楼市已到“变盘”前夜？

转眼秋凉，火热的楼市仍未有降温迹象。国家统计局公布的7月新建商品住宅价格变动情况显示，包括天津（楼盘）在内的15个城市，房价同比涨幅超10%。面对已刹不住车的房价，热点城市出台了一系列降温政策，直指房企融资、拿地及个人信贷。天津在7月收紧公积金贷款后，工商银行(601398,股吧)近日又更新了房贷规则，三成首付成为主流。每年的9月30日，是信贷政策调整的窗口期，传统旺季“金九银十”转眼就到，楼市却让人嗅出了“变盘”意味。

刹不住的房价

7月70个大中城市平均新建商品住宅价格指数环比上涨了0.72%，是3月以来的最低点。不仅如此，一线城市7月新建商品住宅和二手住宅的涨幅均未超过2%，这也是最近半年来首次出现。楼市已经“冷水浇头”？没那么简单！

虽说7月一线城市房价同比涨幅收窄，但二线热点城市房价即便在信贷收紧的情况下，仍可用“高烧”来形容——厦门（楼盘）、南京（楼盘）和合肥（楼盘）分别以39.6%、34.9%和34%的同比涨幅，继续超过上海（楼盘）、北京（楼盘）和广州（楼盘）的33.1%、22.7%、19.5%，杭州（楼盘）（19.1%）、天津（17%）的涨幅也逼近20%。

本应是淡季的七八月份，天津楼市也未像往年一样出现成交量锐减的情况。8月第二周，天津商品住宅成交4389套，在18个重点城市中排在第三，仅次于青岛（楼盘）和武汉（楼盘）。市国土房管局每日房价显示，8月24日全市新建商品住宅成交均价13154元，二手住宅均价也达到11910元。

调控加码风险正持续累积。同策咨询研究总监张宏伟曾预计，随着地方调控在三季度陆续落地，房价同比涨幅超10%的城市或现转向。然而就目前来看，开发商仍在推盘“搏杀”，开盘即涨价已成常态。

据搜房网统计，截至8月22日，9月天津住宅市场共有57个项目预开盘，同比增幅高达96.55%。在57个预开盘项目中，远郊占比最高，共16个项目；其次是环城四区和滨海新区，均为15盘；市内六区虽说只有11个项目，但多为即开即罄的热销楼盘，海河沿线观景房对于“饥渴”的高端人群而言，无疑是皇冠上的明珠。

热锅上的蚂蚁

居高临下的房价，正逼迫囊中羞涩的刚需客“咬牙”加入购房者大军。2005年大学毕业来津，家在山西忻州（楼盘）农村的于洪（化名）告诉新金融观察记者，20多岁时他丝毫没有买房置业的概念，一心想着先在职场上打拼。“我毕业那会儿，天津市区房价在5000元左右，核心区也就10000元，特别后悔当时没听父母的话买房。”等于洪有了攒钱买房的意识，房价一次次突破他的心理预期。

“今年6月，我存到50万元，再看房价，天津外环内新盘过3万了，市区过5万了，真是欲哭无泪。”为了结婚时“不委屈”女友，于洪不打算买二手房，可每天看着新房价格走势，急得如同热锅上的蚂蚁。“我真害怕"金九银十"房价再火一把，或是监管层针对贷款买房出台限制措施，那我在津安家的梦想真不知何时实现了……”

无奈之下，于洪买下了武清区金泰丽舍一套90平米两居室，单价在12000元左右。“房子位于京津高铁武清站东南500米处，只是苦了在市区工作的我，经常要坐高铁往返。”

楼市博弈正变得微妙起来，怕涨价的买家和怕跌价的卖家，似乎在“金九”前夕达成了妥协。相对于新房价格的坚挺，二手房已现降价趋势，部分急售房源的议价空间涨至10万元。河西区国风园的业主王博（化名），准备通知经纪人将挂牌价下调8万元。“小区的年代比较久，六七月份的成交单价在17000元左右，我挂出的23000元确实有点高。现在南方城市不断传出信贷收紧消息，我担心天津跟进会导致房价转向。如果购房门槛提高，对我也不利，毕竟看中老小区的主要是想安顿下来的外地人，首付增加对他们影响不小。”

逼出来的监管

央行报告指出，上半年个人房贷增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%。在7月4636亿元新增贷款中，几乎全部是住户贷款尤其是个人房贷。新增贷款没有流向缺血的实体经济，而是流入楼市，显然是监管层不愿见到的。

差别化信贷政策大范围推出的可能性正不断增加。随着合肥、南京收紧个人房贷，苏州（楼盘）在二线城市中率先重启限购，明确非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴税证明或社保证明。6月底，天津已收紧公积金贷款，以家庭为单位，按购房套数区分贷款额度为60万元、40万元和停止发放三档。

就在上周，工行在天津的房贷新规迅速传播，核心内容是对于纯首套仍是首付二成；对于有一套及以上住房，房贷已还清，首付变更为最低三成，按揭贷款金额50万元以上、组合贷款按揭部分金额30万元以上，利率最低8.5折；有一笔房贷未结清，首付最低三成，利率上浮10%。

记者从链家、骏森等多处中介机构证实，目前首付三成已是工行的普遍要求，即使是首套房也不例外，二成首付极为困难。骏森地产经纪人田萌告诉记者，他们与工行有合作，如果客户有公积金，购买首套房或是有一套房但房贷已结清，仍可做到首付二成。“想办得抓紧了，信贷收紧是大趋势，不知道哪天就变了。”

除工行外，目前各家银行的信贷政策还未作调整。交行南京路支行相关负责人表示，该行针对有一套住房但贷款已还清的客户，仍可执行二成首付，利率最低可至8.2折。“工行信贷政策变更后，交行仍未调整，但很有可能跟进。需要注意的是，客户之前有公积金贷款记录，再贷款只能选择纯按揭。”

在天津链家总部，交行贷款预审趋严，一个半小时内5组客户中有两组因收入证明等问题被拒，而这在之前只是“小瑕疵”，链家为房主“清尾款”的业务也接近全面叫停。

中原地产高级分行经理沈连凤表示，建行针对有一套房贷款已还清的客户，仍可首付二成利率8.5折。不过如之前有公积金贷款，再次使用将认定二套，首付和利率均会上浮。

据彭博报道，上海市政府近期将考虑调整土地和住房政策，内容包括首套房首付比例提至五成，凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。北京和天津也在考虑出台新的举措控制房价。无论是否属实，更严厉的信贷政策已呼之欲出，疯狂的楼市“变盘”在即，房价或迎来拐点。

新金融记者 王晓东 邹昶昊

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