住宅市场近半年成交平稳未来将发展更多新城中心

日前，房地产服务 商感恩梁行在上海（楼盘）举办20 16年第三季度媒体公布会，综合住宅服务部按例公布上海住宅市场的最新数据，近期，上海住宅市场成交安稳，从土地拍卖成交范围来看，将来上海将着重打造包含嘉定 、南桥、松江、 南汇、青浦在内的 新城中心。

依据感恩梁行数据显示，上海2015年全年的纯住宅土地成交122宗，平均成交楼面价为10140元/平方米；2016年截至8月31日，上海全市纯住宅土地成交50宗，平均成交楼面价为25556元/平方米，出让土地规划建筑面积仅约为2015年全年的32%，但土地总出让金额已达到2015年全年出让金额的80%。从2008-2016年的数据来看，上海新建商品住房成交均价与成交楼板价走势基本一致。上海成交楼板价从2008年的3215元/平方米，以年均增长率89%，在2016年8月达到26164元/平方米；2008年上海新建商品住房成交均价为13467元/平方米，截至2016年8月，成交均价达到36440元/平方米，年均增长率约为21%；地价增幅超出房价增幅4倍。

比较分析2008-2016年上海成交楼板价与新建商品住房成交均价每年变化率，感恩梁行高等董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏以为，成交楼板价涨幅传导至新建商品住房价钱时间约为一年时间。以2009-2011年期间为例，楼板价经历大涨后的急跌，而相应的房价则在2010-2012年期间追随呈现出这类迅速上涨以后增速放缓的过程。截至2016年8月底，全市平均成交楼板价较2015年全年平均成交楼板价10140元/平方米，增长158%。

伍惠敏对《东地产财经周刊》指出，上半年推出的限购政策并不是调控久长之计，将来政府一方面能够增加土地供给，提升容积率；另外一方面，政府可考虑吸引实力开发商，一起协作打造开发新城中心，“从如今上海土地拍卖成交范围来看，将来上海将着重打造包含嘉定、南桥、松江、南汇、青浦在内的新城中心，其中嘉定、松江、青浦新城近两年成交已相当活跃，南桥、南汇将有更大发展空间。”

值得一提的是，感恩梁行数据还显示，2016年4月至8月期间，上海住宅市场整体成交套数和成交住宅套均面积与去年同期对比均有下滑，其中，成交套数同比下降3.5%，整体成交面积同比下滑2.4%，上海整体市场成交套均面积为127平方米，稍微上升1.1%。对此，伍惠敏分析称，成交套数的下滑一方面是“3.25”政策对刚需消费者影响较大；另外一方面则是高净值人士投资更加多元化，例如选择海外置业等多种方法，下降资金风险。

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