住宅成交下滑明显：影响将持续6-9个月？

11月25日，中国金茂在上海虹口竞买了一块商办用地，成交总价25.55亿，楼板价45153元/平方米，溢价率18.82%。至此，该公司今年拿地已约200亿元，几乎每幅地总价都在20亿以上。

中国金茂这一价钱几乎是去年同区域地块价钱的1倍。住宅用地市场亦如此，11月25日广州（楼盘）一场土拍，同一区域地价已刷新此前22日的价钱。

而在前期楼市调控之下，各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致。分析以为，22城的调控已令全国主要城市的市场行情遭到涉及。

有业内人士以为，房企在调控周期内增加土储，对住宅供应市场的传导要在1-1.5年以后才有所表现。关于如今多地已出现成交量腰斩、房价却没有下跌的现象，华夏地产市场研究部分析师卢文曦指出，土地市场对住宅市场会有传导性影响，但这要在来年才有所表现。他以上海自2003年以来土地供应慢慢走低的事实说明，房价将难下调。

楼市连续降温

从近几年来的土地成交与新房供应不好看出，二者成正比。

来自华夏地产市场研究部数据显示，上海市2013年土地成交847万平方米，2014年成交660万平方米，2015年成交406万平方米，2016年前11月成交273万平方米；相比较应地，2014年供应1247万平方米，2015年供应1202万平方米，2016年前11月706万平方米。

明显，当年土地成交量少，第二年的新房供应量便也随之削减，反之亦然。11月中上旬，全国主要城市成交量持续下调，54城共计签约15.36万套，连续2个月环比下调。而房地产中介的销售成绩基本是9月的一半。

21世纪经济报道记者通过询问中介旗下门店及开发商，发现新政影响下，一二线城市成交量跌幅环比9月同期超出4成，市场迅速降温。11月对比10月持续降温。

在调控一个月后，部分城市在限购末班车效应的集中签约释放后，市场逐步开始出现调控致使的成交下调。统计显示，一线城市中上旬成交量下调23.5%。

一位业内人士表示，2014年市场也出现过调整迹象，因为“调整时间太短”，加上房企资金富余，房价回落的也许性很低。“除非市场低迷一年以上。”

调控影响连续6-9个月

在全国范围内资产荒的背景下，一二线房地产市场以其资产稳固功效，吸引大批投资资金进入，从而推高土地价钱和住宅市场价钱。但如今，这类上涨开始面对调控压力。

有分析以为，逐步失去财富效应后，投向一二线房地产的资金也许出现外流。在边疆融资渠道收窄的情形下，海外融资难度也在加大。

过去人民币升值的数年里，住户财富和可安排收入会跟随人民币的升值而增加，住宅作为一种高价消费品，吸引了大批消费者，在房地产供应短时间内难以增加的情形下，房地产需求的增加会拉高房价。上述业内人士指出，这会显著缩小流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，国外资金也会大批流入我国房地产市场。

但他又指出，一旦人民币汇率开始动摇，特殊是调控压力下，买房趋向开始变化。

从统计局发布的70大城市数据看，10月下半月开始出现7个之前显著上涨城市价钱下调。调控令非理性市场迅速降温。

前述人士表示，从2015年3月30日开始的资金潮致使楼市连续炽热，已在2016年“9·30”新政开始的22个城市严风格控降低温，10月份等于一个短时间拐点。

综合多家机构与业内人士意见，估计本次调控周期起码连续6-9个月。20个城市房价将出现10%以上的价钱下调空间。

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