首创置业：进入上海策略“非常成功”

“2016年上半年，集团完成总签约金额162.9亿元，较去年同期增长34.4%；签约均价17932元/平方米，较去年同期大幅增长77.5%；五大核心城市及澳洲市场签约金额占比高达94%，同比增加9个百分点。”这是首创置业公布的“中考绩就单”。

8月22日上午，首创置业在香港召开2016年中期成绩会，列席现场的有董事长李松平、总裁唐军、总经理（香港子总部）及投资者关系总监、财务部总经理廖洋。

然而，一收场就有媒体关于上半年仅完成162.9亿元签约金额提出疑问，依照首创置业今年3月提出的380亿目的，首创置业上半年还未完成一半。

对此，冯瑜坚回应称，首创置业全年380亿元的目的是彻底基于货量做的筹划安排，“普通来说上下半年是四六开，所以上半年基本上是超额完成任务了，对全年的目的完成我们是有信念达成的”。

唐军也表示，为了达成全年380亿元的目的，首创置业下半年将备货522亿元，新增推货190亿元，“下半年只需去化42%便能够达成全年的目的。”

另外据介绍，上半年首创置业在区域签约金额占好比面，京津沪三地签约金额占比达69%，同比增11%，澳洲市场签约金额占比18%，其中，上半年新进入城市布里斯班当期奉献签约金额约10.7亿元，占比6.6%。

土地投资方面，上半年投资总额达133亿元，其中北京（楼盘）、上海（楼盘）及天津（楼盘）土地投资金额分别占比25%、45%与18%。

明显，澳洲市场与上海市场占的重量都愈来愈重。

首创置业称，在海外市场方面的战略是，首先要进入真正意义上的国际一线核心城市，“而悉尼就是这样的城市”；第二，进入这个城市后，能深耕细作，能容身，陆续地开展项目，在这方面，悉尼也已经是一个显著的例子。

据了解，如今已在悉尼协作开发了超出10个项目。冯瑜坚表示：“（悉尼）形势也特别好，都达到了预期，甚至超预期，所以在悉尼首创置业还有进一步的拓展。”

“至于其它的城市，我们还是比较谨严的，必定要拔取一个比较适合的机会，包含要看协作同伴、项目的质地。另外，首创置业所去的城市也是将来中国客户偏向去的地方，不顾是投资移民还是教育。”

上海市场方面，唐军以为，从如今来看，首创置业进入上海的战略“特别成功”。其猜测，不出意外，首创置业今年在上海的签约金额将会超出40亿元，来年还将会有大幅度上涨，“目前这个市场也特别好，并且是中国最可连续发展的市场之一，信任不会有问题”。

冯瑜坚还称，在北京，首创置业是专门成立了一级开发的团队，把一切的资源集中在一起，其中包含集团的资源，包含他们自己的一些资源，和一些工业用地、产业园用地，“我们把这些资源尽量地汇成来做，缘由是做了一级开发，二级才有机遇拿更多的地，要否则比及二级再去拍地就太晚了”。

依照冯瑜坚说法，北京的这个形式已经拓展到上海，“缘由是对国企来说，做这些事情也是有天然优势”。他透露，此前已在和上海政府谈一级开发的事宜，“下半年应当能落实了，谈得差不多了”。

值得一提的是，在8月3日，首创置业还以19.13亿元摘得上海青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块，溢价率达108%。在剔除公共设施、保证房和矜持部分后，该地块可售部分实际楼板价39587元/平方米，成为青浦单价地王。

唐军现场回应称：“拿这个项目，是基于我们要在青浦这个地方精耕细作，前面首创置业已经拿了两个项目，都在这个区域范围内，2014年拿的，2015年拿的，所以在土地本钱方面具有很强的优势。而那个项目自己是个刚需，房价越高的时候，套型面积越小，我们的推断和政府的请求是一致的，就是面向刚需，面向首改。”

以下为首创置业股份有限公司2016年中期成绩公布会的现场问答实录：

现场发问：首创置业全年签约目的是380亿，但上半年唯一162.9亿，还不到目的的一半，是不是有信念完成目的？

另外公司提到将在国外市场增加土地储备，主要在哪些区域？除过澳洲之外，还有无其它海外的市场？

海外市场盈利占比开始渐渐在加大，将来会不会再增强拓展海外的市场？

冯瑜坚：全年380亿的目的是彻底基于货量做的筹划安排，普通来说上下半年是四六开，所以上半年基本上是超额完成任务了，对全年的目的完成我们是有信念达成的。

至于国外的市场，我们于2014年中期进入澳洲，进入悉尼市场，进入的时点特别好，充足享用了悉尼市场的上涨。公司的战略方面，首先要进入真正意义上的国际一线核心城市；第二，进入这个城市后，我们还是比较希望能深耕细作，能容身，陆续地开展项目。首创置业如今在悉尼已经协作开发了超出10个项目，形势也特别好，都达到了预期，甚至超预期，所以在悉尼首创置业还有进一步的拓展；在澳洲，今年在布里斯班我们又新增了一个项目，还是在依照既定的战略在拓展。

