地方楼市调控新政频出一二手库存现反差

调控多米诺骨牌效应正在出现。

9月28日下午，福州（楼盘）宣告新政出台，包含“加大住宅用地供给力度，力争三年内市本级住宅土地供给量在原有年度供地筹划基础上增加20%以上；提升土地出让金、缩短支付周期；商品房销售价钱不得高于立案价钱10%”等。

分析人士指出，福州的调控不触及购房者资金与名额，短时间内对市场影响不大。而近期南京（楼盘）、杭州（楼盘）出台限购政策前后的市场体现，却值得关注。

9月28日清晨，有南京著名媒体人李子墨在朋友圈公布了一条直播信息，称南京限购新政后的首场开盘，190套精装房通过3小时的选房，仅剩1、2楼6套房源。

而就在南京正式实行限购的第一天，即9月26日，南京新房市场成交量下滑显著。9月26日，南京新房认购量仅为188套，与限购前一天认购量1572套对比，大幅下滑。9月27日认购量依然低迷，只有208套。

在杭州，相似的一幕相同产生。9月27日，杭州宣告实行限贷的前夜，有人不需求多付二成首付买到房子，有人最后一分钟没买上房。

而早在今年3月底就出台限购政策的上海（楼盘），市场成交正慢慢回归理性。调控背后的一二手市场更迭，更显示出资金向背。

同策询问研究部总监张雄伟分析指出，上海近期二手房平均每个月成交2.5万套左右，对比2014年、2015年上半年依然较高，还没有达到最低点，明显还处于回调阶段。即使市场交易出现乏力迹象，也是因为年初透支致使。

张以为，长三角城市群同此理，当二手房成交回落以后，会传导到新房，缘由是大部分置换型买家，都是卖掉手上唯独房产置换一套新房，从将来市场趋素来看，二手房回落以后，一手房市场交易量也会相应回落。

成交下滑趋向

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南京房企的营销也随之转变。原筹划9月26日开盘的中海玄武第宅，因限购暂时撤消开盘，销售均价3.6万/平方米。很多客户接到销售人员“推新时间延迟”的告诉。销售小王告知客户，开盘时间估计在9月底，只接纳能提供购房证实的客户加入开盘，没有购房证实就要解决退筹。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此前南京政策中明确了当地人购买一手房也会有政策收紧，而二手房相比较宽松。那么此类政策也会给市场暗示：一手房市场的货源更紧俏。

从投资角度看确实会带出成交下滑趋向，普通来讲投资一手房更划算，程序更轻便。所以房企一手房销售是比较好的，也没有太大的压力。而二手房部分价钱此前随便调高，也使得投资性价比降低。好比据杭州透明售房研究院数据，G20国际峰会以后，杭州外来购房者比例已经达到39.3%。这一调控政策，将会对较大一部分投资客和改良型客群产生本质影响。

华夏地产市场研究中心分析师卢文曦指出，市场交易节拍一、二手是同步的，就如今状态来看，这些涨幅显著的城市短时间内还很难“急刹车”，交易量缩后，房价应当还有惯性下行，然而幅度确定会降下来。缘由是有些城市库存是不够卖的，从土地出让到项目入市中心有空窗期，新房量少也许会转存量市场，所以房主也会有感知，这个时候还是对卖方有益，如果没什么资金压力，不会在价钱方面让步。

一二手房库存变化反差

“长三角城市之间的调控政策，或会互相影响，缘由是楼市资金具有传导性，从一个城市到另外一个城市，相应地调控政策也会在各个城市之间出台。”张雄伟说，这从各地限购前夜与限购以后的市场体现趋同，能够看出：一二手成交的更迭是会阶段性出现的。好比，当一个区域出现二手房价钱高于一手房价的时候，表示有的板块价钱被低估，或许投资资金过量，致使一手房数目少于二手房。他举例称，上海、南京、杭州以外，苏州（楼盘）、深圳（楼盘）如今调整的轨迹也许相同，一二手数据变化也会显著一点。

从华夏地产市场研究中心提供的数据可见，杭州的一手房周成交数据也在下滑，9月12日-9月18日，杭州限购政策出台前成交面积大增，而到了本周，截至9月28日，只有26万平方米。

来自易居研究院智库中心数据却能够看到，上海情形与杭州相反，二手房套数在增加。今年6月份库存144791套，7月份库存147697套，8月份库存159372套，截至9月28日，库存达到了159760套。与此同时，一手房的存量下滑，与二手房构成反差。6月份，上海一手房存量21375套，7月份降低到18867套，8月份持续下滑到15345套，截至9月28日，只有15028套。

严跃进指出，上海二手房交易特别热，这和一手房的市场走势基本相似，这体现了7月份上海二手房市场旺季不淡的效应。这有几个缘由。第一是房价连续上涨的背景下，后续是不是会出政策还是比较担忧。第二是连续的地王现象，使得二手房跳价的现象比较多。第三是7月份房企新盘的供给规模加大，这关于此类新盘来讲实际上也有积极认购的情形出现，这个时候关于此类新盘市场的认购，会使得房主急于兜售二手房，进而换购新房。

二手房热销是一个很大的信号，意味着此前“3·25新政”后上海房地产市场热度依然不减。所以要小心下半年忽然收紧政策的也许。不然如今部分房源陆续步入到4万元/平方米的均价，将是倒逼各类新政策的持续出台。

而目前二手房的交易出现了一个下滑，和市场交易此前较好有关系，但市场热度并没有本质性的降低，基本上还是有很大的热度的。

上海一二手房的库存走势特别奥妙，一手房的库存特别稀缺，体现了此类市场整体上补库存的动力比较显著，急切水平比较强。库存缺乏也不消除部分房企放缓了推盘节拍。

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