一个巨大产业商机后的悖论

从《中国式关系》老年公寓情怀，窥测真实市场的背后——养老产业为什么是一本难念的经？

东地产虞依唯

一部电视剧，叫醒了一个地产细分市场。

从国外带着老年公寓项目回来的海归江一楠，回国后项目进展却并不是一帆风顺，项目资金一度断链，许多老人的概念没办法转变。然而，江一楠将这座现代化的老年公寓，看成自己的理想和对已逝爷爷的依靠，保持不懈地完成了这一项目。这是如今正在热播的电视剧《中国式关系》的剧情，缘由是触及最近几年来备受关注的国内养老产业形式之一的老年公寓而引发热议。

不能否定，现实生活中，因为前期投入大、投资报答周期长等因素，社会上一直呼吁的老年公寓在上海（楼盘）仍然百里挑一，养老产业都在探索当中。

养老压力陆续增加

跟随人口老龄化的日趋加重，养老问题遭到愈来愈多人的珍视。据联合国猜测，1990-2020年世界老龄人口平均年增速度为2.5%，同期我国老龄人口的递增速度为3.3%，世界老龄人口占总人口的比重从1995年的6.6%上升至2020年9.3%，同期我国由6.1%上升至11.5%，从增长速度和比重都超出了世界老龄化的速度和比重，到2020年我国65岁以上老龄人口将达1.67亿人，约占全球老龄人口6.98亿人的24%。社会养老压力在陆续增加，搀供养老产业发展，已成为火烧眉毛的一大任务。

9月6日，民政部网站公布《关于展开以公建民营为重点的第二批公办养老机构改革试点工作告诉》，提出七大“试点任务”，要求以公建民营为重点，进一步扩展公办养老机构改革试点范围，探索公办养老机构改革形式。

老年公寓市场庞大

最近几年来，社会养老服务系统、房地产系统也开始将养老地产作为转型发展方向。

在中国人固有的观念中，走进养老中心，并不是一件光荣的事情，老年人普通也不肯阔别自己熟悉的环境和亲人，所以设置在栖身区内的老年公寓逐步进入人们的视野。老年公寓的建造，能真正完成零距离生活圈内满足老年人一切需求，不失为一种养老安全便捷形式，所谓老年公寓应是专供老人集中栖身。

采取居家养老与社区服务相联合形式的公寓式老年住宅，同时具有餐饮、干净卫生、文化娱乐、医疗保健服务系统等。与敬老院、福利院等不一样的是，它不属于社会福利设施，而是由社会投资并按市场化运作的商品住宅。20世纪80年代起，老年公寓盛行于经济发达国家，开发老年公寓成为新兴产业。西方国家的老年公寓，安排与家庭居室几乎无差，公寓内设有生活服务、呼救报警、医疗保健、歇息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场合。跟随西方老年公寓要求的日趋完善，许多虽有子女或亲属照顾的老年人，为防止代际抵触，也自愿请求到老年公寓安度暮年。

上海老龄人口基数大，如按两人一套房、每套面积50平方米来计算，老年公寓将是一个庞大的老年人住宅市场。然而，在上海最近几年来连续火爆的商品住宅市场上，几乎看不见老年公寓的身影，更多的实际上是“养老院”式的养老机构。

温州（楼盘）有些小区专门有几幢楼层较低的住宅楼，作为老年人栖身的房子。其中，部分老年公寓能够购置，价钱也不贵，部分则是出租的，很受本地的老年人欢迎，然而数目也不多，”林秀娟向《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）说道，“我妈妈在温州住惯了这样的老年公寓，一层楼都是老年人，有说有笑，每天串门，接到上海来后，我就想找这样的老年公寓，但真不怎样好找。”

养老产业任重道远

“鸿泰•乐尔之家”是永泰红磡养老产业投资集团重点打造的中高端护理型养老机构连锁性品牌，通过成熟社区嵌入式，以租赁改造、收购吞并等方法实施区域化布局。天津（楼盘）领世郡项目自2013年10月正式启动以来，已完成100%满员运营。在上海，杨浦区平凉街道、徐汇区茶陵路、静安区永兴路、浦东新区大华锦绣华城等项目也马上营业。

永泰红磡品牌资源中心品牌副总监毕建科告知《东地产》记者：“国内的养老产业目前还处于刚刚起步的阶段，所以社会上比较多的是那些政府托底型的养老机构。”

温州沿江社区老年公寓负责人也指出：“做老年公寓不是件简单的事情，每天要处置的问题也特别多，还要时刻留意老年人的情绪，逢年过节要办各式活动。”

“上海浦东新区养老服务行业协会会长杨一明则表示，社会资本投资养老产业，投资金额较大，且社会投资报答周期较长，普通要8-10年。“并且还要看每个项目标详细地位、交通、医疗设施、住户集合等各个方面的情形。有必定盈利空间，然而风险也有，主要还是取决于产品的定位、服务价钱和详细收费人群。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上海发展老年公寓和老龄化的人口构造有亲密关联。关于上海市场来讲，人口因素的更改是一个很大的变量，各类投资商也会充足考虑此类问题，进而在公寓项目标打造方面有新的动作和做法。从市场需求来看，老龄人寻求更好的栖身和社区环境明显也是特别有必要的。从这个角度来看，这一类公寓的市场前景较好。

他也提示道：“后续推动此类项目，要重视几个市场或政策的优势。第一是积极通过对部分工业用地进行转型，进而获得较大的开发权力。第二是市区和郊区的老年公寓开发都能够齐头并进，好比说关于上海栖体态式来讲，轨道交通沿线也能够恰当推出部分老年人公寓，这个能够做差同化的客群营销。”

郑重声明：此文内容为本网站转载企业宣传资讯，目的在于传播更多信息，与本站立场无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。