楼市迎金九

　　跟随夏日的酷热逐步褪去，楼市在本周迎来“金九银十”传统淡季。不管对房地产项目，还是购房者来讲，在今年房地产市场回暖的背景下，今年“金九银十”的楼市走势备受关注。9月楼市有哪些项目入市?哪些户型的房子最受欢迎?专家关于9月楼市有何预判?京华时报记者访问了一线市场和业界专家。

高端项目

顶豪成交创新高

依据亚豪君岳会统计数据显示，9月北京（楼盘）住宅市场估计将有30个项目入市，在这些估计入市项目傍边，紫阙·天禄、中骏·天宸、华润昆仑域等是单价在10万元以上的顶豪项目，这些项目基本上自己为地王。

估计9月依然会是一个顶豪大批供应和集中成交的月份。华夏地产研究中心统计数据显示，截至今年8月10日，北京顶豪成交爆发，共计住宅类顶豪物业签约套数达到了261套，累计签约金额初次冲破百亿。

在2015年同期，10万+顶豪共计签约只有52套、签约金额24.76亿元。今年同比上涨幅度达到了400%，成交均价也历史初次冲破了12万元/平方米。

在10万+成交爆发的基础上，市场整体高端化趋向显著，8万+10万+项目成交均刷新了历史新高，其中，8万+住宅签约744套，也刷新了历史年度新高纪录。

可是，顶豪市场在一路高歌的同时，潜在的风险也不容疏忽。华夏地产首席分析师张大伟以为，除过几个尾盘项目，还有必定体量待签约的顶豪共计为31个项目，这31个项目整体量为722.6万平方米，固然其中有部分的不可售的配建，大约实际可售的商品房住宅部分体量为500万平方米，也就是总预期货值在5000亿元左右。

因为绝大大部分项目土地本钱高企，所以面对的入市压力特别紧急，而将来一旦市场出现降温，顶豪市场将出现庞大风险。

产品打造的差别化和营销手段的陆续出新，成为顶豪获得更多市场关注的重要宝贝。

供应

仅30盘入市“8月份刚开盘，当天就卖光了，所以我们还是比较看好如今的楼市。”在门头沟，某近期开盘入市的项目销售人员向记者表示。在市场整体火爆的背景下，各个项目关于“金九银十”的楼市走势一致看好。

可是，与往年对比，今年市场新盘入市量坚持低位，依据亚豪君岳会统计数据显示，9月北京住宅市场估计将有30个项目入市，其中包含远洋新仕界、中信墅·云邸等14个纯新盘，和包含冠城大通(600067,股吧)百旺府、远洋天著、旭辉26街区等在内的16个老项目后期。

亚豪机构市场总监郭毅分析以为，今年以来北京住宅市场月度开盘量一直坚持在30个左右的水平，而进入到以往“金九银十”的市场淡季，供应也未见冲破。遭到土地供应缺乏的影响，估计2016年剩下的几个月中项目开盘量也不会出现太大动摇，而来年市场形势则将更加严格。

今年前8个月北京公布土地市场完成宅地出让仅7宗，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米，而今年以来纯商品住宅的成交面积即达到472.61万平方米，供地量与商品房需求量之间的比值达到了惊人的1：11。

对此，郭毅以为，出于国企、央企和上市房企关于销售成绩的请求，如今地产开发依然秉承“高周转”线路，从拿地到项目上市多以一年为周期，所以来年新盘供应将主要依附今年的宅地成交。在宅地供应上极端缺乏的情形，将使得来年能够入市的纯新盘寥寥可数。从9月入市项目特点来看，精装项目显著增多，其中17个普通住宅傍边，精装修项目多达11个;9个商住项目傍边，也有多达6个项目精装修交付。

