保利置业业绩会：土地太贵不当地王都拿不到地

“今年我们在上海（楼盘）参加了几块地的拍卖，都是空手而归，我们也不敢太高成本拿这种地，因为央企也有一定的制度，但现实的情况是，不当地王都拿不到地。”

观点地产网 8月30日，保利置业在香港发布2016年中期业绩，董事总经理韩清涛、董事副总经理叶黎闻、副总经理万宇清和财务总监潘治平出席现场。

这是保利置业管理层去年8月以来首次面对媒体，时隔一年，提问环节的焦点却依然和去年一样，落在了销售增长和利润下降。

2016年上半年，保利置业签约销售面积约144万平方米，签约销售金额约170亿元，已完成年初定下的全年销售目标280亿元的61%。

期内，保利置业共有在售项目58个，单盘销售签约额超过10亿元的有上海保利翡丽甲第、深圳（楼盘）保利悦都花园及武汉（楼盘）保利城。在各地区房地产签约销售额占比中，长三角地区占34%，珠三角地区占23%，西南地区占20%，其他地区占23%。

“目前公司最新的销售数字是226亿元，我们非常有信心完成全年280亿元全年目标，之后有可能冲刺300亿以上。”韩清涛表示，公司并没有上调销售目标，但相信可以超额完成任务。

不过，保利置业的利润表现却没有与销售增长同步。2016年上半年，保利置业的合并营业额为99.92亿港元，较去年同期增长33.4%；股东应占盈利为0.59亿港元，较去年同期下降43%。

期内，保利置业的毛利率为17.2%。对此，保利置业财务总监潘治平表示，公司仍有287亿元的销售尚未结转，其中过半将会在2016年下半年结转，相信这部分销售的毛利率将会高过上半年。

保利置业副总经理万宇清则表示，今年公司的重要工作目标就是去库存和提升毛利率，争取去化率能达到5.5成到6成左右。

万宇清同时称，公司正在采取自建销售团队、一二手联动、加大激励等措施来提升销售，并从加快项目开发周期等方面控制成本。销售有提升，成本有控制，再加上财务结构的调整，毛利率自然就会上来。

或许是出于对提振去化率和毛利率的考虑，保利置业的投资策略更加倾向于回归一二线城市。

韩清涛表示，上半年国内房地产市场量价齐升的态势非常的明显，很大一部分原因是资金的流动性宽松。下半年的市场情况和政策和资金的流动性有密切关联，基本判断是一线、热点城市会在调控下逐步降温，三四线城市继续去库存。

基于这种判断，韩清涛重申保利置业将更加关注一线城市，但他也承认，“面粉贵过面包”的情况下企业拿地难度大增，保利置业上半年几次参与上海土拍也是空手而归。

2016年上半年，保利置业仅新增一幅位于昆明（楼盘）的土地，总占地面积约9.2万平方米，规划总建筑面积约65.2万平方米。

谈及对未来项目的拓展，韩清涛表示，保利置业将继续寻求股权合作和旧改机会。

以下为保利置业2016年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：公司怎么看下半年的香港楼市？香港启德项目预计什么时候推出？中海的启德项目已经入市，会不会影响判断，定价策略是怎么样的？

韩清涛（董事总经理）：对于香港楼市，管理层的判断应该是企稳和回升的态势，我们认为这种情况会延续，从开盘的价格就可以看到目前香港楼市的发展方向。启德项目预计最快可以在年底推出，接下来由我们主管香港开发业务的管理层回答。

蔡伟生（副总经理）：启德项目和中海的盘可能有所不同，因为中海的启德1号是个“港人港地”项目。我们的项目拥有海景的单位多一些，所以当时的成本高一点。我相信大家应该都看好这个发展区域，从看盘反映来看，也增强了我们开盘的信心。

关于定价，还是要看当时的市场环境，会按照市场条件来定价，估计最快年底能推出，预售申请也已经提交了。

现场提问：债务方面还有一些有息债没有还，融资成本也高，接下来在债务方面的规划是怎样的？公司上半年毛利率还是下行的，下半年的项目有没有比较好的利润？

潘治平（财务总监）：2016年上半年的财务成本是3.6亿港元，2015年同期是4.7亿港元，所以财务成本下降了1.1亿的。下半年的资金计划里面，准备继续还款29亿，进一步压缩负债。

