解读楼市调控20城：止不住的稀缺性与外溢需求

[深圳房价自2014年10月开始便迅速上涨，虽然以后涨幅有所放缓，但房价仍在上涨。这两年内，深圳大部分楼盘的价钱已经上涨150%。]

刚过去的“十一黄金周”，无疑成了“楼市调控周”。短短7天多个城市前后公布新楼市调控政策，本轮全国参加调控行列的城市达到20个。

和以往不一样的是，本轮楼市政策收紧仅限于一部分热点城市，即一线城市和二线热点城市和环一线城市周边的部分三四线城市。与此同时，广大三四线城市仍处于去库存的状态。

本轮上涨过程当中，哪些城市房价上涨最多、上涨压力最大？《第一财经日报》统计发现，全国约有20多个城市房价涨幅较大，或许正面对较大上涨压力，这些城市主要散布于长三角、珠三角、京津冀三大都市圈，东部的福建和中西部几个人口大省的省会，这些城市中，如今大部分已经出台了调控办法。

区域房价近况

京津冀板块，主如果北京、天津、石家庄和廊坊。

作为强一线城市，首都北京的房价上涨压力最大。北京实施限购已逾六年，9月30日晚北京出台并失效的新政主要加大了限贷力度。在9月终以来一切公布新政的城市中，北京限贷力度之大仅次于深圳。

在北京的限购从严的情形下，很多购置力也外溢到了天津、石家庄等。依据国家统计局的8月70个大中城市新建商品住宅价钱指数，天津同比上涨了21%，位列全国前十。9月天津均价达到每平方米18925元，位居全国第9。河北省会石家庄，8月一二手房住宅环比涨幅均位列前10名，而廊坊如今均价则达到15753元/平方米。

长三角城市群方面，体目前上海、杭州、苏州、无锡和南京。

苏州、南京这两个二线城市自去年第四季度开始迅速上涨。因为存销比偏低，今年以来，苏州、南京持续高涨。依据中国城市房价行情平台的数据，如今南京的均价已经达到了每平方米23472元，位居全国第5。苏州房价上涨较快的不只是市区，还有辖下的昆山、太仓等。如今苏州房价涨幅已逐步趋稳，初步出现高位横盘的状态。

今年以来上海和苏州的投资客一起涌向无锡。8月无锡一二手房环比涨幅均高居全国第三。如今无锡市区的均价已经接近万元大关。

杭州房价自2011年后经历了多年阴跌，从今年开始楼市重新火爆。2016年前8月的杭州(不含富阳)商品房总成交量达133562套，已超出了2015年全年。杭州楼市的库存迅速降低，成交价钱迅速上扬。

珠三角则是体目前深圳、珠海、东莞、广州和佛山。深圳房价自2014年10月开始便迅速上涨，虽然以后涨幅有所放缓，但房价仍在上涨。这两年内，深圳大部分楼盘的价钱已经上涨150%。

珠三角房价涨幅第二的是珠海。合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析，珠海房价已多年连续坚硬。2015年珠海房价涨幅达到20%，今年又持续大幅上涨。依据中国房价行情平台的数据，今年9月珠海房价均价达到了20804元/平方米，位居全国第7，同比涨幅高达46%。

对比之下，广州这几年的走势很是安稳，整体来讲广州本轮的上涨广泛在两至三成之间，涨幅位列全国第6。而东莞和佛山房价上涨，主如果来自一线城市购置力的外溢。

福建省体目前厦门和福州，数据显示，9月份厦门新房均价已达到了每平方米36194元，稳居全国第四；中西部则是合肥、武汉、郑州、成都和南昌，9月合肥均价达到13298元，比去年同期上涨超出六成，是如今中西部地区中房价最高的城市，相同的情形也出目前武汉；山东省包含济南和青岛，今年国庆期间，济南的签约量达到了3746套，同比上涨294%。

还有几个三四线城市，为嘉兴、常州、惠州和中山。这几个城市的房价上涨，主如果来自一线城市和热点二线城市的购置力外溢，而不是来自城市本身的刚需，一旦外来购置力退却，这些城市楼市就会见临较大的风险。

华夏地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，本轮房价迅速上涨的城市能够分为两品种型，一种是揠苗滋长，即在一线城市和二线热点城市，因为信贷宽松，这些城市的当地改良需求被过度拔高。另外一种则是中等二线、弱二线，和一线城市辐射区，这些区域属于外来投资者进入，房价被推高。

稀缺性成房价上涨重要因素

那么，本轮房价上涨的因素主如果什么?

张大伟分析，这一轮市场出现惊恐暴涨的主要缘由有三点，即资金潮、资产荒、财富效应，换句话说就是天量的信贷加上优良资产缺乏，和房地产很多人赚钱。

相同的信贷宽松，为什么只有20多个城市上涨了，而其他城市没怎样涨，很多三四线城市还连续下跌？这就触及到一个关键词：稀缺性。稀缺性体目前两个方面，一是只有人口连续流入的城市的核心肠段才具有稀缺性，流入人口增加，需求才会增加。

张大伟说，推断一个城市的房价走势，人口的净流入是最重要的指标。像大部分三四线城市和东北老工业基地，人口还在陆续外流，房价就不会涨。能够说，本轮上涨的20多个城市中，主如果人口净流入较大的城市。

人口净流入是推断一个城市房价是不是上涨的最核心指标，但其实不是唯独的要素，土地供给和库存也是权衡必定时代内房价走势的关键。

好比，虽然厦门需求兴旺，但实际上2015年厦门的楼市成交量也就350万平方米，仅为广州、成都的一个零头，但为什么厦门房价如坐火箭般上升呢？这其中最主要还是土地供给，过去多年厦门的土地供给一直显著缺乏，供给量特别小，这也是厦门楼市的稀缺性所在。假如厦门的土地供给能增加一倍，信任厦门房价很快会安稳下来。

相反，假如一个城市人口也是在迅速流入，需求很兴旺，但土地供给很充分，那么房价也能坚持较为安稳。以一线城市广州为例，虽然最近几年来广州产业发展不如北上深，但再怎样差，广州经济也比厦门、珠海，甚至南京、苏州等地要好很多，需求更是要比这些二线城市兴旺很多，但广州房价却比很多二线城市安稳，这里面的关键一点还是土地供给，过去几年广州的土地供给一直很大，很好地满足了需求。

相同的情形也出目前长沙、重庆等城市，近几年重庆、长沙的实体制作业发展非常优越，人口流入很快，房价却能坚持安稳，一大缘由还是供给充分。

“从如今经历来看，凡是房地产市场比较安稳的，都是土地供给比较宽松的，节拍比较好。”中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授对本报记者表示，假如不是想把土地价钱推高，而是想让经济健康安稳的话，政府应当有操作的方法。

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