地王项目，远郊黄埔区的保利学府里、番禺保利大都汇、萝岗越秀云埔项目、南沙保利城、增城碧桂园城市花园、增城朱村中铁项目亦预计将在2015年相继入市。

　　盈利去化风险大

　　不过，无论是供应稀缺的中心城区，还是位置偏远的远郊区，都难逃入市风险。广州房地产资深研究人士赵卓文表示，总体来说，这些项目入市的风险还是比较大的。

　　赵卓文进一步指出，地王不败的时代终结了。过去10年，广州开发出来的地王基本是没有亏损的，但是，这两年的地王项目很可能出现低于成本价在售的现象。

　　“因为2014年的楼市已经在往下走了，房价也已经处于高位，保持不了以往的增长速度，未来的上涨的空间并不大。”

　　相关数据显示，过去的一周(12月8日-12月14日)广州楼市成交量为2093套，处于全年单周成交高位水平，但均价14139元/平方米却较此前两周回落近万元。

　　在失去房价上涨支撑的情况下，赵卓文认为，入市的地王项目盈利水平肯定是很低的，能保本已经很不错了，这两年拿了地王的开发商基本都没什么钱赚的。

　　即使牺牲盈利，但由于起价过高，市场也不一定会买账。根据合富辉煌分析，不少地王项目的预计售价都要比周边一手新房的在售价高出一截，对购房者的吸引力不大，面临的市场压力也不小。

　　位于黄埔区的保利学府里，地价为17566元/平方米。目前周边项目售价1.7-1.9万元/平方米，而地王项目的售价预计在30000元/平方米，高出区域水平近50%。

　　而华发四季所处的板块在售楼盘价格介于2万—3万元/平方米，热销户型为总价250万元以下的刚需产品。而华发四季预计主力总价在300万—700万元，属于销售缓慢的产品。

　　一方面是利润微薄，一方面是购房欲望不强，拿下地王的开发商无可避免地陷入了两难局面。

　　为了避免这种尴尬局面，黄韬预估称，部分项目可能会选择推迟入市。但这个合适的时机或许是要等到2016年了。

　　“明年中楼市可能会有所回暖，但回暖只是代表楼市恢复到一个比较正常的成交，并不代表反弹。所以等到2016年再入市的话，时机应该会比较恰当。

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