叶檀:城市群中的核心地块正成为资本游戏筹码

中国新“地王”诞生，但假如像这样猖狂下去，房地产很难连续太长时间。

8月17日，融信集团斩获上海（楼盘）静安区(原闸北)中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，该地块出让面积31034.1平方米，容积率3.54，成交总价高达110.1亿元，楼板价超10万元/平方米，溢价率139%，将来价钱或超15万元/平方米。这是上海实行招拍挂制度12年来推出的最市中心肠块。

这块地属商住地块，住宅比例可达到90%，另要求持有100%的商业物业；配建保证性住房5.0%以上，中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%，计79022.9平方米以上。开发商只有大建20%的大户型豪宅，或许千方百计将两套相邻的中小户型住宅打形成一套豪宅，才能够满足土豪们的愿望。

以48个月正式峻工计算，意味着上海中兴地块4年后一手住宅每平方米单价将达到15万元左右。目前相邻地块已属豪宅区，原上海闸北内环是最近几年来上海豪宅市场的新兴区域，域内苏河湾华裔城、绿洲雅宾利花圃、新湖青蓝国际等高端楼盘在售，均价没有一块低于每平方米7万元。将来4年假如涨到15万元，意味着以市中心较奢华的住宅计算，货币购置力还将大大下降。

很快，只需在上海内环内购置一套建筑面积在100平方米以上的住宅，购房者就是千万财主。

与以往不一样的是，目前的住宅交房时精装修，相当于为购房者省下了50万元以上的装修款。但与高涨的房价比，这笔装修款能够疏忽不计。

北京（楼盘）、深圳（楼盘）也不遑多让。深圳规土委最新的数据显示，从8月8日至14日的一周，新房成交均价为64812元/平方米，连续第二周站在6字头上，环比上涨3.5%，较前期小幅上升。

另据《界面》报道，北京高房价向大七环舒展，环北京炒房潮正从30千米传导到70千米，并有再往100千米处发展的趋向。

一年前，北三县和永清、固安等区域在北京市政府搬家和首都第二国际机场兴修的利好要求带动下，房价涨幅翻番。目前，更远的涞水和霸州的楼盘都在涨价，本地小开发商的上涨幅度在20%~30%，品牌开发商的涨幅更高，甚至在40%左右。

这是个猖狂的时期。

地方政府在营改增以后，财务主动权进一步下放，关于房地产的热情有增无减。

房地产开发商正在掠夺资产，一是缘由是资金杠杆本钱低，二是缘由是将来城市群区域资源少。今后一线城市核心区域就是千万财主与亿万财主的聚居地。

上海的新地王有18家大型开发商参加竞拍，许多开发商未必拥有足够的现金，却有足够的雄心，与邻近的经营形式。

7月31日，《一财网》披露了抢下上海新地王的融信集团。这家公司从2013年启动全国扩大，恰好遇上房地产大幅上涨前的风口，2015年在港股市场上市。

猖狂是没有止境的。数据显示，今年以来截至7月底，该公司前后在土地市场上斥资超出230亿元，在上海、杭州（楼盘）等多地掠夺地王。今年上半年，该公司合同销售总额缺乏180亿元。2015年，受益于初次公布发行，股东权益较2014岁终大幅增长近5倍至50.72亿元，融信中国净负债比率较上一年的1541%大幅下降至247%，但在中国地产公司中仍居高位。明眼人会捏一把盗汗，公司则通过公司债、试水资产支持证券、入股险资、出售资产等方法，陆续增加在核心城市群的土地资源，同时以高负债与源源陆续的资金，支持核心城市群的形式。

相似于融信这样的形式，在房地产业内其实不罕有，环绕着万科、廊坊发展(600149,股吧)的股权争夺战，说白了，就是一场资本游戏，这场游戏中的筹码是城市群中的核心肠块。

也许中国三大城市群极也许将出现以下的图景：核心区域财主密布，城市群中的近郊卫星城市由白领占领，近郊卫星城由普通工薪族栖身，他们借助密集的轨道交通，每天花3~4个小时奔走在路上，但好歹算是在都市圈过上了大城市人的生活。

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