深圳楼市调控效果明显

《关于完善住房保证系统、增进房地产市场安稳健康发展的看法》(以下简称 “深八条”)自10月4日公布以来，对深圳（楼盘）房地产市场带来的影响正慢慢呈现，这些影响都体目前哪些方面？市场正在出现出如何的变化？10月24日，深圳市房地产研究中心主任王锋在接纳记者采访时表示，自10月4日“深八条”新政实行以来，深圳楼市整体出现安稳调整态势；市场价钱显著回落，新政威力正慢慢呈现。

关于“深八条”公布以来的市场体现和将来市场走势，王锋主要论述了四点：一是成交量有所增长，但仍为较低水平；二是房价涨势显著获得遏制；三是库存消化周期趋于合理，需求趋于理性；四是调控用处将进一步呈现，楼市将步入深度调整期。

“深八条”后房价涨势显著获得遏制

王锋首先联合“深八条”公布后的一、二手住宅成交数据，分析了近段时间深圳房地产市场的变化。

他说，先看一手房数据。从新政第1周(10月4日-10月10日)的成交数据看，新建商品住宅成交10.19万平方米，较前1周增长105.0%；从新政第2周(10月11日-10月17日)的成交数据看，新建商品住宅成交12.15万平方米，较前1周增长19.2%。两周成交量，均低于去年周均成交量(12.81万平方米)，也低于3·25新政前的周均成交量(剔除春节周，为15.34万平方米)。

再看二手房成交数据。新政第1周，二手住宅成交5.14万平方米，较前1周降低65.2%；第2周，二手住宅成交13.06万平方米，较前1周增长154.1%。

两周成交量，均低于去年周均成交量(19.81万平方米)，也低于3·25新政前的周均成交量(剔除春节周，为25.72万平方米)。

“由此可见，新政后成交量有所增长，但仍为较低水平。”王锋分析，近期成交量增长主要缘由有两点：一是依据以往经历，新政出台后在短时间内都出现“抢闸交易”(集中网签、过户)，大部分成交住宅实际是新政前已签认购书、缴纳定金的住宅，短时间成交集中放量，这也体现了政策的积极用处；二是11月8日将上调计税参考价，为躲避税收本钱增加，出现了二手房提早过户情形。

房价过快上涨的势头获得显著遏制

王锋在接纳记者采访时特殊强调，新政后，我市住宅价钱涨势已获得显著遏制，在全国热点城市中楼市调控成效较为显著。

王锋介绍，截至10月18日，深圳月住宅均价为53726元/平方米，低于上月61600元/平方米的均价水平，住宅均价已呈显著回落态势。另据国家统计局10月21日公布的70个大中城市房价指数，15个一线和二线热点城市实行调控新政后，市场显著降温，房价过快上涨的势头获得显著遏制；其中，深圳10月上半月新房价钱环比出现降低，降幅为0.3%，房价涨幅居15城市倒数第一名，在全国热点城市中楼市调控成效最为显著。

库存消化周期为10个月市场趋于理性

关于新政后深圳楼市库存量的变化。王锋说，如今深圳楼市库存消化周期趋于合理，需求趋于理性。

王锋介绍，新政出台后，市场进入政策消化期，开发商张望情绪加重，放缓了新盘入市节拍，连续两周无同意预售项目，但库存消化周期有所上升。截至10月18日，全市商品住宅库存为418.58万平方米，按最近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为10.0个月，位于9-18个月的合理区间，供求紧张关系有所减缓。另外，新政出台后，户籍购房占比为71.04%，与4月至9月(3·25新政出台后至10·4新政出台前)占比基本持平；首套购房占比为81.90%，略高于4月至9月占比(上升1.15个百分点)，刚性需求持续坚持主导身份，市场需求趋于理性。

供需两边堕入张望市场进入深度调整期

接下来市场的走势如何？对此，王锋分析，深圳楼市调控政策的用处将进一步呈现，楼市将步入深度调整期。

王锋说，依据市房地产研究中心市场监测情形，新政实行后的两周内，大部分新楼盘的访客量和成交量降低，新政比市场预期严格；新政后开盘的部分新盘，开盘价低于预售立案价10%，去化率为50%-60%，市场体现较为理性。二手房方面，消费者对后市看空情绪越发浓重，业主报价有陆续下调幅度的趋向，相比较放盘租赁，放盘销售的量有所增多，二手房实际看房量和签约量也显著降低；从调查的二手房样本看，新政两周内，近7成业主报价出现下调，下调幅度在1%-5%区间段的房源占比为47.5%，下调幅度在5%-10%区间段的房源占比为24.9%。

整体来看，在深圳房价连续高位的压力下，在“深八条”克制楼市泡沫的积极用处下，楼市供需各方已进入市场张望阶段，深圳房地产市场将进入深度调整期。

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