销售情况超预期房企需加强风险防范

2016年全国商品房成交量价均创新高，百亿房企数目较2015年出现较大冲破。从行业集中度看，龙头房企连续扩展市场份额。业内人士表示，2017年房企需量入为出，同时要小心杠杆率爬升、资金链压力、热点城市投资过热等多重风险。

销售情形超预期

据中国指数研究院统计，2016年共有131家房地产企业跻身百亿军团，较2015年增加27家，销售总额合计5.7万亿元，市场份额超45%，强者恒强态势更加突显，百亿房企渐成将来房地产市场竞争的主力。全年销售金额超3000亿元的房企扩容至三家。

克尔瑞地产研究中心报告指出，详细企业而言，两类房企体现突出：一类是擅长资产运作的房企，如恒大、融创，以收并购战略迅速扩大，低本钱揽入对标公司旗下项目，接办即可入市销售，带来资金迅速回笼；另外一类是重视轻资产形式的房企，如旭辉、朗诗，前者采用“小股操盘”，低投入撬动大收益，全年达成销售金额653亿元，同比翻番，后者输出品牌与运营，通过代建方法在行业中迅速前行，至岁终累计销售金额达到302亿元，较2015年增长115%。

中国指数研究院指出，综观2016年房地产行业，房地产市场前三季度一路高歌猛进，奠定百亿企业全年成绩高涨局势。百亿企业抢先的市场驾御力和更高的资源集聚水平也为其将来发展奠定优越基础。

业内人士表示，在资金潮、资产荒和财富效应共振的背景下，房地产行业风险加快集聚，二线城市投资过热、三四线城市库存压力难解、资金面宽松致使拿地杠杆率爬升等，均为房企将来连续发展埋下隐患，应引发行业足够珍视。百亿企业在坚持规模迅速提高的同时，更应谨谨防备运营风险，防止在行业调整期遭受成绩下滑甚至堕入窘境，错失发展良机。

需防备多重风险

克尔瑞地产研究中心报告指出，房企近两年的银行乞贷、发行的短时间单子、债券及2015年之前的中长久债务，将在2017年下半年和2018年迎来到期偿还高峰，房企只能通过新增融资或依附自有资金来应对债务偿还压力。在融资渠道收紧背景下，一旦2017年市场销售不如预期，销售回款不能够满足企业偿还债务和新增开发投资的需求，房企资金链将面对庞大压力。

广发证券(000776,股吧)房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，市场资金监管趋向进一步增强，在开发贷、公司债等融资收紧后，将来房企借路券商资管、基金子公司等资管产品进行融资或受束缚，叠加后续销售回笼周期拉长。

同时，中斗室企生计环境也将更加恶劣。华夏地产研究报告指出，一线城市因为竞争更加激烈，对房企的资金实力及运营能力的请求愈来愈高，中斗室企很难独自参加其中。三四线城市则因为市场整体需求有限，标杆房企依仗其品牌优势挤压中斗室企生计空间。比较销售均价数据看，标杆房企依仗其品牌效应及营销能力在各线城市均显著跑赢全市场。

关于房企将来的应对战略，旭辉集团副总裁、北京（楼盘）区域公司总经理孔鹏表示，好比北京，相较其他城市有着极其复杂的特别性。过去，外来房企要在当地发展较艰苦，跟随土地日渐稀缺、增量市场空间有限，将来企业盈利连续增长将更加困难。所以，可采用协作开发、区域拓展和业务创新方法应对市场。

业内人士以为，2017年房企首先要学会躲避风险：其一，要量入为出，依照自有资金实力进行拍地或业务拓展；其二，要精确推断市场周期，市场降温时其实不料味着不能够拿地，关键是拿了地要确保融资到位。

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