郭毅分析以为，9月估计入市项目傍边，包含紫阙·天禄、中骏·天宸、华润昆仑域三个10万+顶豪，和冠城大通百旺府、住总·香榭8号、泽信第宅等多个高端项目，这些项目或自己为地王，或为地王项目拉动，售价均已迈上一个新的台阶，而纯新盘为做出差别性，老项目为配套新的价钱高度，都不能够不在精装修上苦下功夫。将来跟随北京住宅市场豪宅化趋向的持续晴明，精装所占比重也仍将进一步加大，而在纯新盘傍边将也许出现整体精装化。

华夏地产研究中心统计数据显示，截至日前，今年前8月北京商品房住宅供应刷新历史最低，仅供应了18221套，对比2015年同期削减了37.2%,供应量与供应面积均刷新了历史最低纪录，从将来供应看，北京已经进入城市化末期，供应量很难显著增加，尽管政策增加7090土地供应，但2016年供需构造紧张的形势很难转变。

成交

两居室房子最好卖

伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院统计，2016年8月份(截至26日)，北京全市新建商品住宅(不含保证房)成交量为10135套，环比7月同期下跌8.9%，估计全月成交量将在1.2万套左右，较7月或将有逾一成的跌幅。

若剔除自住房和公寓类产品，8月份(截至26日)北京全市普通住宅和别墅两类新建商品住宅共成交3325套，环比7月降低32.4%，假如剔除自住房和公寓类产品两大构造性因素影响外，“整体降温”依然是新房市场的主基调。

从成交的区域散布来看，8月份(截至26日)北京全市新建商品住宅成交最多的三大区域分别为房山区、昌平区、顺义区，三区成交总量占全北京的五成以上。其中，房山区以超出2500套的交易量高居第一，较第二位的昌平多出近千套。

8月北京成交的商品住宅中，一居室占24.5%，环比7月削减11.8个百分点;两居室占45.3%，环比7月增加14.6个百分点;三居室占21.7%，环比7月削减2.3个百分点;其他(四室+五室+复式+别墅)占8.5%,环比7月削减0.6个百分点。两居室占比有较大幅度提升。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，置业升级的改良型购房需求是如今购房市场的主力需求，这也是两居室以上大户型成交占比较多的主要缘由，然而，因为新房市场的豪宅化趋向，使得更多的需求改良住房环境的工薪阶级，无力购置较大户型的产品，所以总价相比较较低的两居成为最受关注的户型。

胡景晖分析以为，整体来讲北京不存在去库存的问题，但在库存构造上却存在高端豪宅库存压力愈来愈大，而合适工薪大众阶级置业升级的普通住宅项目严重供不该求的抵触。这也使得更多的改良需求流向二手房市场。

>>项目展现

中骏·天宸

楼盘地位：西城德胜门北800米路东(德外桥东北角)

主力户型：包含130平方米三居、260平方米四居

最新动态：7月28日，中骏·天宸全球公布盛典举办;8月13日，中骏·天宸样板间开放。依据项目方最新透露，中骏·天宸估计9月入市。

项目简介：北二环、德胜门、什刹海，老西城区重点学校占领北京荆棘铜驼，中央政务区、中央公园区、中央学府区三也许念，诠释着西城价值。中骏置业归来北京，就在老西城区，选择了一块罕有的内城土地，打造了高端“天”字系顶豪。打造内城豪宅全新地标，中骏·天宸拥有没有与伦比的地段价值、学区环境、公园配套、人文气氛。中骏集团董事长黄朝阳在中骏·天宸全球首发时表示，看好北京豪宅市场。中骏一直专注于“作品”的打造，而不是产品。中骏用匠人精神，筑造让每地位业者感动的细节。天宸在品质上要塑造北京内城豪宅全新地标。

华润昆仑域

楼盘地位：丰台西二环菜户营桥南800米

主力户型：打造145-185平方米4-5居

项目简介：2015年1月5日，华润置地联合招商、九龙仓、平安拿下丰台亚林西项目，折合楼面价50250元/平米;两天后，华润再联合首开、平安拿下相同位于丰台的白盆窑项目，楼面价40000元/平米。

