揭秘轻资产缘何盛行：房地产行业的阿基米德定律

本报记者 王营 实 习 生 陈如 北京（楼盘）报道

导读

当土地资产和房地产物业升值趋稳的时候，资产升值对房地产企业经营成绩的奉献在削弱，假如土地或许房屋升值低于资金本钱，持有资产反而会形成负的价值奉献。在这类情形下，一部分房地产企业通过调整战略，从重资产形式转向轻资产形式。

“给我一个支点，我能够撬起地球。”这是古希腊物理学家阿基米德众所周知的一句名言。在资产价钱高涨的背景下，从传统的重资产形式逐步转向轻资产形式，房地产行业颇似在践行阿基米德定律。

21世纪经济报道记者发现，包含万达、大悦城、红星商业等在内的房企纷纷向轻资产形式转型。而在城市更新领域，轻资产形式也很是风行。

住建部政策研究中心联合高和资本最新公布的报告显示，城市有机更新相符城市发展规律和房地产发展趋向，轻资产形式在房地产业发展中也获得愈来愈普遍的应用。二者相联合，应用轻资产形式展开城市有机更新大有前景。

住建部政策研究中心主任秦虹以为，当土地资产和房地产物业升值趋稳的时候，资产升值对房地产企业经营成绩的奉献在削弱，假如土地或许房屋升值低于资金本钱，这个时候持有资产反而会形成负的价值奉献。在这类情形下，一部分房地产企业通过调整战略，从重资产形式转向轻资产形式。

轻资产缘何受捧？

轻资产形式是相比较重资产形式而言，房地产行业去杠杆化是其受捧的主要缘由。

上述报告指出，不管是房地产企业还是城市更新运营企业，其轻重形式之间的转换，主要取决于资产升值所处的不一样阶段。在资产升值阶段，重资产形式为优。当土地资产和房地产物业升值速度高于资金本钱时，房地产企业必定会寻找储备更多土地和持有更多物业。土地储备成为权衡房地产企业价值和实力的主要标准，有时候甚至是最重要的标准。在这类情形下，持有资产自己便能够获得丰富报答。

关于为何要去做轻资产，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政给21世纪经济报道记者的解释是，在资产配置方面，最理想的状态固然是资产迅速增值。但国内的二线城市甚至是三线城市，购物中心体量、供给量都处于过大情形，但整体经营情形不是特别好。

周政以为，有时候不需求背负过重的资产，能够施展基金、社会的力气，用一个小的杠杆去撬动更多的资产运营，而这能够让大悦城的品牌输出速度加速。周政称，所谓的资产管理形式，实际上是希望做轻、速度做快、本钱做低和报答做高。

上述报告指出，轻资产形式有益于处理品牌企业扩大的资金问题。城市更新资金需求量大，特别是在资产价钱上涨和高位运转情形下，假如彻底依附本身资金收购持有旧资产后再展开更新，在经济上常常是不可行的，即便可行但报答率必定下降。而轻资产运营通过将资产持有等部分环节转移出去，削减了资金占用。在一样自有资金下，品牌企业通过品牌输出迅速扩展经营规模，并获得品牌溢价。在轻资产形式下，经营能力越强、效率越高的品牌企业优势越显著。

从现实角度看，嘉丰达董事李宏以为，开发商转型轻资产的动力是，高杠杆不复存在。“之前地产商的运作普遍是高杠杆形式，那时候地价也廉价，并且很早便能够预售，开发商能够拿很少的钱去撬动全部项目。但这几年调控下来，开发商获得资金的便捷水平、杠杆应用情形没有之前那么简单。另外，从房企的财务报表上也能够看出，房企每年的利润和销售额增长普遍碰到了天花板，甚至一些持有资金的资本方也在参加房地产市场战团中，市场竞争也愈发激烈。”

阿基米德定律

从某种水平上看，房地产的轻资产形式像在遵守阿基米德定律。

阿基米德定律即杠杆原理，支点选得好，两臂之比足够大，再重的物体，即便是地球也能够移动。

研究发现，轻资产形式除过能够加速品牌扩大之外，还有益于加速城市更新。

上述报告指出，在城市更新中， 如何通过既有物业用处调整创新、建筑设计改造创新和经营形式改变创新等完成物业租金和价值提升等，都需求更加专业、更加具有创新能力的企业参加。

在轻资产形式下，更新运营企业通过整合表里资源，将不具有竞争力的环节外包，将资金和精力集中于具有优势的核心业务，如品牌提升、资金融通、建筑改造、商业运营等，从而能更好满足城市有机更新的创新请求。

另外，因为城市有机更新中触及资产方、资金方、经营管理方等不一样主体。通太轻资产形式，将不一样主体的优势联合起来，更好地表现出社会化分工和产业链优势。

包含大悦城、红星商业等公司在内，缘由是发现了这样的市场机会，最后决策转型为轻资产形式。他们的逻辑是，商业地产全部供给量过大，但普遍经营不善，他们能够通过本身的专业运营经历去撬动更多资产运营。

秦虹以为，轻资产的核心理念是用最少的资金去撬动最大的资源，然后赚取更多利润。

秦虹将城市更新中出现的轻资产形式归结为四品种型：长久租赁型、资金持有型、联合开发型和品牌输出型。

所谓长久租赁型是指把旧的资产进行改造装修，提升增值服务，主要依据差价和增值服务收费来完成盈利。

资金持有型是资产由基金持有。通过改造装修进行租赁管理，盈利形式是资产增值和基金管理费。

联合开发指的是资产方与资金方协作成为资金公司。通过资源整合，运营机构施展经营管理增值的能力。盈利形式主如果股权经营、资产运营和运营管理费。

品牌输出型的运作方法则多种多样，其管理形式是通过品牌化的输出完成增值，盈利形式是收取品牌管理费。

轻资产形式在房地产运营中长处不言而喻。但从开发商转型层面看则优劣并存。李宏以为，开发商转型轻资产最大窘境是如何改变惯性思想形式。

但在中国，在孔子像前完成这场肃静的拜师典礼。作为一位民间的文保志愿者，他没有接纳朝廷的加封，与主流社会也越离越远，「人类对宇宙的观测又一新篇章被掀开了。包含烟台的京剧吕剧歌舞剧院艺术教育学校所有座落在芝罘区内。

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