楼市难以大幅改善 明后年房价可能顶见

这一段时间，国际金融环境动乱，股市、汇市、商品市场三大市场皆出现显著下跌，但楼市则基本安稳。

　　从全球金融危机或经济危机的历史与规律来看，相比较而言，房地产市场多属被动性变化，滞后性产生危机。好比，1929年至30年代的国际经济危机，由股灾开始，最后涉及楼市；1997-1998年的亚洲金融危机，导火索是泰国汇率瓦解，激发金融危机，进而致使房价大跌；2010年的欧债危机，最后使“欧猪五国”房价大跌。唯独祸起楼市的一次大型危机，是2008年国际金融危机。

　　宏观经济与房地产走势基本同步，房地产是经济的重要组成部分，两者互相拉扯。在此背景下，另外一个变量：货币政策和流动性，尽管对楼市的影响较大，但却不至于直接致使楼市危机。如今，美欧经济稳健，仍处低息环境，将来一年楼市不会大跌。而新兴经济体的经济面与汇率面皆差，将来一年楼市难以大幅改良。

　　分析一下中国情形。2008年四季度至2009年，中国政府大规模刺激经济，全国房地产开发投资和市场，同步大扩大。2011年经济步入下行通道，直至今年上半年滑至7％。同时，全国房地产开发投资增幅连续下滑，中国楼市离别黄金十年，进入白银时期。其中，2012年至2013年一线和部分二线城市房价曾经大涨。2014年以来，相同是一二线城市再次复苏，房价于今年二季度止跌上涨，但三四线城市仍然偏弱，全国房地产开发投资增速仍未企稳。

　　如今中国经济面虽弱，但绝对增速仍位居全球前列，所以对房地产市场并没组成严重压抑。从货币政策与资金面看，如今仍处于降息降准通道，特别是通过今年四次降息以后，贷款基准利率已创立国以来最低点，贷款购房特别划算。

　　从人民币兑美元走势看，没有连续大幅贬值的也许，何况中国楼市中的外资本就不多，即使流出，也不会显著影响楼市走向。可是，从中长久来看，人民币仍有贬值压力，对房地产市场组成小幅利空。

　　另外还须关注股灾对楼市的影响。股市与楼市的整体关系：同向，但不一样步。国际市场也罕见此规律。去年7月中国股市开始走牛，去年10月一线楼市才开始复苏；今年6月股市见顶，今年5月全国70城房价才由跌转涨。按此规律，来年或后年房价也许见顶（属于短周期性质，并不是长久顶部）。

　　从两个市场互相影响机制分析，又可分为三个阶段：第一阶段，股市上涨早期，房价未涨，股市会分流楼市资金，小幅利空楼市；第二阶段，股市上涨过半至见顶，部分人先知先觉，提早在股市获利了却，转而购房；部分人后知后觉，冲进股市追涨，甚至卖房炒股，此时股市与楼市互有损益，呈中性；第三阶段，股市见顶后下跌半年左右，此时房价仍在持续上涨，会吸引从股市中逃离的部分资金，反而小幅利好楼市。所以，起码在今年年内，股灾不会冲击楼市。

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