至于其它的城市，我们还是比较谨严的，必定要拔取一个比较适合的机会，包含要看协作同伴、项目的质地，不是简单地进入一个城市做一两个项目就走，还是希望能深耕。另外一点，首创置业所去的城市也是将来中国客户偏向去的地方，不顾是投资移民还是教育。

现场发问：海外业务方面，有无用到对冲的机制？另外，奥特莱斯的业务目前看到是二线城市比较多，会不会拓展到一线城市？

冯瑜坚：在境外做投资的过程当中，我们已经做了相应的汇率套保的安排，所以在汇率方面是彻底避开了风险。

关于奥特莱斯，我们确实是以二线城市为主，而在一线城市，好比说北京、上海，如今也已经有在营业的奥特莱斯，少的是三四家，多的是五六家，开得还是比较多。一线城市还是得看区位，会看一些空档的区位；另外，一些他人在经营，然而经营得不是很理想，也许有一些收购的机遇，这些我们都在密切地关注，我们也是希望不只是在二线，在一线也能有机遇拓展。

现场发问：首创置业负债率比较高，下半年有无下降负债率的目的？另外，海外项目会是公司将来增长的动力，有无详细的目的，海外项目的占比今后会占到多少？

冯瑜坚：先答复第二个问题，关于海外的发展，如今第一步只是先开展，并没有固定的发展比例，如今估计到2018年海外全部签约会占15%左右的份额，也许到下一个周期，下一个五年筹划，我们针对自己开辟的情形，会有一个更详细的安排。

廖洋：负债率的问题，公司在2015年陆续地加大战略聚焦城市的投资，同时用较高的杠杆赞同投资业务，这样致使阶段性的公司负债率较高，今年中期负债率达到79%，频年初提升了两个百分点。

第一方面是首创置业在上半年提早主动偿还了较高本钱的境内永续债，致使了阶段性的负债率上升；第二方面是正向的影响因素，缘由是今年上半年销售形势特别好，所以收到的销售回款比较多，报表的预收房款大致有50亿左右的年收入增加，这两方面的缘由，综合影响负债率达到79%。

我们在核心城市获得一些资源，将陆陆续续在今年、来年进入推盘期，销售回款规模会陆续地扩展，公司也主动控制有息负债的规模，在渠道上，不管是刻日构造还是渠道构造，都在优化负债构造，同时资金本钱也在陆续地下降，在负债率相比较较高的条件下，保证公司的资金安全性。跟随公司的销售规模陆续扩展，跟随更多业务的发展，能够预期将来负债率会慢慢下降。

现场发问：首创在8月3号拿了青浦的一宗宅地，这是一个地王项目，公司对这个项目如今有一些什么样的规划？会不会引进协作企业？在北京、上海这两个城市，公司今年有着怎样样的销售目的？下半年在上海是不是还会有拿地的筹划？

唐军：青浦地块，价钱确定比本来高，但其实不是一个地王的概念，它是一个地铁上盖的概念。今年年末，新的万达广场就要投入应用了，并且是新一代的万达广场，又在地铁边上。

拿这个项目，是基于我们要在青浦这个地方精耕细作，前面首创置业已经拿了两个项目，都在这个区域范围内，2014年拿的，2015年拿的，所以我们在土地本钱方面具有很强的优势。

那个项目自己是个刚需，房价越高的时候，套型面积越小，我们的推断和政府的请求是一致的，就是面向刚需，面向首改。

至于在上海还拿不拿地，要看土地推出的情形，或许说市场的情形，我们进上海正好两年多一点，如今来看，进上海的战略是特别成功的，今年首创置业在上海的销售假如不出意外，签约金额会超出40亿，来年还会有大幅度地上涨。目前这个市场也特别好，并且是中国最可连续发展的市场之一，信任不会有问题。

现场发问：澳洲方面怎样选择地块？

唐军：我们主如果跟本地的发展商协作，他们比还是要沉着一点，我们确定不会拿一些不适合的地。

现场发问：普通两边占到的比例是多少？

唐军：各占50%。项目以他们为主，我们参加管理。

现场发问：目前北京供地比较少，怎样加大败京市场的土储？

冯瑜坚：北京是大本营，我们专门成立了一级开发的团队，把我们一切的资源集中在一起，其中包含集团的资源，包含我们自己的一些资源，包含一些工业用地、产业园用地，我们把这些资源尽量地汇成来做，缘由是做了一级开发，二级才有机遇拿更多的地，要否则比及二级再去拍地就太晚了。这个形式也已经拓展到上海了，我们想进入深圳（楼盘），一开始参与也是通过这个点，缘由是对国企来说，做这些事情也是有天然优势。

现场发问：之前说在上海也在谈一级开发的事情，目前谈得怎样样？

冯瑜坚：下半年应当能落实了，谈得差不多了，一开始是跟他人协作，不像我们在北京。

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