化解楼市风险须多措并举

记者视察

本报记者 周子勋

近一段时代，一二线城市房价连续爬升，国内房地产市场仿佛已经处于“高烧”状态。依据国家统计局日前公布的8月份70个大中城市住宅销售价钱更改情形显示，我国64城房价环比涨幅创76个月新高，其中以郑州（楼盘）5．6％的环比最高涨幅领涨。而作为全国楼市的风向标，与2014岁终对比，如今深圳（楼盘）、北京（楼盘）和上海（楼盘）二手房房价涨幅分别为66％、48％和39％，再创历史新高。

为安在中央提出要去杠杆、去库存，要克制资产泡沫、防止资金“脱实向虚”，一些热点城市今年也推出了限贷限购的调控政策的情形下，国内一二线楼市仍然连续炽热、如此“猖狂”？

归结起来，有以下几个缘由值得关注。

第一，从宏观层面看，宽松的信贷政策是致使楼市炽热的根本因素。截至8月终，国内狭义货币供应量M

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已经达到151．10万亿元，其中很大一部分保送给了房地产业。而在连续两年近5次降息以后，今年的房贷利率水平已达到阶段性低点，促使购房积极性高涨，市场交易活跃将会进一步带动房价上涨。

第二，从银行层面看，因为住房按揭贷款是如今为数不多的低风险、低资本消耗业务，所以各家银行都在主动扩大个人按揭贷款业务，这也是推进楼市炽热的重要因素。今年前8个月新增信贷8．94万亿元，其中住户部门贷款的新增值就高达4．08万亿元，占所有新增信贷的比重已达46％。4．08万亿元的贷款新增量，成为刚性需求和改良性需求入市的重要支持。除此以外，还有消费贷、房抵贷、个人经营性贷款等多种项目标贷款资金，和银行表外资金（理财资金）陆续流入炽热的楼市。

第三，从地方政府层面看，地方政府仍广泛对土地财务有依附性。在如今国内经济下行压力大、地方财务日趋吃紧的情形下，地方政府希望楼市持续繁华，将土地财务延续下去，减缓连续上升的财务压力。对一二线及热点城市来讲，更多地产开发商出来抢购土地成为地王，无疑增加了地方财务收入并极大刺激了市场预期，鼓励更多住户抢购住房。

第四，从企业层面看，受实业难做、多余行业贷款不良资产规模扩展、缺少优良投资标的等因素的影响，许多企业手持货币不肯投资实业，大批资金流入房地产。据媒体报道，除在二级市场举牌房企股票外，保险资金参与拿地和项目操作阶段的举动，在东部城市广泛存在。

第五，从住户层面看，在如今资产保值的手段极端有限的情形下，国内住户不管是出于住房需求还是投资需求，都主动将不动产领域作为投资的最好选择。而此前政府鼓励住户加杠杆购房，也进一步推高了住户投资楼市的热情。能够预期，假如楼市不出现大幅下跌，住户将资金投入不动产的激动就会存在。固然，一二线城市房价上涨的缘由还要从这些城市的新开工速度、土地购买、住户可安排收入增速差、在校小学生数目增速等数据分析。安信首席经济学家高善文最近指出，虽然在全国范围以内小学人数的增长都是负值，然而在一线城市小学在校人数的增速一直保持4％甚至是5％，这表示一线城市吸纳了大批的年轻劳动力，这类人口趋向的变化推进了一线城市对住房、学区房兴旺的需求。

毫无疑问，表面看起来，此轮房价上涨主要受一二线城市和部分三线城市的刚需兴旺所带动，但深条理看，实际上体现了在资本多余背景下，过量的货币在追一一部分顶级城市资产。

要指出的是，一部分城市的房价疯涨、“地王”频现，不只无助于大批集中在三四线城市的房地产库存，还加大了一部分城市的住户和企业杠杆率。并且，假如大批的金融资源向一部分城市的房地产资产积累，一方面持续推高房地产泡沫化水平，另外一方面加重了金融资源 “脱实就虚”的歪曲水平，其中酝酿的金融风险值得高度小心。

要克制房价上涨、化解楼市风险必须系统推进、多措并举，“限购”“限贷”并不是长策，“有的放矢”才能够治本。好比遏制流动性宽松，削减资金进入房地产行业；银行要收紧房地产业融资，卡住了制作“地王”的开发商的资金渠道，“地王”也就很难再现；加速农村土地入市改革，及时增加土地供应面积，改良房源供应构造；加速引入房产税和房屋空置税等有关税法，有用克制投资及投契性购房需求。能够预感，今年下半年房地产调控不会再“一刀切”，极也许为了应对市场及风险的变化，现有的调控方法将升级为 “一城一策”的精准调控。

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