昆仑域就是亚林西项目，华润城是白盆窑项目，北平府则是华润置地早前接办开发的德内大街项目。昆仑域自地王而起，由华润置地、招商地产(000024,股吧)、九龙仓和平安不动产四大著名房企强强连袂打造。项目位于西二环内城核心，距金融街(000402,股吧)5千米、距丽泽商务区仅1.3千米，独有城市巅峰资源与臻稀地脉。

项目规划英伦、Art-deco、赖特相融的建筑风格，室内设计则由邱德光亲身操刀，以极致产品理念，配套城市登峰者关于至臻完美生活品质的寻求。

在华润置地看来，昆仑域恰是为进取阶级量身打造与之匹及的理想建筑。其空间成就及用材讲究、真假适宜，均体现出现代与传统的协调共存，一个完美空间的演绎，正取决于户型格式与功能的有机联合。昆仑域关于栖身者来讲，不只是关于生活艺术的完美展现，更是进取阶级的理想之居。

二手房

供应缺乏价钱大涨

与今年二手房市场体现最为活跃的3月对比，8月二手房成交量尽管有所下滑，但均价仍在上涨。

链家研究院数据显示，以3月链家的成交作为基数1，截至28日8月链家成交量为3月的87.3%，在成交均价方面，3月环比增幅为4.3%，而截至28日，8月成交均价在更高位的基础上环比增幅高达5.5%。

所以，链家以为，从价钱因从来讲，8月的市场体现比3月更激进，遭到房源缺乏、高通胀下房产作为主要资产配置标的带来入市热情高涨等影响，如今的成交价钱能够说出现“跳涨”态势。

链家数据显示，8月第周围，北京二手住宅网签量为5952套，近几周的数据显示链家成交量依然出现显著递增趋向，所以推想如今市场还处在升温阶段，均价较大幅度的上涨主要起源于两个方面的缘由：首先是中心城区成交占比上升这一构造性因素影响，更主要的缘由还是在于如今房源缺乏、买方热情高涨致使强势的卖方市场进一步增强，报价主导下的价钱出现大幅上涨态势。

8月第周围新增房源尽管有小幅增加，然而如今供需抵触还是处于高位水平，8月第周围新增客源/新增房源为5.19，每套新增房源对应着5.19个需求，客户之间“争夺房子”的竞争也比较激烈。

供应缺乏、供需抵触趋紧带来的是手握稀缺房源的业主体现强势——8月第周围新增房源挂牌价为51666元/平方米，调价中涨价占比高达80.2%，且这两个指标出现连续走高趋向，特别是调价中涨价占比这一指标，短短两个月的时间增加了30多个百分点。链家估计，一方面可售存量缺乏，另外一方面去化速度出现显著加速趋向，估计后期房源将变得更加稀缺。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，上周(8月22日-8月28日)北京全市二手住宅共网签5952套，环比上涨4.2%，这也使得8月的二手住宅交易量再次冲破了2万套。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，如今二手住宅交易的周度走势与7月基本坚持一致，市场在7、8月整体坚持了稳固。可是，通过6月份的技术性回调后，尽管7、8月交易回暖，但北京二手住宅的月平均交易量较上半年依然出现了下滑，在政策趋紧的环境下，“稳中有降”或仍将是北京二手市场将来的走势。

改良项目

新房整体高端化渐成趋向

在9月估计入市的30个项目中，泽信第宅等多个高端项目，这些项目或自己为地王，或被地王拉动，售价已经迈上一个新的台阶。

库存低、供应少、价钱高，是如今北京新建商品房市场的重要特点。华夏地产研究中心统计数据显示，供应最少，截至日前，前8月北京商品房住宅供应刷新历史最低，供应量与供应面积均刷新了历史最低纪录;

