房价泡沫你不知道的成因和推手

■金海年

假如说2016年上半年中国经济的关注热点是人民币汇率，下半年无疑是房地产市场了。以7月新增人民币贷款几乎都来自房贷为标记，房地产的去库存仿佛超过了预期，9月热点城市房产抢购更是达到近乎猖狂的水平，导致于长假七天已有20个城市出台了楼市调控的政策。

要想分析中国房地产的将来，最好先回想历史。而经济活动的发展体现，老是取决于市场规律和政策制度两方面的因素。

马上进入的新常态阶段

人类历史上纷争的核心基本都是环绕着土地开展的，争夺地皮仿佛一直是抵触抵触的核心，中汉文明也一直把栖身列为安身立命之首，中国人对房子付与了更加丰富的需求内涵。在筹划经济时期，城镇住户的住房东要由所在单位分配，团体宿舍、几代同堂体现了住房的缺乏，厕所浴室和孩子的独自房间几乎是想都不敢想的事。

改革开放今后，进行了筹划经济到商品经济的市场化改革，中国的房地产市场随之经历了试点摸索、商品化萌芽、整体市场化和土地财务四个阶段。

2002年7月，领土资源部出台《投标拍卖挂牌出让国有土地应用权规定》，中国房地产市场进入了土地财务阶段，房价开始和GDP一起飞驰。

随着城市化过程的推进，人口进一步老龄化，一方面一线城市人口接近饱和，土地开发完成使得二手房代替新房成为交易的主流，GDP进入中速增长阶段，将以房产税和遗产税的出台为标记，房地产市场将进入到新常态阶段。

目前，房价在不一样城市已经产生了显著的分化，深圳（楼盘）、北京（楼盘）、上海（楼盘）、杭州（楼盘）、厦门（楼盘）处于一线，特别是深圳的房价起伏最为激烈；南京（楼盘）、广州（楼盘）、福州（楼盘）处于第二线；宁波（楼盘）、大连（楼盘）、天津（楼盘）处于第三区域；其他城市房价基本在10000元/平米以下。

我们认为，新常态的房地产市场将随着城镇化的深刻而慢慢减速。自2005年开始，房价和销售面积都进入迅速增长阶段，2005-2015年，商品房销售总面积超过106亿平米。假如以每个三口之家拥有90平米房子计算，过去11年新增的住房已经能够为1.2亿户3.6亿人提供了新居，假如依照2015年销售速度，到2020年，一切城镇家庭几乎都已换成2005年今后建造的房子。明显这类建设速度难以连续，即便是高速提升的城镇化趋向也难以消化，这个预判实际已经在地方土地收入的变化中获得印证。

房地产的金融和行业风险

自1980年起，人们就开始议论房价收入比的不合理，普通住户要多少年才能够买得起一套房，可是直到36年后的今天，房价依然在上涨，依据统计局最早从1987年开始记载的房价，到2012年已经上涨了14倍，平均年复合增长11%左右。所以能够看到，用当年的收入水平计算房价尽管认难堪以想象，然而因为中国的经济高速增长，人们的收入也迅速增加，高涨的房价也获得了相应增加的购置力的支持。

但究竟是什么让人们乐意倾其一切甚至透支将来来购置住房呢？这是缘由是住房同时具有栖身和投资两方面的价值。因为住房的应用价值（栖身价值）和投资价值同时具有长久性和准货币性，人们就会依照预期长久收入（而不是当期收入）来计算其购置力，依照住房将来的价钱预期来预算其投资价值。中国长久高速的经济增长和个人从年轻到资深的职业成长，都让住户高估和预付本身的购置力，中国家庭和晚辈的储蓄也进一步推高了这一点；同时，中国人对自有住房的文化传统偏好，和对将来房价的上涨预期，随着迅速的城镇化带来的需求增加，都成为推高房价的因素；另外，人们收入的差距大小，也决定了核心城市、核心城区的房价的差别。这些因素综合影响了商品房的供求情形，最后决定了房价及其变化情形。

