溢出效应渐退环核心城市楼市分化

导读

在此次热点城市楼市回落过程当中，前期需求外溢而至使量价齐升的核心城市经济圈都出现了显著跌幅。同一区域板块相邻项目销售出现“冰火两重天”的情形，这体现出市场已不再像“新政”前一样非理性。

正如此轮楼市资金走向外溢趋向普通，调控的成效也逐步从核心城市向周边舒展。

华夏集团研究中心数据显示，节后一周（10.10-10.16）40个监测内城市一二手房销售数据产生变化，厦门（楼盘）、苏州（楼盘）等前期较热的城市成交面积环比节前一周均出现了较大幅度降低。

华夏地产首席分析师张大伟指出，遭到新政影响的22个城市，签约成交量实际跌幅达到了30%至40%，估计成交量将在10月下旬开始逐步体现到签约数据上，“假如岁终央行额度吃紧，房价的下调极也许会舒展到许多城市。”

市场不再非理性

10月21日，国家统计局公布了15个一线和热点二线城市10月份上半月与9月份新建商品住宅价钱更改情形。楼市在10月上半月出现了迅速退烧。

其中，北京（楼盘）10月份上半月一手房价钱相比较9月全月降低3.7%，在统计的15个城市中领跌，合肥（楼盘）则以相比较降低3.6%在二线城市中领跌。

张大伟以为，本轮楼市政策在10月中旬进入实施阶段，本轮是过去十几年房地产调控实施力度最大的一次。严厉实施政策能够说也是出现10月份市场迅速回落的主要缘由。

在此次回落过程当中，前期需求外溢而至使量价齐升的核心城市经济圈都出现了显著跌幅。统计局数据显示，南京（楼盘）、天津（楼盘）在10月上半月一手房较9月份分别下跌1.7%、2.3%。

南京网上房地产（南京市房地产市场交易中心主办）数据显示，第41周（10月10-16日）南京房屋认购数目为2180套，成交1312套，虽然认购数目环比上涨184%，但成交量出现下跌，跌幅环比达22%。与九月份周平均销售数据对比，第41周认购量下跌26%，成交量更是出现腰斩，下跌56%，南京楼市已初露降温迹象。

南京江宁邻近区域两个项目在上周末同时开盘，网签数据显示，东城金茂悦加推135套房源，剩余量约两成。纯新盘融侨悦城首开推出368套房源，销售则截然相反，仅售出约两成。

同一区域板块相邻项目销售情形“冰火两重天”，体现出市场已不再像“新政”前一样非理性。业内人士表示，这一方面是因为融侨品牌在南京的著名度不如金茂；另外一方面，江宁属于此次南京“新政”限购区域，在这个时间节点，新开盘项目标销售情况也会遭到压抑。

穗深周边区域也出现了回落。合富光辉统计显示，10月10日至16日东莞（楼盘）住宅累计签约894套，环比国庆节当周下滑60%，网签均价15641元/平方米，环比下跌15%。

张大伟表示，因为网签的滞后性，实际成交数据其实不能够彻底部现当下楼市的真实情况，从市场价钱看，北京、深圳（楼盘）、合肥、苏州、南京等地都出现二手房标价大幅降低，而在限购城市中，蓄客大批放弃购房意向的现象比较显著。

国家统计局城市司高等统计师刘建伟以为，统计数据显示，一线和部分热点二线城市实行有针对性的调控政策后，房地产市场出现积极变化。从房价环比涨跌幅度看，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头获得显著遏制，房价走势趋稳。

土拍收紧

国庆节期间多城公布调控“新政”时，除对楼市自己进行限购、限贷等政策加码，还纷纷对土地市场进行调控收紧。

如东莞市将持续出让7宗商服用地。依据记者初略预算，这些土地面积共约34.90万平方米。其中松山湖占5宗。

在推出土地的同时，东莞市领土局宣告文件明确请求，松山湖的这些项目规划用处为“其他商服用地、其他普互市品住房用地”，在建成后，作为重点及高端企业总部人才房配套，售价不能够高于9500元/平方米；另外，该批房源完工后，5年内不能够进入市场交易销售，而且自产权登记之日起，5年内不得转让或出租。

也就是说，这五块新推土地不只仅是“限价地”，关于交易时限也做出了明确限制。另据房天下数据显示，如今松山湖区域二手房均价为22081元/平方米，这批土地的入市关于前期相比较炽热的东莞松山湖区域房价将起到必定的“降火”成效。

另外，部分城市对参加招拍挂的房企及其拿地资金请求进一步增强。10月14日，南京挂出9块土地，在土地出让规则中，南京市领土局请求一切竞买人，若存在运营关联则不得报名竞买同一幅地块。另外，竞买保障金须为竞买人自有资金并提供证实。

合肥也做出了相似的规定，在市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的土地，竞买人每次拍卖会仅限参加其中1宗栖身用地竞买，且任何有控股关系的竞买人不能够同时参加1宗栖身用地竞买。

依据华夏集团研究中心监测，“十一”期间调控升级城市中的20个，接近半数9月成交量已经出现环比下滑，但东莞、苏州、济南（楼盘）等地环比增幅仍较大。

张大伟指出，在市场分化的基础下，调控政策也开始了显著分化，房价上涨较快的城市，包含部分一二线及辐射区都出现了束缚性政策，将来这类调控政策的区域分化也将更显著。

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