2015年和2016年的财务成本有明显的下降，包括有息债，现在帐上大概还有7.1亿元，准备在10月份进行偿还，所以下半年会进一步降低财务成本。

毛利率方面，2016年上半年整体毛利率是17.2%，比去年同期有一点点增长。到目前为止，公司还有287亿元的销售没有结转，里面超过一半会在2016年下半年结转，这部分的毛利率会比上半年高。

现场提问：负债率希望年底调整到什么水平？境内外债务的结构比例是怎样的？

潘治平：今年我们境内的贷款比例是82%，境外是18%。下半年的项目也会提取一部分的贷款，境内和境外的贷款比例会有调整，这个幅度是很大的。从净负债率来看，到6月30日净负债率是135%，2015年底是137%，所以这半年来净负债率是有一点点下降的，年底的时候要看下半年的盈利情况才能有准确判断。

现场提问：上半年公司销售增长幅度较大，库存还剩多少是比较难消化的？

万宇清（副总经理）：去库存一直是今年集团重要的工作目标，和提升毛利率是绑在一起的。

第一，集团根据销售、融资和现金流的情况，一直在合理调整财务结构，主要是借新还旧，借低还高。

第二，真正提高毛利率和去库存主要的工作，对于发展商来说是两个方面，一是提升销售，二是控制成本。

销售方面，今年采取了几个措施，第一是研究考虑组建自己的直销团队；第二是加大销售的一二手联动，只有传统的卖楼方式是不行的，还是要打开渠道；第三，加强和互联网电子商务的合作，扩大营销；第四是加大销售激励，包括对于集团内部去库存的考核等，通过这些方面来提高销售去化率。

成本控制方面，我们通过设计产品的优化，加快项目开发周期来控制成本。只要销售上有进展或者是有提升，成本有控制，再加上财务结构的调整，毛利率自然就会上来。

今年的库存货量方面，上半年集团的销售认购是170亿元，今年计划目标是280亿元。按照这个计划，争取去化率达到5.5成到6成左右。

现场提问：现在一二线市场地王频出，怎么看这个现象？下半年会不会有新的动作？

韩清涛：这个问题是大家普遍关注的问题。上半年国内房地产市场量价齐升的态势非常的明显。很大一部分原因大家都知道，就是资金的流动性所造成的，所以说下半年的市场情况，和政策和资金的流动性有密切的关联。

基本的判断，下半年是一线、热点城市进行调控及风险控制和三四线去库存共存的格局。量价齐升会有所减缓，增量会有所收窄。热点城市逐步降温，三四线城市特别是一些库存量不是特别大的市场可能会有所好转。

针对这样的情况，我们更加关注的还是一线城市。今年我们在上海参加了几块地的拍卖，都是空手而归，我们也不敢太高成本拿这种地，因为央企也有一定的制度，但现实的情况是，不当地王都拿不到地。

当然，不管贵不贵，企业总是要发展的。现在公司也在和其他发展商合作，其中就包括股权合作，否则的话，后续根本就没有了面包。在一线城市，包括深圳、广州（楼盘）、上海这些地方的一些旧改项目我们也在参与，期望能够有所斩获。

现场提问：今年前7个月已经完成了6成销售目标，有没有信心销售会超过300亿？

韩清涛：从目前的进展来看，销售情况是非常的顺利，不光是我们一家，其他地产商也可以说是大比例的完成了上半年的任务，所以说超额完成今年的目标我们是有信心的。

最新的数据已经是226亿元的签约额，所以说完成目标后，有可能冲到300亿元以上。

现场提问：销售情况很好，但是利润能不能有体现？

叶黎闻（董事副总经理）：集团全年推货量是540亿元，上半年的推货量是384亿元，其中215亿元是去年留下来的，平均实现了44%去化率，达到了170亿元的销售额。

按照上半年的销售去化率和全年目标来看，今年有机会超过300亿元。不过我们还是认定280亿元为销售目标，没有改变。

关于毛利率，刚才提到还没有结转的部分，其中有超过一半会在今年结转，毛利要超过今年上半年的。上半年的17.2%是入账的毛利率，所以我们有信心今年年底的时候能够继续保持毛利率。

现场提问：有消息指公司跟保利地产(600048,股吧)之间的整合可能会在2018年完成，是否有这个时间表？

韩清涛：今年央企有很多在整合，包括我们的兄弟公司保利地产跟中航地产(000043,股吧)在谈整合的事情，国资委也非常重视。

我们和保利地产之间的整合，应该说也是一直在研究当中，但是说2018年完成这个时间节点我不太清楚，我认为目前应该没有特别明确的时间点。

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