启迪协信54亿入天津高价地王频发背后天津楼市涨潮

在刨除不可售卖的商业体量后，该地块住宅部分成交楼板价高达5万元/平方米，已超出天津（楼盘）天成项目3.9万元/平方米天津宅地单价“地王”。

在苏州（楼盘）、合肥（楼盘）等二线城市土地、楼市爆炒的同期，几乎没有眼光留意到，远在渤海之滨的天津正在默默酝酿着一轮楼市上扬。

9月30日，启发协信斥资53.5亿元竞得天津南开区一宗综合地块，溢价率达到40.86%。除去总价高走以外，这宗地的楼面价则更据震慑力，据测算，该地块折合楼面价2.55万元/平方米。

值得留意的是，该次拍卖的地块位于此前年初启发协信与天津南开区政府协议协作的“启发协信天津科技城”范围内。彼时，两边商定开发面积共计150万平方米，总投资逾300亿元。

依照行业通例，已经商定好协作开发的地块常常不会有其他开发商再插手参加，但遭到最近几年天津楼市走热的影响，这块香饽饽地块难免遭到了其他开发商的觊觎，在万科、华润和金地的插手下，这块地的总价由37.98亿元拍到了53.5亿元。

但即使众家抬价至此，天津业内人士还是向概念地产新媒体表示：“这个地价不夸大。”

高价拿地

9月30日上午，该津南咸（挂）2016-122号地块进行公布出让，华润、金地、万科、启发协信参加竞拍。

据概念地产新媒体查阅宣告，该地块位于南开区咸阳（楼盘）路西侧，东至天津力生制药(002393,股吧)股份有限公司，南至瑞湾花圃，西至冶金路，北至华阳里，与地铁直接连通，地块用处包括了城镇住宅、商服、街巷、公园与绿地用处。

本次出让地块总用地面积6.88万平方米，分为A、B两宗地块，其中A用地容积率小于等于4.2，B用地容积率小于等于3.3，地块规划建筑面积共计21万平方米，其中商住比5:5，折合下来则纯住宅产品规划体量约10.5万平方米。

该地块的肇端总价共计37.98亿元，经计算，地块的肇端楼面地价为18086万元/平方米。最后，通过40余轮竞拍，启发协信以总价53.5亿元竞得地块，折合楼面价2.55万元/平方米，溢价率40.86%。

在出让要求限制中，要求该地块的竞得人要矜持所有商业办公物业，也就是说这个项目只能卖一半。有评论人士计算，在刨除不可售卖的商业体量后，该地块住宅部分成交楼板价高达5万元/平方米，已超出天津天成项目3.9万元/平方米天津宅地单价“地王”。

可是，这一价钱在天津华夏投资参谋部副总监焦仲伟看来，“地价其实不夸大”。

据其介绍，在早几年前，南开区已有地块地价超出2.5万元/平方米的水平，如今周边的住宅价钱已经到了4-5万的水平，可以承载这一地价。本次出让地块位处天津核心区域，且地块自己的交通优势较好，激发争抢也在所难免，“就算拍到3万/平方米也不料外。”

天津楼市热潮

焦仲伟道出这一番谈吐还有一个大背景，即天津近两年特别是今年以来“猖狂”的楼市。

据概念地产新媒体了解，自2014年年末央行初次降息开始，关于楼市的利好政策陆续出台，天津市场也遭到刺激，市场走入连续上扬的状态。

有统计数据显示，2016年上半年，天津的新建商品住宅和二手私产住宅分别成交10.19万套和8.49万套，交易量均创下近十年来的新高，而同期，新房二手房价钱同比均上涨了20%以上。

进入到下半年，天津的楼市涓滴没有削弱的趋向，以八月份为例，天津全市共有40个楼盘宣告涨价，单价涨幅从几百元至几千元不等。

据焦仲伟介绍，从年初到目前十个月，天津整体的楼市涨幅基本接近30%，均价从9000-10000元/平方米涨价至目前1.2-1.3万元/平方米的水平。这一涨价现象在市区更为显著，据其介绍，市区部分板块的涨幅接近50%的水平。

焦仲伟以为，天津的楼市今年进入了“猖狂脱节”的状态。在以往，天津市场的刚性、改良性需求比较微弱，占到了70%以上的比例，整体的投资占比不高。进入到今年，这一比例有所变化，投资性占比开始爬升，楼市出现出爆发式增长。

今年以来，楼市前端土地市场也出现出大爆发的态势，据概念地产新媒体梳理，九月份天津已拍出4宗、8月份也拍出7块高价地。

9月29日，恒大42.6亿元竞得津南淡水沽镇一宗地块，成交楼面价15661元/平方米，溢价率高达315.2%；9月9日，新城控股37.4亿总价、溢价161.54%竞得宝坻城南政务核心区一项目；

8月31日，中航47.8亿竞得红桥机电学院地块成为区域地王，楼面价高达26767元/平方米，溢价率85.63%；更早之前，融创还曾61亿高价刷下两宗土地，溢价大于170%，均价近2万/平；合景泰富以57.7亿、溢价率312%夺响螺湾宅地；正荣18.1亿成交楼面价为24133元/平方米，溢价率113%竞得津南地块。

焦仲伟以为，今年许多地王还没有入市，地王最后成效如何还有待视察。

有市场人士对概念地产新媒体表示，就此形势看来，待到地王入市时，天津楼市热浪难逃。

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