房价会跌但不是现在

近期最引人注目的新闻都是与房价有关。某企业以110.1亿元拍下了上海（楼盘）的新地王，预测这块地未来建成商品房要卖到15万元/平方米才能保本。广州（楼盘）本地也出了一个新地王，单是地块的楼面成交价（不计算未来建筑成本和税费）已达到3万6千元/平方米，而周边楼盘的新房价格只是3万5千元/平方米左右。“地王”一出，各个楼盘都纷纷上调了售价。这些新闻对“看空派”来说，无疑是再泼了一盆冷水。为什么现在经济这么差，大家都说生意难做，但是房价仍然越来越高？到底房价何时才会下跌？从美国和日本的历史数据来看，房价的最高点一般滞后于经济的最高点，经济差房价当然会跌，但是会滞后好几年。

房贷占银行总资产的收益比数据显示，美国2005-2007年整体银行业的房产抵押贷款比例峰值是60%，日本在1990年房地产泡沫破灭前夕的比例峰值是36%，这两个数据均是指存量房指标。而前段时间媒体热炒的“中国银行(601988,股吧)业7月份新增贷款都是房贷”所指的是增量房指标。现在中国银行业到底有多少贷款放在按揭买房呢？2015年年末，中国个人房贷余额是13.1万亿元，而中国银行业最新的整体贷款余额是101.95万亿元，个人住房贷款余额占比不到13%。如果加上给房地产商的开发贷款，2016年第二季度的中国房贷余额占比为24%。

美国和日本的历史数据显示，房贷支出占居民可支配收入的比例在泡沫破灭之前的峰值是10%左右，这个数据包含的是“整体房贷支出”对“整体家庭可支配收入”。虽然现实中很多房奴的房贷支出占比已经达到了20%甚至30%，但是考虑到大部分家庭已经还清了房贷，实际上整体的房贷支出比例仍然会小于10%，国内券商估计这个比例目前大概是3.5%左右。

房价的最有力支撑点是租金收益。以一线城市为例，目前租金回报率大概是2%左右。如果与1年期定存利率2.75%比较似乎有些吃亏，但因为房租可以年年收取，这个收益率要看长期。20年前，也就是1996年，中国的一年期定存利率是7.47%，20年间中国的一年期定存利率下降了63%。现在许多国家实行“负利率”政策，20年后中国是否会有负利率仍未可知。如果租金水平不变，只要租金回报率从2%跌到1%，这就意味着房价上升100%。

当然，不是鼓励大家现在就去买房。巴菲特说过，不要想着从鱼头吃到鱼尾。市场崩溃的时候，能全身而退的毕竟还是少数。如果大家都知道房价3年内会上涨30%再下跌50%，有人会奋不顾身全副身家放进去搏30%的收益，也有人会考虑马上清盘保住胜利果实。当年美国押注房地产市场崩盘的对冲基金在2008年赚得盆满钵满，但是谁又知道他们的卖空交易其实在2005年就已经开始，在崩溃前夜甚至承受了高达50%的浮亏。中国的房价何时会下跌？只能说不是现在。

《投资快报》发自广州

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