成交量低，商品房住宅共计签约32813套，同比去年同期下调了10.7%，但成交面积达到了488万平米，是最近3年的最高点，大户型成交比例显著上涨;

成交均价达到了35399元/平米，这也制造了历史最高点，同比上涨24.9%;

库存低，仅5.9万套对比前两年显著下调，同比去年同期下调了23.7%;

土地供应严重缺乏，华夏地产研究中心统计数据显示：2016年来，北京只出让了7宗住宅用地，共计供应105万平米，但实际其中商品房住宅面积只有38.99万平米。

这样的市场背景之下，新建商品房高端化渐成趋向。统计显示，从区域散布看，四环内平均单套总价已

经高达1500万元左右，而全市平均单套商品房住宅成交金额也达到了526万元的历史最高点;五环内北京商品房住宅平均单套成交金额达到了1010.3万元，对比前一年上涨了30%。

整体来看北京已经进入了高端年。纯新盘为做出差别性，老项目为配套新的价钱高度，都纷纷开始在精装修上苦下功夫。亚豪机构以为，将来跟随北京住宅市场豪宅化趋向的持续晴明，精装所占比重也仍将进一步加大，而在纯新盘傍边将也许出现整体精装化。

专家概念

>>易居研究院智库中心研究总监严跃进

看好楼市金九行情

金九行情必将会比较好，特别是从如今8月份的市场交易来看，其实已经出现出市场交易活跃的态势。从实际情形看，如今购房者的购房热情是比较高涨的。这说明一系列去库存的战略和看涨情绪等，都刺激此类市场交易的活跃。从北京上海（楼盘）等城市来看，近期关于政策多变的传言比较多，这也会刺激购房者加速购房。而房企在9月份是一个推盘积极的战略，所以供应增加，市场交易更简单释放，金九行情出现也是相符市场预期的。

>>伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

新房整体均价将坚持安稳

新房市场受成交构造影响很大，自住型商品房将成为影响三四季度新房量价走势的主要因素。公寓类产品需求和库存都获得了大批释放，将来的交易规模将慢慢削减;豪宅市场，因为前期高价地频出，所以将来豪宅将迎来供应高峰期，但因为能够买得起豪宅的人群毕竟是一部分，且过往一年已经获得大批集中释放，所以将来交易量不会出现大幅增加;跟随自住型商品房迎来供应高峰，三四季度将成为新房市场的成交主力，受此影响，新房市场均价将整体坚持安稳。

>>项目展现

住总·香榭8号

物业地址：朝阳西大望路24号

主力户型：140-150平米三居

项目简介：住总·香榭8号项目位于东三环与东四环之间，CBD核心区，整体建筑作风为轨范作风。布局上突出轴线的对称，细节处置上应用了轨范廊柱、雕花、线条，制造工艺精致讲究。

园林作风为新轨范自然主义作风，整体设计分为一点一轴一带一园，本主题概念吸取轨范景观府邸的特色，在项目中营造品级严谨的空间序列，对称开阔的园林及建筑细节。

项目为7-9层花圃洋房，南北通透，为区域内少有的低密社区。所有一梯两户，主力户型为140-150平米三居。小区整体设计人车分流。

泽信第宅

楼盘地位：丰台西四环看丹桥西,资和信百货西北侧

项目简介：泽信第宅是由泽信控股打造的全国唯独一个中国科技，百年住宅项目，主要由百年住宅、绿色三星、智慧社区三部分技术组成。泽信第宅是北京市首个绿色百年住宅产品，位于丰台区看丹桥西侧200米，毗邻丰台科技园核心区。该项目拥有绿色三星新标准和百年住宅的技术系统，最大亮点是房间内的墙壁都是轻质构造，能够在家庭人口构造产生变化时转变空间格式。另外，泽信第宅的品质精装、智能化家居相同值得期盼。

京华时报记者邢飞潘秀林

京华时报制图吴尚楠

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