苏鑫：房地产到底有没有危机？

刚刚加入了博鳌房地产论坛，今年论坛跟去年的氛围不一样。去年大家都在讲危机，讲如何用“互联网+”等新理念去度过危机，但今年大家似乎都没有去年那种情绪。缘由是房价上涨，成交量大幅上升。其实，我们就像在弯道上加快，假如只看面前，必定会出问题。用充满危机的眼光看将来，才能够看得更明白。

“万宝之争”标记住时期的终结

最近行业关注的核心就是“万宝之争”，各类评论，最多的是政治论，还有八卦论，而且充满影视体现成效。换一个角度问，为何这些核心人物不能够坐在一起协作呢?

从心理角度分析，这五个角力者都太强势。强势者只争强，看不到协作。而商业是协作，不是不共戴天的斗争，不然必定分身其美。

从金融角度分析，为何保险资金乐意投万科?缘由是它的股价被低估了，PE只有10倍左右。但相同的公司在香港上市，PE只有3—8倍，说明资本根本就不看好传统的开发形式，传统开发形式实质上是三高形式(高周转、高毛利、高杠杆)。只需周转出现了问题，毛利出现了问题，高杠杆就会闪开发商加快消亡，不可连续。

这个行业到底有无危机?

第一个危机就是“面粉”的价钱(土地价钱)拍成了“黄油”的价钱。

今年1—6月，土地成交总金额是9600亿，同比增长38.3%。其中三线城市只上涨了6%，一线城市土地单价上涨了25%，二线城市竟然上涨了76%。粗略统计，我们发现一线城市的地王几乎都被央企或国企拿走了，二线城市的热点地王都是初次进入这个城市的开发商。

高地价的本源究竟是什么?板子不能够打在开发商身上，也不能够打在地方政府身上，而是土地政策出了问题，假如像苏州（楼盘）、南京（楼盘）一样，土地不但限价，而且还要抽签，这类方法能处理高地价的问题吗?

第二个危机是存量庞大。

中央政府这一轮房地产政策最希望商业地产和三线城市去库存，但恰好这些地方没有去库存。细心分析，也许“去库存”自己就是一个伪命题，假如是一个消费品，好比一个杯子被顾客买走了，作为厂家来说，这个库存就去掉了。但假如是一个房子，第二套、第三套被买走了，可市场一有动摇，它们又被拿到市场上去卖了，库存削减了吗?我们此次去库存的核心是靠开发商，特别是靠百姓加杠杆购置来完成的。但百姓的杠杆融资还有多少机遇?

第三个危机是开发商的三恶疾。

开发商都在干什么?抢土地、玩并购、乱投资。谁在抢土地?大的国企和央企，缘由是它需求存在感。谁在玩并购?我据说是20名到50名的房企。许多房企不只调整了今年的预售目的，还说三年内冲要千亿。谁在乱投资?有些小的开发商分开了这个行业，认为要“互联网+”了，就在北京（楼盘）、上海（楼盘）租了很大的房子做“互联网+”。我认为假如思想不变，哪条路都走不通。

这个行业到底有无风险?

我们要先答复三个问题，不然永远找不到答案。

第一个问题是房价上涨的缘由究竟是什么?

有人归因于供需，然而与这一轮上涨之前比，供需有变化吗?有人归因于货币超发。我回想了一下，这一轮上涨的核心动力是中央政府出台了鼓励政策，是在去库存的大背景下定向宽松了房地产行业，提升了人们对房地产市场的预期，把限购、限贷的城市摊开，鼓励购房，结果转变了预期，出现了房价的迅速上涨，这是由投资和投契推进的。开始的时候确实是刚需和改良需求比较多，然而转变预期今后，投资需求必定出现，所以苏州等二线城市的投资占比达到30%以上，而在一年前这个比例不到10%。

第二个问题是假如开发商这轮拿了地王，还能不能够像之前一样赚到钱?

我们看历史，除过三线城市，买地王便能够赚钱。之前这个行业的动摇是一个登山型的动摇，你这一轮的低点比上一轮的高点还要高，所以只需捂得住，现金流足够，你便能够赚钱。然而假如不是这样呢?假如是海浪型的动摇呢?即便不像海浪一样，它只是持平，你的金融本钱就把你所有的利润所有消化光。

能够通过一个数据来证实。有一家排名前十的开发商，近几年拿了十个项目，其中有三个项目根本不赚钱，拿的就是当时的地王。况且目前热点二线城市的地价又翻了一番，你要想赚钱，就需求将来三四年房价翻一番。有无政策也许?除非中央政府许可。但最近的中央经济工作会议提出要克制资产泡沫，所以在政策上也是不也许的。

第三个问题是传统的开发形式的实质究竟是什么?

我曾经听到这样的故事，有10个亿资金的开发商，六年前在北京二环拿了一块地，四年前只能跑到北京三环拿相同的地，两年前就要到北京五环才能够拿到地，今天跑到涿州能拿到地，就算不错了。开发商拿地的本钱愈来愈高，挣的钱又持续投入高价拿地，一旦将来市场碰到庞大风险，之前挣的钱会所有赔出来。传统开发形式就是资本滚雪球似的博弈。

从以上三个问题来看，行业确定是有风险的。

这个行业还有哪些机遇?

房地产这个行业已经在转变了，由制作业向服务业转变。这里面有很大的变化，也有许多的机遇。

我所在的机构专注于商业地产，所以我谈谈商业地产的三个机遇。

第一个机遇就是城市更新。

我们看算作熟的发达国家，国外基金在干的事情就是城市更新，而且已经连续多年。而在中国一线城市核心区域已经没有土地了，一二线城市起码有万亿的存量规模，而且三四年今后还能够再更新。

第二个机遇就是证券化。

证券化是商业地产的核心，没有证券化，没有金融创新就不也许有商业地产的发展，它只能回到制作业的形式。而商业地产是服务业，所以需求证券化，类REITs形式在两年前出现了，然而只有两三百亿的额度，它是股权性的。还有国内第一单债性的CMBS产品，由高和联合金茂和招商证券(600999,股吧)联合发行，上周获得了上交所的无贰言函，很快就会正式发行。我信任它有很大的市场。缘由是在美国不管是REITs还是CMBS，占领的市场规模都是万亿美元级。CMBS不是简单的ABS，它是基于资产典质，有硬碰硬的资产做支持。有关于经营贷来说，它不限制用处，有更低的利息，卖给不一样的投资者和不一样的银行机构，不像银行只是跟一家进行谈判。同时它能够灵巧地还本金，它的贷款额度能够比经营贷增加50%。

第三个机遇是轻资产运营公司。

商业地产证券化的核心是需求资产管理公司能够做得连续稳固，资产收益陆续上涨，这里面装什么样的内容最关键，而这个装的内容就是由轻资产公司来提供的，所以才有最近我们看到的青年公寓、白领公寓、养老公寓等等许多细分市场。基于这类推断，我们看到PE给他们的倍数还是很高的，像房多多、优客工场。

房地产有危机，核心还是要转变!转变的条件是要有危机意识。机遇存在于房地产行业由制作业向服务业转变的过程当中，对中小企业来说，要想弯道超车，最核心的是思想的转变，要用互联网思想和金融思想来创新。

最后总结，传统开发形式已经终结，我们目前进入的不是下半场，而是彻底不一样的另外一场!(苏鑫系高和投资集团董事长)

起源：秦朔朋友圈

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