分类施策、市场化推进是楼市去库存之本

本报记者 李海楠

关于“十一”黄金周期间多地密集出台楼市调控新政，重启限购、限贷等调控手段，坊间有概念以为，这意味着中央确定的房地产去库存政策提早结束。缘由在于，2015年年末中央经济工作会议定调2016年经济工作时明确将去库存纳入今年五大经济任务之一。但是，本来意在下降三四线城市天量的商品房库存的政策，在如今的实施结果是：三四线城市房地产库存量仍然高企、房价连续低迷；一线城市和部分二线核心城市去库存目的基本完成，但房价却一路狂飙猛进。

据此，有概念以为秉承去库存职能的低首付比例等政策在此轮多地密集出台的楼市调控新政中被逐步化解，意味着去库存政策行将终结。接纳中国经济时报记者采访的专家以为，去库存作为全年五大经济任务之一的定位不会转变，且将贯穿全年甚至将来更长一段时间。但要认清的是，如今去库存仍旧任重道远，将来应在去库存道路上策划更多道路选择。

去库存任重道远

跟随去库存政策基调确实立，2016年上半年，在从中央到地方调控政策陆续放松、去库存政策陆续加码的背景下，国房景气指数（即“全国房地产开发业综合景气指数”简称，体现房地产业发展变化趋向和变化水平的综合量化指数系统）节节爬升，房地产市场一改2015年同期颓势，销售面积及销售额同比大幅上升，特别是房地产开发投资增速一改2015年节节下滑趋向，出现“V”型反转。

统计显示，经历2015年9月至12月的安稳状态后，2016年国房景气指数开始出现显著上升趋向。从2015年12月的93．34上升到2016年5月的94．8。在此基础上，商品房待售面积也连续削减，显示去库存获得必定成效。

今年年初中央信贷财务政策调整，2月购房门槛再度下降，不“限购”城市首套房首付比例最低为20％，同时再降准0．5个百分点。财务政策也积极调整，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，增进需求释放等一系列国家层面政策释出的宽松信号利好，去库存已经连续6个月获得成效。据国家统计局9月公布的最新数据显示，8月终全国商品房待售面积为7．087亿平方米，比7月终削减了512万平方米，自春节今后已经连续6个月削减。值得留意的是，其中，住宅待售面积削减更为显著，8月份住宅待售面积削减了639万平方米。

实际上，去库存成效的获得在很洪水平上得益于此前火爆热点城市的高成交量。数据显示，8月份全国商品房销售面积8．74亿平方米，同比大幅增长25．5％，其中住宅销售面积增长25．6％。全国商品房销售额66623亿元，同比增长38．7％，其中住宅销售额增长40．1％，销售额涨幅远高于销售面积的增幅，也从侧面体现出商品住宅单价的激烈涨势。值得留意的是，7月国内房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降了8．5％。另外，1—7月房地产投资增速为5．3％，比1—6月份回落0．8个百分点，这是该数据连续三个月出现回落。

“房地产投资回落和商品房待售面积的削减都是好现象。”中国人民大学经济学院副院长王晋斌在接纳本报记者采访时表示，尽管去库存从数据上有所好转，但实际而言，去库存仍然任重道远，特别是广大三四线城市去库存难度加大。他以为，将来我国房地产市场将辨别一二线城市和三四线城市的去库存问题，特别是针对三四线城市的高库存问题，必须采用更多市场化手段，因地制宜，遵守房地产市场本身规律化解库存。

去库存应融合新型城镇化一并推动

10月8日召开的国务院常务会议提出，要增进农业现代化与新型城镇化相反相成，强化地方主体义务，因地因城施策，保证住户基本住房需求，尽力完成住有所居，增进房地产市场安稳健康发展。

不难发现，此番亮相正凸显了决策层有意强调去库存政策与新型城镇化相融合的政策立场。而这关于化解如今仍然严格的三四线城市库存压力而言相当重要。这恰是中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的一向主张。

关于去库存，顾云昌在接纳本报记者采访时强调，应当联合新型城镇化一并加以推动。“去库存是短时间的任务，也许两三年至三五年便可完成，而新型城镇化则是长久过程，就是要完成安身立命，关于已经进城的农民工要处理好住房问题，新进城的农民工也要提早考虑其栖身问题，我们一直以来的政策着力点都更偏向于对本地户籍住户的栖身问题，而未触及农民工群体的安身立命问题，这方面我们着力不多，究竟怎样做还需求政府更多考虑。”顾云昌说。

而分析三四线城市高库存的构成缘由，顾云昌表示，自2010年发迹于一线城市，随后在全国大大部分二线城市铺开的限购政策，实际上关于房地产开发企业带来了传导效应，好比促使其将开发重点转向三四线城市，由此带来了三四线城市的高库存，“但当时开发企业疏忽的一点是，真实的购房需务实际上仍逗留于一线城市和一些重点二线城市。由此一来，限购既形成了高库存又致使了一二线城市住房市场的房源出现构造性缺乏。”

顾云昌以为，农民工群体居者有其屋应是三四线城市去库存的主要对象和阵地之一，引导农民就地市民化是可取之策。他以为，农民工的收入较低，假如参照普互市品住宅购房标准生怕仍显不够，即使下降至两成首付的购房门槛关于农民工群体而言还是很高的，所以，如何增进农民工群体购房，或许采用公租房等政策性房屋吸引农民工栖身租赁甚至购置都还需求更多工作，这是更久远的问题。

再有，保证性住房也应考虑从库存中处理，顾云昌以为，以保证房的方式完成去库存，好比公租房、租赁市场等，而不是以往通过大批新建保证房持续增加库存。这一点关于三四线城市尤其重要。

另外，关于如今一二线城市去库存目的达成但房价高企的现象，顾云昌以为，就现阶段而言，楼市密集调控显得必定且必要，但行政手段必须配合市场本身用处才能够对房地产健康发展构成有用增进。他指出，新房市场和二手房市场和租赁市场的盘活对三者之间都产生积极影响。所以，应当由此入手尽量地激起市场本身的用处。

“施展市场用处就是要盘活市场，增进供应对接需求。”顾云昌说，关于利用市场手段盘活一二线城市的房地市场，好比可施展中高收入家庭的改良需求用处，下降税收，减缓构造性缺乏，继而腾挪出空间和余力开发新的住宅，在确保价钱合理增长的条件下逐步成为良性循环。

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