大型房企的北京挑战：多元化是唯一路径？

　　1月7日下午，北京北三环蓟门桥海德公园样板间，举行了一场业内小型讨论会。

　　亚豪市场总监郭毅形容，2014年北京“限购”主基调未变，大量自住型商品房上市，对普通住宅市场产生了极大的冲击。这两项政策对2014年北京楼市的影响较大，虽然其中穿插了信贷放松、降息等定向宽松的房地产新政，但难改年度成交低迷的颓势。

　　尽管如此，2014年北京保利销售额仍达到112亿，超过一家中小型房企一年的销售额。据了解，保利地产(10.86, 0.44, 4.22%)总部对北京公司的要求是，业绩上保持在第一梯队，并考量品牌发展的影响力以及所占市场份额。同时北京公司还要承担一些产品创新的责任，包括试水养老产品等。

　　保利北京公司在第一阵营的房企中具有相当大的典型性，和它最为相似和接近的是北京万科。其他大型房企若加大在北京地区的布局，也将面临相似的问题。

　　北京房企销售排行榜前十名的座次，每年都不固定。比如，2014年的冠军是万科，2013年的冠军是融创。这从侧面反映出竞争的激烈程度。若想占据排行榜前十名，取决于之前拿地的数量。而北京的土地市场，并非有钱就可以“任性”。

　　开发商常形容自己是“靠天吃饭”。地块所在位置、属性，都是开发商被动接受的。从成交结构来看，2014年北京成交的141宗土地当中，宅地成交52宗，占比37%，较上年减少22宗;商业地块累计成交44宗占比31%，规划总面积达564万平米，比上年增加85万平米;剩下的45宗则为工业用地，占比32%。住宅、商业、工业用地所占比重基本持平。

　　北京实行“自住房”政策以来，很多地块包含“自住房”的配建。为了提升利润，开发商不得不将商品房部分建成高档住宅以提高利润率。有业内人士形容这是被“豪宅化”。

　　高地价也吓走了一批手握重金、虎视眈眈的房企。尽管2014年北京土地成交数量比2013年减少73宗，但1916.9亿元的土地成交总金额，比火热的2013年还高出95亿元，再创历史新高。

　　世茂集团副总裁蔡雪梅在接受21世纪经济报道记者采访时表示，高地价极大地考验着开发商的产品打造能力。世茂房地产也一直想在北京拿地，但认为北京的地价包含不理性的成分，所以特别谨慎。

　　聚集了全国最好的教育、医疗资源，拥有2000万人口的北京，从来不缺乏需求，但房企生存考验异常残酷，它或许是最后一个放松限购的城市。

　　从最近数年房地产市场发展轨迹来看，政策变动对于量价的影响尤为深刻。亚豪机构分析，2011年北京以限购为主的调控政策出台之后，当年成交出现探底，并引发“降价潮”的出现。随着大量项目的“以价换量”，2012年成交大幅回升，但当年成交均价回落。到2012年底，房价再次出现“起势”，为抑制这一现象，主管部门再发“限价令”，直接导致2013年供应低迷，而供应不足使得北京当年成交再度下滑，但房价仍大幅上涨。进入2014年，限购对于市场的收紧状态已近临界点，全国二三线城市陆续取消，但北京虽然有信贷放松、普宅标准调整等定向放松政策，年底出现翘尾行情，但全年的表现依然不尽如人意。

　　想保持在房企第一梯队，必须学会多元化生存的能力。既会建住宅，也能盖写字楼。既能从普通住宅中挤出利润，也经得起高端住宅较长去化周期的考验。不仅北京保利这么认为，万科北京公司也曾提出相似的看法。

　　2014年，北京保利旗下十盘联动，这些楼盘几乎包括住宅市场的所有业态，有顶级豪宅的保利海德公园、保利东坝项目，有属于改善性住宅的保利融创枫丹壹号、首开保利熙悦诚郡，有属于首次置业的保利春天里、保利首开熙悦春天、保利罗兰香谷二期，还有属于城市高端商用物业的保利国际广场、保利通州项目，甚至还有保障房项目。

　　值得注意的是，尽管北京房地产市场2014年表现低迷，高端项目却量价齐升。据郭毅透露，北京总价3000万元以上的顶级豪宅，成交量同比增长21%，成交价格同比上涨10%。其中，位于北三环蓟门桥的保利海德公园单盘贡献签约销售额21.91亿元。

　　讨论即将结束之时，微信朋友圈里传来消息，华润、首开、平安联合体战胜住总、保利组成的联合体等多家公司，经过53轮厮杀，以86.25亿元夺北京新总价地王。

　　文章关键词： 经济投资行业

郑重声明：此文内容为本网站转载企业宣传资讯，目的在于传播更多信息，与本站立场无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。