京沪楼市：看空还是看好

本报记者 周雪松

日前，国内房产机构安居客的市场研究报告指出，三大缘由决定京沪房价难逆转。此消息一出，使京沪楼市再次成为各方注视的核心。

前不久，上海（楼盘）市再度加码楼市调控，“史上最严”的楼市调控政策出台，其背后是上海陆续爬升的房价和准房奴的无奈。上海房价从三万档跳入五万档，只用了短短一年时间，人们寄希望于政策之手让房价回归。但安居客房产分析师综合多方因素进行分析后指出，关于北京（楼盘）、上海这样的超级城市，政策的用处更多是延缓而非逆转，“京沪房价连续上涨”其实不是骇人听闻。

数据显示，从1998年到2015年，中国GDP增长了约8倍，城镇职工货币工资收入也增长了约8倍，但狭义货币总量M2却增长了14倍。在安居客看来，M2上涨是房价的主要缘由之一，流动的资金多了，物价自然上涨，而房价更是首当其冲。

以北京为例，2000年，北京二环路附近的房价每平方米大约在4000元—5000元，然而目前每平方米已达10万元，涨幅20倍。

如今广泛的意见是，房价的暴涨，与货币政策不无关系，货币超发是高房价的最大推手。

尚有数据显示，狭义货币M2每年保持11％至13％的增速，大批资金流入房地产领域。今年约5．5万亿元资金流入楼市。安居客以为，M2增速不减、印钞机一直，将来房价拉低的也许性很低。

另外，安居客以为，京沪的特别性也是决定房价难逆转的另外一主要缘由。在工作机会、教育医疗等软环境的吸引下，原本的三四线城市连续地向一二线城市输入人口、财富，并最后促进“超级大城市”。

从国际经历来看，超级城市构成过程当中是房价连续上涨、非精英人群逐步流失的过程。

在我国，北京、上海是公认的“超级大城市”。上海已明确亮相到2040年常住人口控制在2500万，但至2015年事终，上海全市常住人口总数已达2415．27万，这也意味着尔后24年上海人口基本为零增长。这类情形下，每年陆续有新的带有更多财富的精英群体进入上海，每年也将陆续有难以顺应上海而分开的人群，几经转换，必定带动房价徐行下行。

安居客房产分析师表示，京沪楼市或将因政策周期进入调整期，期间房价或会有所动摇，然而房价整体行情将会长久看好。

“关于城市而言，土地资源是固定的，在住宅库存有限的情形下，争夺有限的住房资源也将是房价上涨的动力。”安居客以为，“面粉”不多也是致使京沪房价难逆转的主要缘由之一。

以上海为例，依据上海此条件出的建设用地将只减不增的目的，上海筹划内的土地库存几乎已经用完。依据上海的整体规划，请求将来建设用地总量控制在3200平方千米之内，然而2014年上海建设用地已达3100平方千米。

前述安居客房产分析师强调，短时间内政策在强势压抑，上海也也许会合中推地，通过进一步提升供应下降房价上涨的也许性。但从久远来看，一线城市在精英人口涌入、土地资源限制等因素下，将来房价主基调仍会出现上涨态势。

在安居客发布的一份单身人群调研报告显示，在受访者中，有77％的人以为买房很重要。有超出50％的人正准备买房或是已经买了房子，且收入越高这一比例越高。女性买房比例也愈来愈高。买房已经深刻人心，不管男女、不管单身还是家庭。

事实上，对购房者而言，房子除过处理住的需求外，还担当有资产保值的功能——跑赢通胀、跑赢M2，已经成为很多人买房的缘由。

针对“高不可攀”的一线城市房价，经济学家、北京师范大学教授钟伟日前撰文指出，京沪深房价存在泡沫，并且是“庞大的泡沫”。

钟伟说，假如计算一下京沪深的住宅市值，也许会发现其荒谬。粗略估量北京约有800万套住宅，每套300万元，则市值约为24万亿元。那么京沪深的住宅市值如今极也许超出70万亿元，这还不包含这三个城市酒店、商铺、写字楼等在内。而当下沪深港三地股市的所有上市公司的市值之和，也就仅仅70万亿元。

“这三个城市的住宅甚至超出了有关国民经济命根子的如此庞大的上市公司的价值时，试图要躲避甚至否认一线城市的房价泡沫，很困难。”钟伟说。

无独有偶，日前，中国社会科学院编写的《中国住房发展报告（2016－2017）》通过树立中国住房市场风险监测系统测度发现，全国35个大中城市广泛存在估值太高的风险。深圳（楼盘）、厦门（楼盘）、上海、北京、南京（楼盘）、天津（楼盘）、郑州（楼盘）、合肥（楼盘）、石家庄（楼盘）、福州（楼盘）成为住房估值风险最高的10个城市。报告提到，热点城市的整体风险情况较为突出，而二线非限购城市的风险情况相比较乐观。

此前，曾有房地产商表示，中国的国内资源集中在北京和上海，京沪房价能够与纽约等世界一流城市比肩，但最近几年来也有专家不太看好，表示京沪房价泡沫严重。将来，不管京沪楼市何去何从，注建都将备受关注。

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