楼市资金梯度转移弱二线城市现接力迹象

根据成都房管局商品房买卖合同备案数据显示，7月中心城区房价同比上涨10.2%，达10755元/平方米，主城区住宅成交均价已连续7个月正向增长，总体涨幅达到6.19%。

中国的房地产市场正在快速发生变化。

一线城市仍然火爆，但是政府对土地供应的控制加大力度，突发消息显示上海（楼盘）对近期待拍宅地或已全部叫停；二线城市中一些“强”市，比如南京（楼盘）和厦门（楼盘），从今年以来接过房价上涨“大旗”，同比涨幅巨大。

但是，现在出现了一个新的迹象——一些此前并不被追捧的二线城市，比如成都，出现房价上涨的苗头。

8月18日，国家统计局发布了今年7月的70个大中城市房价指数。其中的2016年7月70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，西部经济重镇成都的新房价格指数同比去年同期上涨4.2%。这一数据和厦门上涨39.6%，南京上涨34.9%，合肥（楼盘）上涨34%相比，涨幅并不明显。

从环比来看，成都也比不上上述三个城市，7月环比增长1%。但这却是自2013年5月以来，成都时隔三年新房价格指数再次达到1%的增幅。

而根据成都房管局商品房买卖合同备案数据显示，7月中心城区房价同比上涨10.2%，达10755元/平方米，主城区住宅成交均价已连续7个月正向增长，总体涨幅达到6.19%。

长期观察成都房地产市场变化的西南财经大学经济学院副教授刘璐对21世纪经济报道记者称，当前资金有从东部沿海进一步西移到成都的趋势，其具体路径是“上海-苏州（楼盘）/南京-合肥-武汉（楼盘）/郑州（楼盘）-成都”。

被提及的郑州今年7月新房价格同比上涨11.2%，环比上涨2%。从环比来看，在7月70个大中城市中和深圳（楼盘）一起并列第8位。

　　成都房价连续上行

尽管2015年的GDP总量在全国副省级城市中排名第9位，但成都的房价却一直未与GDP“同步”。

“从房价角度看，成都属于弱二线城市。”要求匿名的成都某房地产企业负责人对21世纪经济报道记者表示，“楼市均价甚至低于经济实力弱于自己数倍的昆明（楼盘）市。”

而根据《成都市2015年国民经济和社会发展计划执行情况及2016年国民经济和社会发展计划草案》，2015年成都商品房成交均价和2014年持平，并未和国内其他主要城市的房价一同上涨。

更值得注意的是，在2013年至2016年的36个月内，成都的房价增速亦低于国内其他城市。在这一期间，全国多个地方的房价上涨超过40%。其中深圳房价指数在36个月时间内的整体上涨幅度超过100%，厦门房价指数整体上涨超过了60 %，上海的整体涨幅超过了50%。北京（楼盘）、广州（楼盘）、南京、合肥等，整体涨幅在40%左右。而成都同期的房价整体涨幅仅超过了8%。

但2016年以来，成都房价开始连续数月上涨。

8月18日国家统计局发布的今年7月房价指数中，成都的新房价格指数在时隔三年后，环比增幅再次达到1%。这一数据在今年1-6月份分别为0.2%、0%、0.2%、0.6%、0.3%、0.6%。

“1%对成都的整体房价指数来说算是一个很大的涨幅。”刘璐说，“2004年-2007年，成都也曾有过单月房价指数环比上涨幅度超过2%的情况，但非常少见，这和其他那些热点城市动辄6%左右的环比涨幅差异较大。”

刘璐甚至认为“1%”是成都房价将再次出现持续上涨的指标——2013年达到这一数据后，成都整体房价指数开始连续地、较快地上涨了17个月。

　　资金向弱二线城市转移

刘璐称，最新的全国大中城市房价指数显示，前期相对涨幅不那么大的部分二线城市开始全面开花，石家庄（楼盘），杭州（楼盘），郑州，武汉，成都等涨幅加快。

具体而言，2015年，上海新房房价上涨18%，此后其周边城市苏州、南京房价亦开始出现连续上涨，而早在4月，合肥的新建商品房环比上涨5.8%、二手房环比上涨6.8%，其涨幅在全国70大中城市排名第一。

国家统计局8月18日公布数据显示，今年7月份，南京房价连续17个月上涨，环比上涨3.6%，仅次于厦门的4.6%、合肥的4.2%，居全国第三。而在6月份，南京、厦门、合肥的房价环比涨幅分别为3.8%、4.7%、4.8%。相比较而言，三个城市的房价环比上涨势头有轻微的放缓。

“从上海——苏州/南京——合肥——武汉/郑州——成都的传导链条来看，当前资金追捧有从东部沿海进一步西移的趋势。”刘璐表示。

除了成都之外，郑州也出现了房价上涨。到了7月，据郑州市房管局最新的数据显示，7月份郑州市新建商品住宅的均价已经达到9777元/㎡，环比上涨116元/㎡，二手房成交价格也达到9187元/㎡。从2016年年初到现在，房价涨了将近1100元/㎡。

房地产咨询机构戴德梁行成都公司总经理张裕鹏对21世纪经济报道记者称，成都房地产市场价格在近期出现较大上涨，主要由三个因素构成。

第一是政府利好政策。无论是宏观“去库存”政策，还购房贷款政策，成都都进入了一个相对宽松期。之前受限贷、限购政策影响而积蓄的购房需求得以释放，使得成都房价攀升。

第二是改善性需求大增。相比几年前的刚需需求而言，目前改善性购房需求比例在增大，而这类商品房价格一般相对刚需产品要高。

第三是开发商拍地成本上涨。今年上半年成都主城区虽然成交量相比去年同期有所放缓，但成交价却明显攀升。3月诞生成都土拍历史上单价最贵地块，该地块位于成都市青羊区苏坡街道办事处百仁社区4、5组，成交楼面地价12000元/㎡，创成都住宅地块楼面地价新高；6月29日，成都主城区集中供地11宗，在这场土拍中有三宗地块溢价率超过100%。

但值得注意的是，本轮成都房价走势并非所有城区的普涨。

上述地产人士称，主要是成都部分热点区域的上涨拉动了成都整体房价在指数上的上涨。

“传统意义上，成都分为东南西北四个区域。”该人士进一步指出，“目前上涨幅度最快的是城西和城南，而成都范围的区县级城市价格并没有明显上涨，这表明了资金主要流向了配套设施、居住环境更好的区域”。

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