房价连续创新高“930新政”后成交现拐点

楼市2016

本报记者 王松才

2016年马上过去，回想今年的北京（楼盘）楼市，市场行情能够用跌宕放诞放诞起伏来描述：前十个月，北京楼市在一系列因素的刺激下，成交和房价双双创下新的历史记载，使人咂舌。但跟随“930新政”的实行，北京楼市如同被泼了一瓢冷水，刹那间市场预期产生重大转变。本来炽热的市场开始转向张望，成交出现大幅下滑，市场出现低迷态势。

“930新政”成分水岭

据亚豪君岳会统计数据显示，2016年（截至12月26日）北京商品住宅 （不含保证房和自住房）共完成成交113179套，成交面积1146．63万平方米，同比分别增长50％、38％，同时这一成交量也制造了近4年的新高。尽管全年成交数据增量显著，但从月度走势来看，前9个月北京商品住宅月均成交10168套，而“930新政”以后的3个月月均成交则降至7221套。

亚豪机构市场总监郭毅以为，进入2016年以后，房地产市场进入新一轮上涨周期，称之为 “货币现象”。央行数据显示，2016年9月终，狭义货币（M2）余额151．64万亿元，同比增长11．5％，而前9个月个人住房贷款新增3．63万亿元，同比多增1．8万亿元。近4万亿元的天量贷款新增量，成为刚需和刚改需求入市的重要支持。而在连续两年近5次降息以后，今年的房贷利率水平已达到阶段性低点，“真金白金”的支出削减也成为增进需求入市的推动器，需求的爆发使得今年前9个月成交量价连续处于上涨周期。而9月30日，北京公布新版“京8条”，从信贷、价钱管控、土地供给等多方面从严整理市场，使得市场傍边有用需求量锐减；在土地方面“控地价、限房价”的重提使得整体市场预期产生转变，后市“看空”预期增多。这两方面的影响也使得成交走势在9月以后出现拐点，逐步进入低迷周期。

近期终结的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要增进房地产市场安稳发展，保持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。而关于激发楼市过热的“天量信贷”问题，会议傍边也明确指出，2017年将在宏观上管住货币，微观信贷政策支持合理自住购房，严厉限制信贷流向投资投契性购房。由此能够看出，此轮房地产收紧调控将具有长久性的特点，受此影响，2017年楼市成交将延续今年年末的低位运转趋向。

纯商住宅成交创新低

从分类市场情形来看，纯商住宅产品与商办产品的市场占领率开始出现逆转。据亚豪君岳会统计显示，2016年（截止到12月26日）北京纯商住宅产品仅完成成交47273套，同比削减12％，这一成交量也制造了年度历史新低；同期商办类产品完成成交65906套，同比增长206％，制造了历史新高。

郭毅以为，住宅衰败商办兴起的缘由：首先是供给量，跟随住宅用地供给量的陆续削减和自住房等保证房产品的挤压，使得住宅项目新增量也陆续削减。从年度数据来看，2016年北京商品住宅市场共有280个（次）项目入市，新增供给量43453套，这两个数据均超出去年水平。但纯商住宅唯一141个（次）项目入市，供给量的占比由53％跌至34％。纯商住宅项目大批削减，但栖身需求仍在陆续新增，供需的庞大缺口也吸引了大批商办类产品入市“分得一杯羹”。

另外，从价钱比较来看，2016年纯商住宅产品套均总价已爬升至570万元，而同期商办类产品套均总价仅193万元，庞大的价差成为商办类产品异军崛起的直接因素。另外，商办类产品不限购的优势和产品品质陆续提高成为其与纯商住宅“两分天下”重要帮助因素。可是，从将来趋素来看，尽管商办类产品已成为住宅市场的主力之一，但其产品毕竟属于“擦边球”性质，所以，2017年该类型市场仍面对较大不确定性。

成交均价连续4年创新高

据亚豪机构统计数据显示，2016年（截至12月26日）北京商品住宅 （不含保证房与自住房）成交均价达到34638元／平方米，对比去年上涨17％，这也是自2012年楼市价钱探底以后，连续第4年出现上涨，也是连续第4年制造历史新高。

郭毅以为，2016年楼市成交价钱的爬升主要有两方面缘由：首先，上一波2011年深度调控的成效，通过量年的消化以后成效已衰减至最低，而天量信贷的支持也使得前9个月市场出现供需两旺的局势，市场价钱随之陆续上涨；其次，因为土地本钱爬起用发的市场豪宅化现象。从2016年北京纯商住宅成交特点中能够看出，中低端产品所占比重显著下滑，中高端特别是顶级豪宅成交量陆续上升。

同时，遭到“高价地”因素的制约，北京新房市场整体高端化的趋向仍在持续，新房市场成为中高端需求的主沙场，中低端需求则不能够不转战二手市场和商办市场，而这一趋向也将延续至2017年。所以，尽管收紧调控关于市场预期产生了必定制约，而且在土地方面将进一步增加保证性产品的供给，用以对冲整体市场价钱水平，然而从纯商住宅价钱走势来看2017年仍将保持企稳的态势。

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