楼市“过山车”：热点城市房价退烧

10月21日，国家统计局在例行公布9月70大中城市房价的同时，很是罕有地公布了部分热点城市10月上半月的房价涨幅。这也被以为是凸显调控成效，稳固市场预期的一种想法。

从数据能够看出，今年9月，70大中城市新建商品住宅（不含保证房）涨幅攀高，平均环比和同比涨幅分别达到惊人的1.8%和9.34%。通过一系列调控政策的调整，到10月上半月，部分热点城市的房价涨幅就显著收窄。

其中，9月新房价钱涨幅最高的无锡（楼盘），环比涨幅已从8.2%降低至4.4%，近乎腰斩。北京（楼盘）、上海（楼盘）等城市的房价涨幅也大幅缩水，深圳（楼盘）房价则在10月上旬出现环比负增长。

而房价数据的变化，既能解释楼市调控政策于国庆前后集中公布的缘由，也体现出政策卓有成效的成效。据了解，10月以来，热点城市房地产成交量出现显著降低，这意味着市场将迎来下滑周期，并持续给房价带来下跌压力。

房价涨幅连创新高

数据显示，今年9月，全国70个大中城市中，有63个城市的新建商品住宅（不含保证房）价钱出现环比上涨，1个城市出现持平，6个城市下跌。虽然房价上涨和持平的城市都比上月有所削减，但房价涨幅显著扩展。

70个大中城市中，无锡以8.2%的涨幅居首，对比之下，8月房价涨幅最大的郑州（楼盘），仅为5.6％。另外，上月郑州、杭州（楼盘）的涨幅分别为7.6%和5.5%，分家二、三位。济南（楼盘）、福州（楼盘）的涨幅也均超出5%。

在去岁终房地产市场回暖之初，一线城市成为房价的领涨者。但到今年3月今后，“领涨榜”一直就被二线城市“占领”。4月到7月的四个月间，厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）紧紧占领涨幅的前三。8、9月两月又所有易主，取而代之的是无锡、郑州、杭州等。

这体现出资金流向的一种变化。即随着着楼市的回暖，资金从一线城市流向东部“强二线城市”，又进一步流入其他二线城市。

依据华夏地产的统计，平均来看，9月70大中城市新房价钱环比上涨1.8%，继上月的1.26%以后再度攀高。这也是自2011年统计局单独公布70城市房价数据以来，该指标持续两次创下新高。

对比之下，上一次房价出现大涨的2013年，70大中城市新房价钱的最高涨幅仅为1.09%。

华夏地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，9月房价的大涨是有迹可循的。一方面，9月单月，全国商品住宅销售面积达到创历史新高的1.55亿平方米，并推进了房价的上涨。另外一方面，信贷的放量规模相同破纪录。

这也能够解释，为什么今年国庆节前后，22个主要城阛阓中出台大规模调控政策。这些政策触及限购、限贷、限价等严格手段，政策的范围和力度，均创下近三年来之最。

而在此前，上海、深圳等一线城市，和南京、苏州（楼盘）、厦门、武汉（楼盘）、郑州等二线城市也曾零碎出台新政，但成效其实不显著。

部分市场遭受“冰冻”

北京某上市房企负责人这样论述本轮政策的影响，“个体城市出台调控政策，在性质上属于个案，对全局影响其实不大。此次调控虽然不是全国性的，但也笼罩了几乎所有热点城市，并且是集中出台，所以给市场带来的心理影响是很大的。”

从市场体现看，苏州、南京等地的房地产项目已经出现大批“封盘”。缘由是房地产企业申报的价钱未能通过审批，只得重新定价，或索性暂停推盘。有数据显示，10月以来，很多城市的推盘数目和开盘去化率都出现降低。

二手房市场相同遭到影响。伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖向21世纪经济报道记者表示，10月上半月，我爱我家的新增生意客户量环比削减了36%，北京二手住宅的网签量则降低四成。

这类变化很快体现到房价上。依照统计局的数据，10月上半月，部分热点城市的房价涨幅显著收窄。9月新房价钱涨幅最高的无锡，环比涨幅已从8.2%降低至4.4%，近乎腰斩。北京的房价涨幅从4.9%降至1.2%；南京的涨幅从3.7%降至2.0%。

值得留意的是，10月上半月，深圳、成都的新房价钱甚至出现负增长。深圳的房价从9月的上涨1.9%变为降低0.3%，成都则从上涨2.5%变为降低0.1％。

上海易居研究院智库中心总监严跃进以为，出现这类现象其实不奇异，缘由是新政对部分城市的投资投契需求起到了克制造用，对房价泡沫的挤出成效显著，将来不消除更多城市出现房价降低。

大部分受访者指出，调控政策的影响才刚刚开始，市场正体现出一种“应激反响”。即当严格的调控政策忽然公布时，因为不了解政策的用处机制，市场常常会做出过度反响。如成交量突然降低，房价下滑。

且虽然出台政策的城市均为热点区域，但其带来市场情绪会影响到其他市场，形成全国楼市的整体性降温。直到通过1-2个月的缓冲期后，市场才会逐步达成新的均衡。

胡景晖表示，随着各城调控政策进一步的落地和实行，房价涨幅将愈来愈小，市场出现回落的城市会愈来愈多，全国房价将出现出稳中有降的态势。

但这关于房企来讲并不是好消息。上述北京房企负责人以为，即便没有调控政策，房地产市场也将很快进入一轮下行周期，关于此前在高点大批拿地的企业来讲，潜在风险已经埋下。

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