海南楼市回暖？躲霾成去库存动力之一

海南楼市因其度假投资属性而经历多轮大起大落。

2010年前后，国际旅游岛政策刚确定带来的概念式猖狞恶涨曾致使海南旅游地产投资过热和集约式开发项目蛮横生长。但随后，跟随宏观经济走弱、房地产调控、和产品供需构造性失衡下，在2011-2015年间，海南房地产市场遭受了连续5年下跌。

2016年上半年，海南楼市开始出现回暖迹象。

最新数据统计显示，2016年1-11月，海南省房地产开发投资持续坚持安稳增长，房屋销售面积仍坚持高速增长，新开工面积增速由负转正，待售面积增速由正转负，去库存成效显著。

21世纪经济报道记者统计发现，包含融创、绿地、恒大、万达、富力等在内，仍在2016年加码海南投资。其中，融创是在2015年8月初次以收购方法布局海南。

一名海南开发商告知21世纪经济报道记者，与之前海南购佃农家主要以投资客户为主不一样的是，海南如今购房需求绝大部分属于度假需求。主要来自北京等地区。其中，躲霾也是很多购房者购房驱动之一。

海南楼市回暖？

海南楼市因其多轮大起大落而在地产江湖上充满了故事。1990年代间，潘石屹、冯仑、易小迪等人的第一桶金也来自于此。

自2010年前后，国际旅游岛政策再度遭到当地开发商爆炒。但随后，市场开始对峙不下。公布数据显示，2012年，海南楼市整体滑落至10140元/平方米，尔后4年内，成交均价在1.1万元/平方米左右。

截至2015年末，来自海南建设厅的数据则显示，海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均显著高于全国平均水平。2016年2月23日，海南也公布了《关于增强房地产市场调控的告诉》（下称《告诉》），着力化解房地产库存。

海南楼市的显著回暖出目前今年上半年。海南建设厅数据显示，今年来，全省房屋销售面积增速均坚持40%以上优越态势。1-11月，全省房屋销售面积1309.35万平方米，增长44.6%，增幅比上年同期提高40.2个百分点，比上月回落4.8个百分点；销售额1290.98亿元，增长51.2%，增幅比上年同期提高46.7个百分点，比上月回落1.7个百分点。

依据中国指数研究院对三亚（楼盘）的统计显示，2016年11月，三亚商品住宅价钱为19886元/平米，环比上涨5.64%，同比上涨14.20%。成交26.60万平米，环比增长77.72%，同比增长328.41%

海南锦诚询问创始人、董事长王路以为，“2016年关于海南而言，是历史以来的大年，全省前11个月已经达到了逼近1700万的网签立案面积。在中国的一线之外的市场中，海南基本上已经是排头兵。详细来看，海南的几个大区域的增长量也很大。海南整体的市场容量在快速缩小，一方面来自于全国大市场的好转，另外是基础设施配套的成熟。”

王路以为，海南市场回暖与国内整体市场的整体复苏有很大关系。“海南除过海口约百分之六七十是当地住户购置外，其他的市县基本都是来自岛外的客户购置，所以，一二线市场的增量也带动了岛内的市场。”

躲霾成购房动力

王路透露，除海口外，海南其他的17个市县，也许一年90%是来自岛外客户。

值得留意的是，一名海南开发商告知21世纪经济报道记者，与以往不一样的是，因为正处去库存阶段，海南如今购房需求主如果度假，投契性投资因素已经很少。很多北方的客户出于躲霾和过冬的缘由此购房。

三亚市房地产协会秘书长刘树国回想到，“海南房地产经历了三个主要的阶段。第一个阶段是建省早期到1992年的阶段，这是初始阶段。这个阶段出现了很多不标准的开发；1992年以后，国家实施宏观调控，所以出现大批投资回流。第二个阶段是1992一2002年也许10年时间，这个阶段处于调整阶段，清理不良资产，处置半拉子工程。第三阶段则是恢复增长阶段。从2002年开始，到目前，这段时间是恢复增长阶段，特别是国际旅游岛以后，大型的国内著名企业都进入海南。”

12月15日，融创中国在海南三亚正式宣告，融创中国品牌正式落地海南，并将长久深耕海南东线市场。

融创中国实施总裁路鹏透露，海南东线旅游市场主导身份显著。“从数据上也能够明了的看到，2015年海南东线，包含三亚和海口，招待留宿的游客人次达到3726万，远远高于西线和中线。这说明东线是海南最主要的旅游市场，并且连续炽热，2016年上半年，海南东线房地产投资639.03亿元，占到全省房地产投资的78.9%。东线房地产投资集中，房地产市场更加成熟，更有潜力。”

融创方面以为，在海南的产品升级变革中，房地产投资正在由短线投资向长线投资转变，旅游地产开发也在由候鸟式的短居到长居的休闲度假生活转变。

王路在接纳21世纪经济报道记者采访时表示，海南购房需求如今主如果增持需求（买了备着），好比储备养老，自己储备给父母孩子应用；好比气候的驱动。与以往不一样的是，目前基本上是自住为导向的投资客为主，但这个投资与之前国际旅游岛时代的投契性投资不一样。

21世纪经济报道记者发现，因为北方雾霾严重，很多海南开发商将躲霾作为去库存宣传的重点。一份统计称，每年夏季约有超40万的北方“候鸟老人”来海南度假。夏季温馨的气平和新鲜的空气让他们享用夕阳之乐。他们会一直待到来年开春，比及在三四月份，集平分开海南回到家乡。这期间海南岛的商业机遇出现井喷，比及来年又回落到了旺季。

王路以为，跟随消费者投资方向转变，一二线城市的调控加上一二线城市堕入严重浑浊状态。关于海南而言，会有这样一个风口期或许说是板块轮动，所以将来海南会有一个安稳向上的发展过程。

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