房地产回暖-房地产抑泡沫主题强化去库存任务同行

■夏 丹

11月份各线城市房价环比涨幅均有缩窄，热点城市更为显著。在近一阶段房地产领域工作重心转向热点城市抑泡沫的同时，去库存任务仍将持续推动。估计涨幅居前的城市仍有也许参加或加码调控。展望2017年，商品房销售增速将显著下滑，并有也许出现同比负增长；房地产开发投资将面临压力，增速趋于下行、迟缓回落。

密集调控后，各线城市房价均出现了环比涨幅缩窄的态势，以一线城市缩窄的幅度最大。11月份，70个大中城市新建商品住宅价钱算数平均环比上涨0.59%，涨幅持续第二个月收窄；算术平均同比上涨10.81%，较上月小幅扩展0.38个百分点。分城市类型来看，一线城市环比增速收窄幅度最大，收窄了3.2个百分点；二线城市次之，收窄1.9个百分点；三线城市虽然遭到了必定影响，但仅收窄了0.4个百分点。

如今几个热点城市已经开始新一轮收紧办法，表示决策层“抑泡沫”立场果断。今年以来我国住户部门加杠杆速度提升较快，截至三季度末主要金融机构新增个人购房贷款占GDP的比重已增至7.08%；若加上公积金贷款的投放量，整体占比也许更大。针对房价涨幅居前的城市，估计政策还有深化、加码的也许，而且这类“紧”的格式起码在2017年不会产生转变。

去库存仍任重道远

但是这其实不代表“去库存”任务戛但是止，相反，这一工作依然需求持续推动。11月终，商品房待售面积6.91亿平方米，相较去岁终仅下降0.27亿平方米，成效有所呈现但还不算显著。若从狭义库存角度考虑，将凡已开工未来投入市场的部分纳入计算，则库存整体规模接近60亿平方米，去库存仍任重道远。

跟随热点城市限购限贷的挤出效应逐步呈现，2016年涨幅相比较平和的城市及核心城市的周边城市（如北京（楼盘）周边的保定（楼盘）、上海（楼盘）周边的昆山（楼盘）、深圳（楼盘）周边的东莞（楼盘）、武汉（楼盘）周边的鄂州）将承接需求的外溢，具有量价上涨的潜力。经济欠发达、不接近核心城市圈、亦没有旅游养老等特点的三线、四线城市将面临一个迟缓的去库存过程。产业基础软弱、由资金炒作致使房价冲高的城市也许出现降价。

成交将显著降温 增速大幅下滑

1月份-11月份商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1月份-10月份回落2.5个百分点；销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。从单月销售增速来看，近期两项销售指标增速均大幅下滑，其中销售额增速下降快于销售面积，这与房价较高的热点城市成交降温有关。

估计2017年商品房销售面积和销售额增速均将显著下滑，并有也许出现同比负增长。政策方面，显著的构造性调控将熨平成交波峰。限购限贷和严厉监管两大利器有希望从房地产领域挤出部分流动性和资产价钱泡沫。需求方面，压缩政策频出使张望情绪转浓，加之前期集中惊恐入市透支了阶段需求，接下来一段时间入市意愿下降。另外基数效应影响也使销售高增长没办法保持，下行趋向不可防止。

开发投资将面临压力

1月份-11月份全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1月份-10月份回落0.1个百分点。估计2017年房地产开发投资将面临压力，增速趋于下行、迟缓回落。销售增速下行和按揭审核趋严将削减销售回款和按揭贷款这两项主要资金起源，开发贷、再融资、公司债等融资渠道的收紧也将下降房企资金裕如水平，提升融资本钱。资金链的压缩态势将慢慢传导至新开工、施工、完工项目，房企投资举动将偏谨严。

土地市场方面临新开工和开发投资则也许有一些积极影响。1月份-11月份房地产开发企业土地购买面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1月份-10月份收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提升4.7个百分点。因为今年一线城市土地供给较少，除6月份集中推地外，其他月份均较同期大幅削减；而热销下核心城市存量土地迅速下降，开发商补库存需求加强。供地较少的热点城市地方政府也许在今岁终和2017年落实加大推地的筹划，以减缓供地紧张、平抑地价和房价。若此举得以完成，对其新开工和开发投资有必定的积极影响。

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