楼市转冷背后的躁动

贾亮（化名）就职于一家上市房企的投资并购部。他透露，近期多地房地产调控新政出台后，他和他的团队没有闲着。“老板的意思是趁着如今的大好机遇，赶忙物色目的，该出手时就出手。我们部门这一个多月抓紧时间在全国随处跑，人手不够，还从其他部门抽调了很多人。”

楼市转冷，交易停止……房地产市场看似镇静了很多，背后却有不普通的躁动。

贾亮所在的公司推断，将来一线城市将毫无悬念地成长为超大都市圈，土地供需抵触将连续存在。据此，他们将目的分成两类：第一类是一线城市或发展势头优越的二线城市的土地或项目；第二类是地处一线城市周边、能享用一线城市资源的三四线城市土地。

贾亮所说的“大好机遇”指的是在房地产调控新政的影响下，房地产市场降温。他说：“依据我们以往的经历，环一线城市很多优良地块常常在本地斗室企或主业并不是房地产开发的企业手里。如今行情不怎样好，我们的议价能力和主动性就更强。缘由是这些企业常常资金实力缺乏，缺乏高效操盘的能力，所以我们只需出价适合、风险评价适合，企业和我们团队就能够取得丰富的收益。”

贾亮所在团队研究了几家最近几年上升势头较快房企的成绩报告，发现它们的共性为受益于土地收购。“通过前面几轮房地产市场周期的检验，收购是效率更高的方法，政府、企业和社会都能从更高效率的开发中获益。加工‘面粉’，出售‘面包’，依然是传统住宅开发企业的主流形式。迅速获得土地资源，才能够为企业争取闪转腾挪的空间。”

多位房地产业内人士表示，关于拥有壮大资金链条的房企，将来一年是扩展储备土地的最好窗口期。

可是，一些业内专家对像贾亮这样的“抢地”持疑惑立场。今年以来，土地市场炽热，房企拿地本钱显著上升，需求将来高房价笼罩本钱。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企高杠杆拿地的风险主要有两方面，一是将来偿债压力增加，特别是利息本钱增加；二是高企的土地本钱给后续项目定价构成必定压力。

房企偿债压力增加的同时，融资渠道正在收紧，部分银行收紧房企开发贷款，房企发行公司债的审核趋严。中国人民银行最新披露的数据显示，9月终房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.6%，比上月终低0.4个百分点。其中，地产开发贷款余额1.57万亿元，同比增长0.9%，增速比上月终低2.2个百分点。中金标准数据总经理郝文嘉表示，部分企业在前期争夺“地王”的过程当中，激进拿地，假如后期融资收紧，再加上去化速度放缓，现金流将蒙受很大压力。

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