调控后楼市会走向何方？三问房地产业发展走向

全国20多个城市前不久陆续出台房地产调控政策，为过热的楼市踩下“刹车”。点刹降温之下，市场会由此进入“穷冬”吗？投资面大、产业链长的房地产行业，将来的发展空间和机会在哪里？新华社记者日前赴多地调研楼市，采访了业界、学界和政府官员。

房地产市场进入阑珊期了吗？

房地产市场进入阑珊期了吗？房地产投资需求峰值是不是已过？处于多方好处博弈下的房地产业，将来走势牵动各方神经。

中国发展研究基金会副理事长刘世锦以为，房地产投资历史需求峰值已过，这是一个大的推断，是一个大的格式。

过去15年，我国房地产业以超出20%的年均增速发展。而全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记载以来最低点，仅为1%。国家统计局最新数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资同比名义增长6.6%。

刘世锦说，城镇住户住宅组成房地产投资70%，其历史需求峰值是1200万到1300万住户，2014年已经达到峰值，以后房地产投资总量上就是持平，然后慢慢回落。估计在往后不久时间内就会回到正常的状态。

很多业界和专家以为，“屯地生金”的暴利“黄金时期”已通过去，但依然处于大周期向前的“白银时期”。

万科集团副总裁刘肖说，中国城镇化在持续，收入水平在提升，消费在升级，过去驱动我国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失，我国房地产市场进入以理性增长为特色的“白银”时期，仍有发展潜力。

融创东南区域公司副总邵佳以为，中国楼市存在大周期和小周期，全部大周期是向前的，如今只是处于投资过热的一个小周期。

北京一家著名民营房企区域负责人以为，近期陆续出台的房地产新政也许会对短时间内市场交易带来影响，但不会影响房地产企业长久的投资信念。企业不排挤调控，非理性上涨是一种不健康状态。“我们信任房地产市场会安稳增长下去。”

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，基于房地产周期的经历和将来趋向的推断，本世纪以来中国房地产存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地产市场也许迎来一个短时间的调整期，政府行政调控和制度变革的力度决定调整的幅度和时间提早还是延伸。

将来发展空间还有多大？

爱恨交织房地产。一方面，房地产行业对经济增长可构成重要支持，另外一方面，过度投契激发泡沫，歪曲资源配置，伤害实业和创新，为长久经济发展埋下隐患。

房价上涨过快无异于悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”。一些言论关注房地产走势，也议论着是不是有房地产泡沫。

杭州（楼盘）透明售房研究院院长方张接说，泡沫缺少很科学的界定，依照租售比和房产收入比这些国际标准来讲，我们确实处于警惕线。但它们是不是实用于中国市场，需求打一个问号。

但关于房价过度上涨的伤害，业界却持广泛一请安见：假如暴涨就有也许狂跌，便也许会激发系统性金融风险。另外，各路资金大批流向房地产，也会致使实体经济投资愈来愈少，并对社会风尚带来不良影响。

久远看，中国经济转型升级背景下，房地产市场发展空间有多大？

在控制好投资和投契需求的条件下，房地产业发展空间的决定性因素是实际需求。如今，我国住房消费正从“有房住”向“住好房”改变，将来的有用需求将取决于更完善的住房配套、更优良的公共服务、更绿色健康的品质和环境。

“城市里改良性需求生生不息，人们对好房子的寻求会经历一个相当长的过程。”方张接说。

房地产企业碧桂园对我国1600多个三四线城市进行了市场调研。碧桂园文化与品牌管理部负责人说，依据调研结果，三四线城市住户的改良性需求很显著，特别对品质优、有物业服务、社区环境好的住房需求高。如今碧桂园项目进入了300多个三四线城镇，将来空间依然很大。

调控如何因城施策？

房地产市场的长久健康发展，离不开优越的市场规则。征服房价过快上涨的“猛兽”，需一起应用市场之手和行政之手。

如今房地产市场分化态势显著。一方面，一二线热点城市房价上涨过快，如珠三角、长三角、京津冀地区的部分城市，和边疆的一些区域性中心城市。另外一方面，东北、西北、西南地区的大部分城市市场安稳，一些三四线城市库存压力依然较大。

中国房地产业协会原副会长朱中一说，如今大部分三四线城市去库存压力和热点城市控房价压力同时存在，调控政策要依据市场变化及时做出调整，将来调控应统筹去库存和控房价，市场才能够安稳发展。

“房地产调控须实施分类指点，因城施策。”中山（楼盘）大学南方学院房地产系系主任廖俊平说，热点城市的调控重点是控房价、防风险、防泡沫，三四线城市和县城的重点依然是去库存。

刘肖说，因城施策不只需从需求端发力，关键要在供应侧构造性改革的大思绪下，从土地、房产的供应端着手树立长效机制，优化地产、租房、普互市品房、保证房等的供应构造。

关于北上广深等一线城市，北京市房地产中介协会会长、华夏集团首席运营官李文杰建议，盘活存量更应成为市场增长的主要空间。“尽管一些城市的房屋空置量没办法统计，但房屋空置的情形却很广泛。希望政府优化调控政策，让改良性住房的购置人群能够进入市场。”

受访专家表示，将来开发商需环绕新的消费需求和习惯进行个性化定礼服务，发展社区商业、养老、旅游、文化等配套服务，打造新型房地产增长形式和产业集群。

中国社科院财经院综合经济研究部副主任汪红驹说，如今房地产市场区域分化严重，冷热不均，已经产生了资源错配，也加大了宏观调控难度。将来要着力推动平衡发展和调和发展，减少区域性地区差距和城乡差异，推动公共服务均等化，以产业发展带动科学合理的城镇化，引导人口流动，因城而异制定房地产调控政策，减缓房地产市场严重分化的局势。（王优玲、孔祥鑫、杨绍功、马剑、李倩倩）

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