恒大自住型商品房-商品房销售额超10万亿历史高点背后衰退迹象隐现

一组房地产数据的公布，使得经历了多轮调控的楼市，光荣和阑珊都一览无余。

12月13日，国家统计局公布前11月房地产市场有关数据。在销售方面，不管销售面积还是销售额，都已提早刷新了年度记载。在楼市供大于求的局势三年前就已确立的情形下，这类情形已超过许多人的预期。

分析人士指出，其中有着诸多复杂的因素。如城镇化过程对区域市场的推动，股市震动对资金的挤出效应，和房地产市场自己的“买涨”心态等。

但假如着眼于趋向，在临最近几岁终的节点上，房地产投资增速、销售面积和销售额增速、房企到位资金增速等指标均出现整体下滑。考虑到今年的第三轮楼市调控仍在发酵中，加之行业本身出现周期性调整，将来市场的阑珊将不可防止。

房地产销售创历史新高

虽然并未完成全年的统计，但11月仍被以为是一个历史性的节点。依据统计局的数据，今年前11月，全国商品房销售面积135829万平方米，历史上初次冲破十万亿；商品房销售额102503亿元。超过2013年的峰值，提早创历史新高。

依照大部分机构的分析，这有赖于宽松货币环境下的楼市大幅升温。通过2015年的五次降息，一年期贷款基准利率一度下调至4.35%的低点。直到今年11月流动性收紧，该指标才出现一年来的初次上升。房地产交易量恰是在此期间出现显著升温。

从月度成交数据上看，虽然新一轮调控以后的10月、11月均出现成交金额环比降低，但仍比去年同期凌驾40.1%和13.2%。从成交绝对值看，这两月的数据居于往年同期的高水平。

中国房地产市场的上一轮成交高点出目前2013年，当年，全国商品房成交面积和成交额分别达到13.2亿平方米、8.14万亿元。

尔后，供需形势便出现根天性变化。依照广发证券(000776,股吧)的统计，我国户均住房套数在2012-2013年以后已经超过1，整体供需已基本均衡。2014年和2015年，房地产市场进入调整期，楼市调控的基调也逐步从“增加供给”过渡到“去库存”。

那么，问题就此出现：在房地产市场整体供大于求的局势下，为什么今年的楼市成交依然可以创下新高？

上海（楼盘）易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，从城镇化的视角看，在进入城镇化“下半场”之时，人口从小城市向大城市流动的趋向较为显著，一线城市和区域中心城市的房地产市场仍具有刚性的上涨动力。

从投资的角度，我国的民间投资渠道长久缺乏，许多投资者又在2015年遭遇股市震动重创，所以在今年纷纷从股市逃入楼市。

另外，房地产市场自己具有“买涨心态”，加之高价地等因素的刺激，使得市场在进入升温通道以后，简单吸引大批购房者的进入，市场交易量也得以快速缩小。

整体调整端倪隐现

在销售额冲到高点以后，调整之势也已出现。数据显示，今年前11月，全国商品房销售面积同比增长24.3%，增幅比前10月回落2.5个百分点；商品房销售额增长37.5%；增幅回落3.7个百分点。

受此影响，前11月全国房地产开发投资同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、完工面积的增幅均有不一样水平的回落。在供给端，唯一房企的土地购买面积出现改良，昔日10月的同比降低5.5%收窄至降低4.3%，但仍处于负增长区间。

同期，全国房地产开发企业到位资金129484亿元，同比增长15.0%，增速也比1-10月份回落0.5个百分点。

中国指数研究院12日公布的数据显示，11月全国100个城市新房均价为12938元/平方米，环比上涨0.88%，涨幅持续两个月出现回落。

大部分机构指出，这一系列数据变化表示，房地产市场正进入整体调整期。这其中既有政策缘由，也有市场周期性运转的因素。

就在统计局数据公布的前一天，珠海（楼盘）市公布文件称，将该市公积金贷款最低首付比例，由之前的20%提升到30%。这是今年10月以来珠海公布的第三份调控文件，也被以为是今年第三轮楼市调控的延续。

因为房地产市场过热，今年我国共实行了三轮楼市调控。第一轮调控出目前今年年初，以沪、深清查“首付贷”，宁、苏出台“限价令”为主。第二轮调控出目前国庆长假及前后，全国20多个城市出台限购、限价、增加供给等办法。第三轮调控集中在11月，调控手段聚焦在融资政策上。

分析人士以为，从现有的政策基调来看，调控从紧的局势其实不会在短时间内结束。也即，房地产市场将面对较长时间的政策打压，受此影响，市场出现反转的也许性很小。

另外，房地产行业自己具有的周期性特点也决定了，市场下行恐不可防止。

西南证券(600369,股吧)此前公布的报告指出，我国房地产行业具有小周期的特色，完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期普通只有1年左右时间。2015年和2016年均处于上升周期，主要得益于资金面和行业政策的相比较宽松。将来需求的下滑将使楼市步入下行周期，估计2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。

关于2017年的市场数据，招商证券(600999,股吧)以为，全年的商品房销售额将降低10%左右，房地产投资增速保持在0-3%之间。中信建投的推断则指出，来年全国房地产销售额将降低15.8%，房地产开发投资增速为-0.3%。

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