二线热点楼市调控升级

文/本刊记者 甄爱军

　　南京（楼盘）苏州（楼盘）同启调控

就在同一天，南京和苏州同时公布新政启动楼市调控，南京首创性公布了“摇号拿地”政策，苏州则重启限购政策，成为第一个限购的二线城市。

8月11日下午，南京市政府公布《关于调整南京市土地公布出让竞价方法、商品房贷款首付比例的看法的告诉》，提出调整土地公布出让的竞价方法，经营性用地公布出让实行网上交易，竞价所产生的保证房建设资金不计入房价准予本钱；当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售允许证的要求需相符“主体构造封顶”至“现房销售”等不一样水平的施工进度；竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售；是网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求持续竞买的，停止网上竞价，改成现场摇号产生竞得者。

同时，南京市提升了二套房首付比例。拥有一套住房且贷款结清的住户家庭购置二套房，除高淳、溧水实施最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。购房贷款未结清的住户家庭再次请求商业性贷款购置普通住房的，除高淳、溧水实施最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

就在同一天，苏州印发《关于进一步增强苏州市区房地产市场管理的实行看法的告诉》（“苏十五条”），其亮点在于重新启动限购政策。“苏十五条”明确，住户家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次请求商业性个人住房贷款购置普通住房的最低首付款比例，苏州市区（不含吴江（楼盘）区）由40%调整为50%；住户家庭已有两套及以上住房且购房贷款未结清的，持续停止发放“三套”及以上住房贷款。另外，对第二次应用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从实施首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%实施。

同时，苏州出台了对非户籍住户的限购政策。“苏十五条”规定非苏州户籍住户家庭请求购置第二套住房时，应提供自购房之日起前两年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证实或社会保险（城镇社会保险）缴纳证实。

专家表示，南京、苏州调控政策能够起到稳固市场预期成效，但不会致使房价的激烈动摇。中国指数研究院有关人士分析指出，参照合肥（楼盘），南京、苏州的限贷将影响短时间市场成交变化，特殊是影响外来投资需求进入预期，将来市场或有一段张望期，但因为市场供需构造未产生根天性转变，市场需求兴旺而供应缺乏，两地市区库存消化时间缺乏半年，供不该求局势仍将连续，房价不会出现大幅动摇。

　　热点城市调控收紧

跟随南京、苏州两大热点城市参加调控阵营，热点城市调控出现整体收紧趋向。

在南京、苏州出台调控政策之前，另外一个热点城市厦门（楼盘）已在7月中旬出台政策，整体收紧调控。据了解，厦门主要从栖身用地供应、住房贷款政策、土地供后监管、商品房预售监管、保证性住房和公租房建设等7个方面采用一系列有用办法，对市场进行调控。

而在更早些时候，合肥便开始风传收紧调控。7月初，合肥出台新政提升二套房首付， 8月9日方法贷款细则再次加码，对多种情形下的购房情形实行拒贷。详细包含：有房2套及以上，有1次及以上贷款记载，1次或1次以上未结清，停止贷款；有1套房，有2次及以上贷款记载，1次或1次以上未结清，停止贷款；合肥市区无房，有2次及以上贷款记载，1次或1次以上未结清，停止贷款。这意味着，即使名下无房，也也许被银行拒贷。

时至今天，上半年房价上涨迅猛的四个热点城市合肥、厦门、南京、苏州，悉数收紧调控。本刊不动产研究中心发现，信贷政策已经成为各地方政府调控的“放手锏”。苏州南京均调整商品房贷款首付比例，特殊是收紧二套房信贷。另外，包含限价、公积金调整、土地调控等手段也成为地方城府调控的“惯例兵器”，如南京、合肥、厦门等，都提到了土地调控。

房价上涨过快，土地市场过热，是此次南京、苏州调控收紧的主要缘由。今年以来，如苏州、南京两地新房价钱出现过快上涨趋向，同比涨幅连续扩展，虽已屡次出台收紧办法，但房价涨幅仍处于全国前列。7月，苏州同比涨幅已达到26.67%，南京同比涨幅超出30%，加之土地市场竞争激烈，房价上涨压力仍较大。

　　收紧趋向不会放松

跟随南京、苏州等4个二线热点城市收紧调控，专家估计，将来会有更多的热点城市参加调控阵营，为楼市恰当降温。

从宏观层面来看，国家保持“分类指点、因城施策”调控思绪，在短时间内不会转变。

8月初，国家发改委公布《更好施展投资对经济增长的关键用处》，指出，因城施策加大调控力度，鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采用发放购房补助、先租后售、与政府共有产权等方法增进住户购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入，提升住房品质的方法消化库存。完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提升住房吸引力。

而关于一二线等住房供应紧张的城市要采用扩展新增供地、盘活存量土地等方法扩展土地供应，防备土地价钱迅速上涨，依据市场情况，合时调整住房、办公楼和商业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。

由此能够推断，将来还会有更多的热点城市参加调控队伍。业内人士猜测，主要调控手段包含信贷政策、限购、限价和土地调控等。可是专家猜测，在如今库存构造失衡，住宅供应偏紧、商办库存仍高的背景下，政府施策较谨慎，手段以平和调整为主。好比苏州限购办法也仅仅只是针对外地住户，其触及人群范围相比较有限。

珠三角、长三角或将迎下一轮调整。而从7月百城价钱指数来看，珠三角的惠州（楼盘）、东莞（楼盘）、中山（楼盘）、珠海（楼盘），长三角的昆山（楼盘）、嘉兴（楼盘）等城市，百城价钱指数同环比均较高，个体城市涨幅已连续处于前列，或将成为下一轮调整的接力者。

另外，包含郑州（楼盘）、武汉（楼盘）、福州（楼盘）、天津（楼盘）等房价出现大幅上涨苗头的城市，政策收紧也是也许率事件，缘由是这些城市存销比已经低于10个月的合理水平，同时土地市场也出现显著过热现象。

至于购房者如何应对？业内人士分析指出，调控不会致使房价的激烈动摇，甚至引发房价的下跌，所以无需张望期待。如今利率水平其实不高，并且大批的社会资金缺乏投资渠道，房产仍受欢迎。在这类情形下，关于供应比较紧张的城市，购房者仍可激进一点。

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