但中国房地产也面对金融风险。从中国的贷款和储蓄数据来看，总储蓄显著超过总贷款，所以如今中国的房价尽管上涨过快，但整体上金融风险依然可控。

进一步分析住户、企业、政府和金融机构的情形，能够看出，住户和非金融企业是储蓄大户。而贷款主要来自非金融企业。而中国住户的储蓄显著超过贷款，这点与美国次贷危机时的情形彻底不一样，但增速过快需求关注。

中国的非金融企业贷款超过储蓄，而企业的债务不只来自贷款，也包含债券、信任等很多融资方法，房地产企业的资产负债率比其他行业更高，这点需求特殊关注。

中国房价飞涨的缘由

自2006年以来，中国房价一直处于迅速上涨的状态，2008年的全球金融危机只是一个长久的停歇，究其根起源基础因还是以下四个方面：

1、需求方面的购置力因素。中国经济的飞速发展带来的住户收入的连续增加，使得人们对将来收入一直有更高的预期和信息，同时积累了大批的储蓄，所以住户的购置力连续增强。同时，人们的收入差距也致使高收入群体能够蒙受超过平均房价收入比的更高的价钱。

2、需求方面的预期因素。中国的户籍制度和教育与中心城市工作生活等资源的稀缺性，和新增劳动力人口陆续流入核心城市的长久趋向，陆续推高了人们对房产的价值推断。而中国房价的长久上涨也形成了房价易涨难跌的印象，同时房地产的抗通胀属性也进一步增强了购房预期，且房地产持有和继续的本钱很低，房产税和遗产税还没有实行，使得这方面资产成为人们长久持有的最好选择，购置需求弘远于出售的意愿。

3、供应方面的稀缺性。核心城市核心城区面积有限、土地供应的招拍挂系统，使得供应落伍与需求成为常态，地方政府的土地财务依附性也成为控制供应的自然念头。

4、契约精神的缺失和政府调控的需求克制、非市场手段常常致使需求非理性泡沫，人们认为房价只涨不跌，假以下跌就去维权，政府会因为维稳因素左袒消费者。

本轮房价暴涨还有两个短时间因素：一是资金避险因素，中国股市刚刚经历狂跌，投资海外又遭到限制，美元进入强周期，人民币贬值预期过大，大批个人资金处于避险考虑进入房地产；二是政策避险因素，政府推进而不是靠市场本身推断进行去库存，发现房价过快上涨后，又从户籍等购房资格方面出台克制需求政策，人们出于对购房门槛不确定性的惊恐，提早购房，回避政策限制等不确定性因素。

能够看到，历史上对需求出台屡次限制克制政策办法，都没有转变房价长久上涨的市场趋向，克制需求也没办法真正削减需求。所以只有树立市场化、法治化的科学供应系统，政府不干涉商品房供应，而通过提供低收入和保证群体的政策住房供应系统，才是房地产行业健康发展、增进中国经济产业转型的供应侧改革之道。

中国房地产多年高速发展，根本上还是依附于中国经济的高速发展、人们收入的连续提升和城镇化过程的连续迅速提升，当经济增速放缓、收入预期转变、城镇化过程减慢时，人们购房需求就会产生较大变化，我们预期这个转变也许在2019-2020年左右开始呈现。

所以，在以上这些因素不会转变的情形下，限购、限贷等克制需求的政策办法，尽管短时间能够克制成交量，但长久其实不能够转变大的趋向和市场规律，并且会激发人们对政策避险的“假离婚购房”等诸多非理性举动，与政策初志南辕北辙。只有通过政府对合同的法治和对契约精神的保护，才能够慢慢清除非理性泡沫。所以政府政策的制定，必须同时以市场供求规律和市场契约精神为核心基础，以经济社会的长久可连续发展为中心目的，才能够走出房价刺激暴涨和克制刹车的激烈动乱怪圈，让房地产行业成为人们安身立命的社会稳固器，成为城镇化和经济新常态转型的经济稳固器。

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