房市平稳是“以房养老”的前提

□ 张思思/文

住房反向典质养老保险触及房地产、金融、保险、社保等多个领域，其业务形式的成熟、完善，既需求各地的试点推行积累经历，也需求制度法规的细致和完善。“以房养老”可否在中国顺利推行？笔者以为，除过制度性障碍和传统文化障碍等因素，房地产市场的价钱动摇大、预期不晴明是如今“以房养老”推行过程当中难以逾越的坎。

自2015年来，中国房地产市场已出现显著的分化趋向，一方面一线及部分二线城市房价继续爬升，另外一方面三四线城市去库存形势仍旧严格。不管是继续爬升还是泡沫决裂的预期，都严重影响“以房养老”的积极性。

从老年人的角度来看，连续上涨的房价客观上会下降老年住房拥有者参加反向按揭的积极性。住房资产具有投资和消费的两重属性，而一线城市连续飙升的房价强化了住房的投资需求，从而弱化例如“以房养老”这类的住房消费念头。假如短时间内对房价的预期依然是连续上涨，那么如今参加反向按揭就不是最优的资产配置选择，继续持有房产使其增值一段时间后再参加反向按揭能够取得更大收益。这样的预期形成老年人对“以房养老”的张望和期待心态。同时，高涨的房价也推进了租金价钱的上涨，老年人将住房出租就足够支付养老院的费用，家人还拥有房屋的一切权，明显比反向按揭更具吸引力。

从老年人子女角度看，房价上涨及房产在家庭财富中的主体身份使子女较难赞同父母反向按揭。北上广深的高房价形成大量年轻人买不起房，只能与父母同住。“以房养老”将住房资产反向典质给保险公司，老人过世后房产处理权归保险公司而非法定继续人，与老人同住的子女将栖身何处？西南财经大学中国家庭金融调查数据显示，2015年中国家庭总资产中房产占比高达69.2％，是美国的两倍多。住房资产是我国绝大大部分居庭最主要的财富，将其交给保险公司而非子女，这已不只是面对传统文化障碍，而是更现实的经济问题。

从保险或金融公司的角度看，房地产市场中长久的走势不晴明，部分城市出现泡沫化风险，使公司在开发此类产品时持谨严守旧立场，缺乏推行反向按揭的动力。在发达国家，反向按揭由以政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。好比在2007年至2009年的次贷危机中，美国房价大幅下跌形成很多反向典质贷款的房产价值缺乏以偿还老人取得的养老贷款本息，美国联邦住房管理局作为项目担保人动用50亿美元的保险基金弥补银行亏损。

相比较理性健康的房地产市场，和对房价较为稳固的预期，对“以房养老”的发展过程相当重要。傍边国房地产市场基本安稳，才是推行“以房养老”的顺应机会。

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