继续发力中端市场雅诗阁展露扩张野心

本报记者 张敏北京（楼盘）报道

导读

在凯德的四大业务矩阵（雅诗阁、凯德商用、新加坡、中国区域）中，雅诗阁的用处较为独特。雅诗阁北亚区董事总经理吴洵杰表示，在雅诗阁旗下项目中，矜持比重约占30%，输出管理的项目占70%，今后也许愈来愈多采取输出管理形式。

在服务式公寓领域占领重要身份的雅诗阁，正在进一步追求扩大。

日前，雅诗阁中国戋戋域总经理陈志商向21世纪经济报道表示，雅诗阁正在关注公寓行业中迅速成长的中端市场，将来旗下中端公寓品牌——途家盛捷，将在全国主要城市进行开发。同时将针对年轻一代推出新的品牌，并引入中国。

这被视为雅诗阁扩大野心的展示。跟随国内消费群体增加，中端公寓市场最近几年来出现显著增长。在该领域发力，将有助于雅诗阁的业务扩大——雅诗阁规划2020年在华拥有服务公寓20000套。

雅诗阁方面其实不以为这会影响到公司的利润率，反而指出，途家盛捷的运营本钱要低于雅诗阁的三个中高端自有品牌。关于占集团收入17%的雅诗阁来说，这样的扩大仿佛很是值得。

扩大产品线

作为一家源自新加坡的服务式公寓运营商，雅诗阁旗下共有四条产品线，分别是中高端的雅诗阁、盛捷、馨乐庭，和中端的途家盛捷。

其中，前三者均为雅诗阁自有品牌，容身中高端商旅人群的需求。后者则是雅诗阁与途家一起持有的品牌，依照陈志商的说法，途家盛捷主要针对“房价（标准单元的日租价钱）在300-500元/间的中端市场”。

雅诗阁进军中国市场已有18年，此前一直以中高端品牌形象示人。2015年8月，雅诗阁主导一个财团向途家网注资6769万新元（5000万美元）。同时，雅诗阁和途家以5415万新元（4000万美元）作为初始资金成立一家合资公司，即雅途公司，运营途家盛捷品牌。

3月面市至今的半年多来，途家盛捷在全国10座城市管理10家物业（其中四家正在运营），超出1700套服务公寓单元，其目的是到今年末管理公寓超出2000套。

陈志商表示，途家盛捷是对原有品牌的添加。因为重视中国迅速增长的中端公寓市场，雅诗阁在连续扩大现有三个高端品牌的同时，接下来会加速途家盛捷在全国主要城市的开发。

详细而言，“途家盛捷的渠道会更加多元化，不只是对整栋物业的管理，小业主也能够通过托管协作，把自己的闲置房产交给途家盛捷的专业服务公寓团队运营管理，真正把分享经济的优势表现出来。”

另外，为加速雅诗阁的规模扩大，公司将也许在中端市场进一步深耕。雅诗阁北亚区董事总经理吴洵杰表示，近期会在全球推出针对年轻一代的新品牌，并将引入中国。

这也意味着，雅诗阁将也许在中端市场开拓一条新的产品线。但有分析人士以为，关于一贯走“高大上”线路的雅诗阁来说，将产品线向中端延长，尽管有助于规模扩大，但会否对品牌价值带来影响，依然有待视察。

截至今年11月，雅诗阁在华管理公寓数冲破16000套。依照公司目的，2020年将在华拥有/管理20000套服务公寓，拥有/管理全球服务公寓80000套。

盈利能力考验

起码从短时间来看，深刻中端市场、实行规模扩大，对雅诗阁的成绩会产生正面影响。

“途家盛捷的利润空间与雅诗阁其他品牌差不多，运营本钱要比后者低一些。”陈志商说，整体来说，服务公寓的运营本钱要低于酒店，利润空间也比酒店大。在一些租金较高的城市，服务公寓的毛利率基本上超出50%。也即，中端产品其实不会拖累雅诗阁的盈利能力。

他还表示，原本的三个中高端品牌，成绩也未受中国经济增速放缓的影响。因为70%的客户为租期在一个月以上的长租客，有助于保持成绩稳固。

除四条产品线以外，雅诗阁旗下还运营一个公寓信任基金和两个私募基金，且产生了较为稳固的收入。截至2016年6月30日，雅诗阁公寓信任（ART）市值92.7亿人民币、资产总值242.1亿人民币，收入及利润同比分别增长19%和15%。

在凯德的四大业务矩阵（雅诗阁、凯德商用、新加坡、中国区域）中，雅诗阁的用处较为独特。吴洵杰向21世纪经济报道表示，在雅诗阁旗下的项目中，矜持比重约占30%，输出管理的项目占70%，今后也许愈来愈多采取输出管理形式。

他表示，因为本钱低、商业形式灵巧，雅诗阁能够作为“先锋”去摸索新的市场。也即，凯德集团能够借助雅诗阁在本地积累的经历，选择性进入合适的市场。

同时，雅诗阁的收入动摇不大，具有连续性，能够跟集团其他业务板块构成差别化互补。

数据显示，2015年凯德集团收入为47.6亿新元，同比增长21.3%，主要得益于中国市场的开发项目及服务公寓的租金收入。其中，雅诗阁收入占比17%。

有分析以为，因为雅诗阁的运营形式倾向轻资产，且旗下资金的收益着眼长久，所以能够较好对冲经济周期变化的影响，并产生稳固收益。

但鉴于中国市场在凯德集团业务中的比重较大（截至2015年末，凯德集团在中国的资产增至215亿新元，占集团总资产的47%），而中国经济处于调整期，国内房地产市场也出现滑坡。雅诗阁可否支持集团的盈利能力，如今仍待进一步视察。

2015年，凯德集团息税前利润为23.3亿新元，同比下降5%。凯德方面以为，这主要因为对投资型物业的重新估值削减及由不一样的产品搭配组合带来的住宅利润率下降影响。

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