安邦集团：房地产面临“量价齐跌”分化加剧中小房企转型重组艰难

上半年火爆的房市格局难以延续，下半年房地产市场将逐步转入“量价齐跌”的局面。鉴于此，中小房企正面临急迫地转型重组局面。

行业回暖并未给中国上市房企带来估值巨变，反而是地价高热让业内对未来两年开发商的毛利率水平担忧不已。房地产行业增速已进入换挡期。国家统计局最新数据显示，今年1月份-7月份，商品房销售面积增速由27.9%收窄至26.4%，销额增速由42.1%收窄至39.8%。2015年至今，地产行业一直是并购重组的高发行业之一。

正如泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升表示，经过30年的跑马圈地和产业竞争，现在细分产业都已经进入充分竞争状态，再往下竞争就是进行产业整合，就是金融资本撬动杠杆的过程。

在这一过程的洗礼中，地产企业也是冰火两重天的。一方面，诸如保利、中海、招商蛇口等千亿元量级大型房企在并购重组；另一方面则是中小开发商的艰难前行。其中，因地产主业乏力而率先转型的中小房企初见转型红利，而尚未转型的中小房企则面临着重组新规后跨界并购受限、壳资源价格大幅下降的尴尬局面。

事实上，近两年来，为了避免同业竞争，解决78家不以地产为主业的央企退出地产业务的整合正在加速，这给大型央企做大做强创造了机会。目前来看，保利系、上实系、中粮系、新城系等地产重组都在加速。

市值超过百亿元的央企地产上市公司有先天话语权，其并购对象很可能是其它国有企业资产、甚至大集团旗下的小地产公司。比如招商蛇口、保利地产(600048,股吧)、华侨城A、中粮地产(000031,股吧)和中体产业(600158,股吧)就是市值超过100亿元的大型央企地产企业，而中航地产(000043,股吧)市值仅有57亿元。当然，这是有国资背景房企的整合大戏，而民营房企也有突围之路。比如，恒大集团控股嘉凯城(000918,股吧)，举牌廊坊发展(600149,股吧)；融创中国发起多项大标的收购案。

重要的是，整合后的规模化房企，将拥有被并购标的近年来或者多年前获得的低成本的优质土地储备，对其估值和评级都将提高，从而能够在资本市场获得低成本资金，优化利润空间。

不过，对于中小房企来说，自保之路不外乎转型。房地产企业的多元化方向选择必须遵循一定的逻辑，不是任何产业领域都可以进入，这也是我们很少看到房地产企业转型农业产业或者IT产业的原因。

目前，抢占消费蓝海是房企多元化的一个重要方向。绿地集团副总裁耿靖曾表示，而这一消费市场包括了健康医疗、娱乐休闲、文化教育等领域。此外，金融投资也是地产公司转型进军的重要板块。以样本华业资本(600240,股吧)为例，其原主业为房地产开发，现在通过收购捷尔医疗，公司已初步完成战略转型，医疗全产业链布局进一步深化，业绩已初步兑现。2015年6月份，华业资本以21.5亿元收购捷尔医疗，捷尔医疗主要以医疗器械销售医疗服务为主，捷尔医疗 2015年-2017年承诺净利润分别为 1.32亿元、2.20亿元、2.98亿元，2015年实际完成额为1.39亿元。

通过对样本企业 ROE离散度、亏损企业数量变化等进行统计发现，此轮房地产回暖过程中，企业盈利分化越加明显，部分经营弱势的企业并未在此轮行业性回暖中受益。

另外，部分原本财务杠杆已经较高的企业负债率仍在攀升，并未在行业回暖过程中及时控制杠杆，此类企业跨周期经营能力不强。实际上，目前可能为房企销售、盈利、现金流及偿债能力最好的时期，后期房企销售改善边际、盈利边际、融资改善边际可能均将有所弱化，且房企分化越加明显。

预计，下半年楼市将产生变化，虽然本轮房价的上涨仍会在下半年持续，但房价环比和同比上涨的动能开始减弱，而房地产销售增速在一季度达到峰值之后正在逐步回落。

上半年火爆的房市格局难以延续，下半年房地产市场将逐步转入“量价齐跌”的局面。鉴于此，上述尚未转型的中小房企正面临急迫地转型重组局面。若无法实现转型重组，其利润难保，壳资源估值也将迅速降低。

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