开发商资质-开发商转型争做“房东”

新的土地出让政策闪开发商团体走上一条争当长久“房主”的路。11月16日至17日，北京（楼盘）“限房价、竞地价”试点土拍四宗地块所有竞拍结束，四宗地块住宅部分均由房企100%矜持；11月28日，房山长阳一宗商业地块要求地上50%矜持经营20年，仍被9家房企历经200多轮竞价争夺。虽然出让地块被各类要求束缚和限制，但在富余的资金潮下，不差钱的房企依然积极争夺土地，而新的拿地方法之下，房企的运营形式也不能够不随之产生重大改变。

京华时报记者潘秀林

争夺“被限”地块

北京首批四宗“限房价、竞地价”地块（海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块）以203.35亿元总土地出让金额落下帷幕，四宗地块的住宅面积均将由开发商矜持并作为租赁住房出租，不得销售。

几天以后，住建委公布的看法征询稿提到，企业矜持商品住房应所有效于对外租赁，不得销售。且持有年限与土地出让年限一致，这意味着开发商矜持商品房的年限长达70年。同时，矜持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超出3年。

无独有偶，11月28日，位于房山区长阳镇和房山区拱辰街道的两宗商业地块同日进行现场竞价。其中，房山区长阳镇商业地块因为优胜的地理地位激发众多房企争夺，最后通过90分钟、203轮竞拍后，由龙湖首开联合体以37.8亿元竞得，溢价率高达200%，楼面价约2.1万元/平方米。据了解，如今区域内40-50年产权属性的物业签约均价在2.8万元/平方米左右，楼面地价已经接近在售商品房价钱。

依据北京领土局的挂牌信息，长阳镇商业地块肇端价为12.6亿元，土地性质为综合性商业金融服务业和公交场站设施用地，且需求无偿代建公交场站设施用地2116平方米并移交，地上规模50%矜持经营20年，20年后假如需求朋分或许转让，需房山区政府赞成。

龙湖在竞拍以后表示，长阳项目依照规划将来拟打造“天街”购物中心及写字楼。该地块位于房山区良乡大学城板块，距离良乡老城区仅2.5千米。地块距离西南五环路径约11千米，距离西南六环路径约7千米，距离京石高速出入口路径约6.5千米。地块南侧紧邻地铁房山线（良乡大学城北站），区域交通要求方便。另外，地块周边3千米生活半径范围内，栖身类及商改住类项目较多，且良乡大学城的规划建设慢慢成型，将来该片区将导入大批客流。如今，区域内缺少大型、高端购物场合。

传导至商业用地“截至如今，北京待售的所有住宅土地已经所有限价或持有，这致使房企对非住宅类用地也开始持续热抢，特别是面积比较大、区域对比较较成熟的区域。”华夏地产首席分析师张大伟说，比方头几天出让的两宗土地，虽然出让要求严苛，束缚50%持有20年，但在富余的资金潮下，不差钱的房企依然积极争夺土地。

能够说，在土地供给构造上，北京是全国范围内“最尽力”进行调控的城市，张大伟说，甚至能够说已经做到了极致，限价、限售、限面积、限资金、限持有，北京调控政策最严厉，实施力度也最强。

据华夏地产统计，在今年已经成交的10宗含住宅用地中，共计有142万平方米，其中只有38.9万平方米为纯商品房住宅用地，最近几个月虽然成交了几宗商品房住宅用地，但所有要求建设保证房或由房企矜持。

张大伟估计，明后年北京楼市将出现以下几个特色：刚需、首改只能选择二手房；新建商品房基本高端化；自住房、限价房等房源供给量依然较多。

资金富余是房企喜爱于抢地的重要缘由之一。安居客、58同城和赶集网统计数据显示，1-10月，商品房销售额91482亿元，同比增长41.2%，已超2015年全年87281亿元销售水平，提早两个月刷新纪录。同时，销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，也已达到积年同期最高纪录。华夏地产研究中心统计，截至如今有24家上市房企公布前10月销售成绩，共计销售额达到了1.73万亿元，同比上涨81%，已经接近整体完成年度任务。

保证生计和坚持活跃度，是房企不吝价值抢地的又一个缘由。虽然出让地块被各类要求限制，但在很多房企看来，房企要想活下去，首先就必须要保证手中有粮。也有房企依然看好市场将来的预期，他们以为，即使要求长久持有地块，相似于购物中心的矜持，报答率也其实不会很低，既能够打包做REITs，也能够转换成股权转让出去，更重要的是，跟随北京无地可售无房可卖局势的加重，土地资产增值是能够预期的，虽然不能够出售，也能够提升企业的估值。

运营形式之变

然而，很多业内人士其实不这样乐观。

据伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院统计，从2010年到2015年，北京的租金年投资报答率持续下滑。其中，2010年至2012年保持在2%以上，2013年至2015年降到了1.7%以下。

进入2016年今后，北京各月的租金年投资报答率相同持续下滑，10月为1.16%，较9月下降了0.06个百分点。如今，2016年各月的租金年投资报答率都没有超出1.6%，7月以后的持续下滑趋向更是特别显著。

“即使将来北京的租金投资报答率很也许率会上升，但不管涨跌，北京的租金年投资报答率都是比较低的，尚不及某些银行1.75%的一年期整存整取利率，更不及其它各类理财产品”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，所以，这将是房地产矜持运营需求面临的一大挑战。

固然，房企也能够通过REITs等资本运作寻找从资本市场退出的方法，然而如今中国还没有铺垫好REITs的土壤，完美退出仍需求资本市场的创新、金融的创新。

业内人士以为，如今开发企业需求依据新的土地出让方法改变拿地思绪，过去的拿地定价形式开始出现变化，对房企的经营要求也将愈来愈高，过去的销售思想将逐步改变成经营思想。

如何下降开发建设本钱、如何提升持有期间的运营管理效率、如何提升租金收益等，将成为房企在开发建设和持有运营环节面临的挑战。

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