北京首虎-北京首批落实930新政地块将推出地王再现几无可能

10月13日，北京市规划领土委公布《关于北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰收业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块等4宗地块国有建设用地应用权出让添加宣告》（下称《添加宣告》）。明确对这4宗地块所有试点采用“限房价、竞地价”的交易方法挂牌出让。

这是北京市首批落实“9·30”新政的试点地块。

华夏地产分析师张大伟表示，9月29日，在北京出让的5宗地块中，除自住房用地外，住宅部分基本所有实施90/70政策。再加上北京市推出的“限房价、竞地价”出让方法，这基本代表北京已经离别高价地时期。

再提“限房价、竞地价”

9月30日，北京市出台《关于增进本市房地产市场安稳健康发展的若干办法》，其中明确在严控地价的同时，对项目将来房价进行猜测，试点采用限制销售价钱并将其作为土地招拍挂要求。鼓励房地产开发企业矜持部分住宅作为租赁房源，满足城市住户租房需求。

上述《添加宣告》显示，这4宗地块均设定合理土地上限价钱，当竞买报价达到上限价钱时，不再接纳更高报价，转为在此基础上通过现场竞报企业矜持商品住房面积的方法确定竞得人。企业矜持的商品住房将所有作为租赁住房，不得销售。因为上述调整，这4宗地块的挂牌竞价肇端时间相应延后。

业内人士表示，此次采用的“限房价、竞地价”交易方法，在北京并不是第一次出现。在2010年，北京曾试点过相似的土地出让方法，好比位于房山区长阳镇的一个地块当年5月入市，限制销售价钱12500元/平方米，就是采用了“限房价、竞地价”方法出让。

2013年，作为调控办法，“限房价、竞地价”再次被提出。当时，北京市提出这一办法的思绪是，为了让那些没有资格购置经济实用房、双限房的住户，能够买得上纳入限价房管理序列的商品房，并希望借此影响市场预期。

曾经参加“限房价、竞地价”类土地竞拍的中铁建有关负责人告知21世纪经济报道记者，因为该类型土地锁定了房价而竞争地价，关于开发商而言，利润空间就被锁定了。据他测算，这类类型土地净利润在3-4个点左右。

该人士以为，限价房用地假如大规模推出，虽然开发商也许兴致不大，但能够起到平抑房价的用处。

京房字专家组以为，此次北京落实新政要求，再度采用此类土地出让方法，目标是控制地价合理区间，克制房价迅速上涨，合理引导市场预期。在满足刚性住房需求的同时，统筹满足改良性住房需求。

另外，现场竞报企业矜持商品住房面积的方法，是落实近期国务院印发的《关于加速培养和发展住房租赁市场的若干看法》其中“鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房展开租赁业务”的要求，鼓励开发商矜持住房用于租赁，增加租赁房源的供应，满足住户租赁住房需求。

高价地遏制样本

张大伟以为，依照北京的政策实行，已经不也许再有“地王”出现。

华夏地产研究中心统计显示，截至10月12日，一二线城市（二线城市为其他省会等发达城市36个）地价上涨幅度较大。其中，今年以来，一线城市住宅土地楼面价同比2015年上涨了72%，二线城市涨幅达86%。

楼面价上涨、溢价率也纷纷刷新历史纪录。一线城市住宅土地平均溢价率达93.6%，二线城市达65.47%。

张大伟以为，北京的土地出让试探，给其他城市带来样本经历。对比其他城市摇号卖地，北京“控地价、限房价”政策直接影响将来售价市场，北京房地产市场将来降温能够预期。

亚豪市场总监郭毅以为，“限房价、竞地价”地块实际与自住商品房差不多。但“限房价、竞地价”地块在对价钱制定方面，更考验政府智慧。缘由是，大部分“限房价、竞地价”地块是在两年后上市，政府对价钱的制定需求考虑到周边市场情形和市场变化等因素。

郭毅建议，关于限制商品房价钱和不限制商品房价钱，北京市能够差别管理。郭毅以为，不限制商品房价钱地块方面，政府能够在必定水平上摊开产品设计管控，这样能够出现产品分层，满足购房者的不一样需求。

郭毅以为，假如“限房价、竞地价”地块供应量达到必定例模，就能够达到控制房价的成效。限制商品房价钱区间会拉动市场房价出现构造性下跌。

张大伟曾依据含自住房的全市商品房均价和不含自住房的商品均价进行过测算：2014年，自住房让北京房价下调了7.7%；2015年，自住房让北京房价下调了10.3%；2016年，自住房让北京房价下调了4.6%。

“北京作为一二线城市中房价涨幅处于居中地位的城市，出台调控力度最大，对比其他城市还在做减法，北京开始了加法，增加有用低价房源供应。”张大伟估计，北京房价将迅速降温，四季度涨幅将显著放缓，在自住房大批供应后，部分区域的价钱极也许出现调整。

张大伟以为，在利润下调的情形下，将有愈来愈多非专业房地产公司分开房地产领域，而房地产的竞争也将愈来愈激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加重。如今许多房企在增强本钱控制和提升周转速度方面获得了不错的成就，但这两方面的发展毕竟会碰到瓶颈。房企的可连续发展关键还在于战略转型。将来市场的分化还将连续：关于房企来讲，将来土储布局在三四线城市较多的房企，也许将连续面对去库存困难。

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